泰禾世茂大城小院正在施工。攝影:楊立赟
文|楊立赟 王博 程默 王文彤
【資料圖】
編輯|王博
7月12日以來,爛尾樓業(yè)主自發(fā)停貸風(fēng)波繼續(xù)蔓延,出現(xiàn)流動性危機的房企再次引發(fā)公眾不滿。
據(jù)《財經(jīng)十一人》不完全統(tǒng)計,截至2022年7月14日,共有19個省55個市牽涉其中,其中,中部地區(qū)最為嚴(yán)重,涉及的房企有恒大、融創(chuàng)、綠地、世茂、陽光城、泰禾等,共計50余家。
這些房企不是區(qū)域龍頭,就是千億市值,布局全國的第一梯隊公司,老百姓此后要買房,基本也很難繞開。加之,為了快速回籠現(xiàn)金,保交樓,度過危機,他們一直在打折促銷,往往比同區(qū)位同品質(zhì)同戶型的樓盤優(yōu)惠力度大,剛需客很難抵抗這種吸引力。
《財經(jīng)十一人》獲悉,2022年4月,成都恒大天府半島就出現(xiàn)過萬人搖新房現(xiàn)象,中簽率8%。成都鏈家一名經(jīng)紀(jì)人說,該項目周邊二手房價格在2.2萬元/平方米左右,而恒大項目的開售價為1.2萬元/平方米,這意味著,如果可以成功收房,100平方米的房子轉(zhuǎn)手就賺100多萬。
2021年以來,在多重政策疊加下,房企進入群體性危機。今年上半年,央行已為行業(yè)推出了多各種紓困政策,從供給和需求兩側(cè)為房地產(chǎn)市場注入生機。但目前行業(yè)回暖仍需時間。
2022年,每個新房能否順利收房都是未知數(shù),購買期房如同博弈。
二季度以來《財經(jīng)十一人》在部分一二線熱門城市,對已出現(xiàn)流動性危機房企的項目做了走訪調(diào)查,為有意向購房者提出幾點建議。
抱大腿,好賣房
據(jù)《財經(jīng)十一人》了解,不管房企危機情況如何,只要待售樓盤位于一二線核心地段,并且有央企、國資背景加持,或者地方政府已積極介入監(jiān)管,并不愁賣。但在三四五線城市,尤其是房價持續(xù)下行的偏遠區(qū)域和待開發(fā)區(qū)域,購房者則要謹(jǐn)慎出手。
“周六、周日大概有幾十個人來看房,每天賣出去一套?!焙贾菔懈魂枀^(qū)銀湖科技城九龍大道的泰禾世茂大城小院一位現(xiàn)場銷售人員說。
6月20日下午,《財經(jīng)十一人》來到該樓盤,這是泰禾的“院子系”產(chǎn)品之一(見頭圖),與世茂共同開發(fā),產(chǎn)品包括精裝高層住宅、毛坯合院和疊排,占地面積49.25萬。目前在售的有合院、疊排別墅。
當(dāng)天是工作日,樣板房旁邊的工地正在施工。售樓處的一名銷售人員拍了一張照片,稱要發(fā)給已經(jīng)購房的客戶,告知工程進展。她說,現(xiàn)在業(yè)主都盯著施工情況,五一期間僅僅停工一天,就有業(yè)主過問。
該銷售人員表示,由于泰禾、世茂的資金鏈問題,這個項目在2021年之前停工了半年。2021年4月,富陽區(qū)住建局介入,到了2021年5月重新開盤。當(dāng)時,除了房屋延期交付,新開盤的產(chǎn)品銷售情況也受到影響?!暗乾F(xiàn)在已經(jīng)沒有影響了。周六、周日大概有幾十個人來看房,每天賣出去一套?!彼f。
據(jù)悉,隨著富陽區(qū)住建局介入,現(xiàn)在所有房款都打進項目所屬的杭州市富陽區(qū)銀湖街道的監(jiān)管賬戶;且每一個業(yè)主網(wǎng)簽,都要泰禾、世茂雙方的人在場,一周只能簽兩次?!半m然慢一點,但是有保障。有些樓盤是房款進監(jiān)管賬戶,車位費打給開放商,其實還是有風(fēng)險,這部分錢仍然有挪用空間?!倍谑鄯凯h(huán)節(jié),只有完成了施工進度,才能拿到預(yù)售證,因此也是保障。
地方政府一般要求,房企預(yù)售資金(一般為首付款)、開發(fā)貸要放入第三方監(jiān)管帳戶,由銀行、地方政府、當(dāng)?shù)刈〗ň止餐O(jiān)管,確保資金用于項目施工,按施工進度放款。央行也曾在2006年發(fā)文指出,商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。
6月19日下午,《財經(jīng)十一人》來到位于杭州下沙的融創(chuàng)杭曜之城售房處,發(fā)現(xiàn)大廳內(nèi)有6組、7組看房者。這一項目共有十棟樓,為精裝普通住宅,主力戶型在105平米至142平米不等,一手房限價3萬元/平米。一個星期前,目前可以直接購買。
購房者在融創(chuàng)杭曜之城售樓大廳。攝影:楊立赟
對于買家擔(dān)心的缺錢爛尾問題,這名銷售表示,目前房款直接打進項目所在的杭州錢塘去白楊街道的監(jiān)管賬戶,而車位、地下儲藏室等費用則進融創(chuàng)的賬戶。
隨后,《財經(jīng)十一人》來到位于杭州東站火車站附近的佳兆業(yè)棹月雅府項目。該項目二期在2022年1月開盤,目前在等待8月的第三期開盤,售房大廳外正在重新裝修。一名值班的銷售人員稱,8月是否開