“今年的新房市場不太一樣” 。
(相關(guān)資料圖)
說這句話的時(shí)候,我們二手事業(yè)部同事肖肖正在記錄客戶看盤信息。
她又有位客戶轉(zhuǎn)新房了,就連她自己也想賣掉二手換新房,接著她又感嘆了一句。
“現(xiàn)在新房,真的越來越焦慮了”。
我們聊了一會。
01
"今年這個(gè)新房市場,真的不太一樣"
一位新房銷售跟我說,去年下半年手握1000w還可以上車內(nèi)環(huán)內(nèi) 。
而且還有兩三個(gè)樓盤讓你一起挑 。
但是現(xiàn)在內(nèi)環(huán)內(nèi)上車門檻至少1000w以上,而且你沒得挑 。
從去年下半年跨到現(xiàn)在,可選新盤肉眼可見的變少 。
我對比了上4個(gè)批次入市新盤數(shù)量 。
你也分不清是去年下半年新房市場太過神仙大亂斗,還是今年供應(yīng)有限 。
總之眼下新房市場跟之前比, 可選擇對象少了。
更準(zhǔn)確說是市區(qū)內(nèi)新盤少了 。
去年一位董家渡剛拿到拆遷款的朋友跟我說太糾結(jié)了,俊燦星城、萬科天空之城等等四五個(gè)盤不知道該怎么選 。
如果放今年她就不會有這樣的顧慮,尤其如果分不高的話,市區(qū)能看的只有青藍(lán)、天匯世紀(jì)璽,頂多再加一個(gè)安康苑 。
這感覺就是手里一副牌,去年還有對子、王炸,今年就只有一個(gè)個(gè)單牌 。
而這也催生了另一個(gè)現(xiàn)象 。
認(rèn)購率驚人
去年中興路一號開盤在認(rèn)購率100%+ 。
今年同板塊的天匯世紀(jì)璽,最新一次開盤,認(rèn)購率就在180%+ 。
而且開盤清盤,那幾套2000-3000w別墅也都開盤就秒掉 。
說真的,這個(gè)盤如果放在去年的話,不太會這樣 。
我自己也捋了一遍 。
二批次44個(gè)新盤,認(rèn)購率超過100%居然有22個(gè),超過一半 。
我們對比那種去年下半年和今年上半年都開過盤的,這個(gè)對比你感受的會更明顯。
仁恒海上源,去年剛?cè)胧械臅r(shí)候認(rèn)購數(shù)據(jù)不算好看,但是今年認(rèn)購率直接沖到478%,差不多五個(gè)人搶一套 。
而在此之前的幾批次新房,有不少新盤積分還沒觸發(fā),已觸發(fā)積分的平均下來認(rèn)購率差不多在100%左右 。
也就是短短半年,單看認(rèn)購率這個(gè)數(shù)據(jù),就是 翻番的變化 。
眼前的新房市場,正在變得很不一樣 。
02
哪些人最焦慮
其實(shí)新房市場的焦慮一直有 。
可以入圍么、搖不到怎么辦、選不到自己滿意的怎么辦,都是問號。
只是說眼下這份焦慮,比之前更多了一些 。
更確切說,是這么三類人的焦慮更多了些 。
這兩類群體都有一個(gè)特征,低積分、高預(yù)算 。
部分留學(xué)生帶著家庭意志、家庭口袋想在上海買房,他們落戶后有購房資格,但只有50分上下 。
對二套置換群體來說,如果近5年買過房,那么基礎(chǔ)分只有30分,就算社保接近滿分,也就50分上下 。
我們以1000w預(yù)算客戶為例,手持1000w的50分,如果去年還可以內(nèi)中環(huán)看看,遇到神仙盤大亂斗時(shí)期說不定還可以上車內(nèi)環(huán)品質(zhì)盤 。
但是今年內(nèi)環(huán)上車機(jī)會少了太多太多,有人說怎么不考慮中環(huán),其實(shí)有的中環(huán)像大寧甚至比內(nèi)環(huán)競爭還激烈 。
這就是我們前面說的可選擇對象少了很多 。
有時(shí)候我也在想,會不會有一種更尷尬的情況,是我分高,但沒錢 。
一線銷售跟我說,真正沒錢的反而坦然,有多少錢辦多少事 。
而且這種情況就算有,也會非常非常少 。
因?yàn)檎鎸?shí)市場里,一般高分基本在上海工作了10-20年,他們多多少少有一些儲蓄或者一套房 。
賣掉之后就可以沖向蟠龍?zhí)斓剡@類盤,要不然就買浦東唐鎮(zhèn)、大虹橋那種非頂流高性價(jià)比新盤 。
其實(shí)這部分客群就是市場主流客群 。
這部分人就像橄欖球中段,是整個(gè)市場占比最高的一群人,如果市場上有10個(gè)新房客戶,他們就能占到50%+ 。
是中產(chǎn),但實(shí)話實(shí)說這個(gè)總價(jià)段在上海來說又不是靠前中產(chǎn) 。
大概率也是二套置換,或者動(dòng)遷戶,而痛苦也是一樣,選擇變少了 。
只不過對他們來說,是市場上占比最大人群,對應(yīng)總價(jià)新盤又少的可憐 。
去年500-800w在中外環(huán)有的選,浦東仁恒金橋世紀(jì)小戶型有的選、北外灘仁恒海上源小戶型也有的選。
但是今年能選什么呢,我想不到 。
所以你看寶山那兩個(gè)這個(gè)總價(jià)段的盤 。
一下2000多組人去搖這兩個(gè)盤,將近300%的認(rèn)購率,放半年前他們自己銷售也想不到這個(gè)數(shù)字吧。
先不說盤本身,這背后更本質(zhì)原因就是最多購房客戶和最少可選房源的對撞 。
似乎把各個(gè)價(jià)格段人群都說了一遍,但是真的各有各的煩 。
低預(yù)算分為兩個(gè)部分 。
一種是預(yù)算500w以內(nèi)的新上海人、或者剛滿5年的外地家庭。
他們被兩面夾擊,一方面是核驗(yàn)價(jià),500w預(yù)算,現(xiàn)在二手房市場只能買到300w的房子,怎么甘心,于是轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房 。
但是另一方面,500w以內(nèi)新房價(jià)格段,能選的新盤只有五大新城 。
買不了的新房,回不去的二手,不能更貼切了 。
而低預(yù)算里面的一個(gè)價(jià)格段的焦慮,也是讓我沒想到 。
300w+選手
去年300萬以內(nèi),我還可以買到寶山的羅涇或者是嘉定安亭或者是嘉定徐航,就是那種雖然郊區(qū)但是又離地鐵不太遠(yuǎn)的房子 。
今年只能去更遠(yuǎn)的地方。
倒不是價(jià)格更貴了 。
而是去年將這些遠(yuǎn)郊地鐵盤的剛需戶型都消化掉了,現(xiàn)在只剩大戶型 。
像寶山、嘉定,那種地鐵終點(diǎn)站2-3公里內(nèi)新盤,去年300w還可以上車?yán)锩娴男粜停衲赀@類產(chǎn)品就沒得選了 。
新房各個(gè)價(jià)格段都有自己的焦慮 。
但是你看,今年好像更焦慮了 。
03
所以短短半年發(fā)生了什么
搖新房的人肉眼可見的變多了 。
一方面,跟 二手助攻不無關(guān)系 。
一個(gè)核驗(yàn)價(jià),讓原本購房預(yù)算打折三四成,甚至更多,原本想買500w的房子,現(xiàn)在只能買300多萬的,這時(shí)候肯定更多考慮新房,至少可以貸足 。
雖然我們最近也聽到了市場上關(guān)于核驗(yàn)價(jià)松動(dòng)的消息,也做過相關(guān)調(diào)研 。
整體而言,核驗(yàn)價(jià)確實(shí)有松動(dòng),這對于新房市場而言,也是一股競爭力,可能會形成分流 。
但是這對于新房客戶來說,更大概率還是新房更香,畢竟二手房東對市場是十分敏感的,核驗(yàn)價(jià)松動(dòng)的時(shí)候,可能也是房東漲價(jià)的開始 。
另一方面,對于一部分置換客戶來說,去年下半年對他們來說很像是新盤倒掛到頂了 。
比如說去年年初的時(shí)候,可能我這邊的新房賣13萬,附近的二手房也就賣10萬 。
但是在可能去年年底的時(shí)候,我這個(gè)新房的話還是13萬,可能周邊的二手房已經(jīng)到15萬了,然后到今年又到了17萬 。
這時(shí)候他也要賣掉二手, 涌入新房。
新房原本的客戶,再加上從二手市場涌入客戶 。
也就是說,跟你一起賽跑的人變多了,但同時(shí),網(wǎng)紅盤卻變少了 。
至少相比于去年下半年新房大亂斗的場景,今年二批次顯得失色很多 。
這兩項(xiàng)一對比,焦慮就來了 。
那我們干嘛一定搖新盤
最根本因素還是那兩個(gè)字,倒掛 。
哪里倒掛嚴(yán)重,客戶就沖向哪里,不買就是損失,用我們二手事業(yè)部同事肖肖原話說:收割的心得不到滿足 。
比如中興路一號,去年一期買的時(shí)候應(yīng)該在13萬,現(xiàn)在他掛牌的話基本掛18萬/平,當(dāng)然沒有辦法成交哈,有的沒滿2年,有的沒滿5年,稅費(fèi)很高 。
但是這就是真實(shí)的市場預(yù)期,最夸張的,翠湖五集第一次開盤的時(shí)候,那個(gè)時(shí)候還沒有積分制,16萬/平左右 。
但是現(xiàn)在它可以掛到35萬/平以上,而且它旁邊的翠湖四期,滿5年的這種房子,均價(jià)35萬/平以上,只要有房子出來就賣掉 。
搶的背后,更是土地資源的稀缺 。
今年的土拍或者是去年的土拍,基本上隔一年它就要上市,可以看到內(nèi)環(huán)內(nèi)幾乎沒有什么新供應(yīng)了 。
然后我們不是關(guān)注到今年會有不少“城中村”地塊出來么,未來市區(qū)應(yīng)該加大供應(yīng)才對 。
但事實(shí)是,舊改之后,其實(shí)又會有一批人或者是拿錢或者是高積分,他們中有部分也要陸續(xù)進(jìn)入新房市場 。
而且市場上需求也是被激發(fā)出來的,一些本地滿分客戶,本來不需要置換,但是看著倒掛厲害,加上手上有點(diǎn)錢,他為什么不考慮考慮呢 。
買個(gè)大寧保利,或者徐匯濱江,倒掛六七萬的不香么 。
就算是板塊內(nèi)不倒掛的新盤,還是會被考慮 。
試想一下就算現(xiàn)在不倒掛,等到5年以后我再拿出來賣的時(shí)候,我的房子還是板塊內(nèi)最新的次新,還是價(jià)值最高的,最好出手的 。
所以新房是真的香,倒不倒掛都香 。
幾個(gè)因素疊加一起,新房市場就熱起來了 。
同時(shí),現(xiàn)在的焦慮也來了 。
04
所以真的,上車為主吧
那種高積分、高預(yù)算 的客戶,也 不會太焦慮 。
哪里有新盤看哪里,最后無非就是看運(yùn)氣,而且也不太會有太多競爭者 。
而低積分高預(yù)算、500-800主流總價(jià)段、低預(yù)算。
也就是前面說的幾種焦慮人群已經(jīng)覆蓋了市場上大部分新房客戶。
這個(gè)市場真正焦慮的人群,是那些有選擇,但選擇正在變少的人 。
這也是為什么越來越多搖新房的人、甚至銷售都感受到了新房市場的焦慮 。
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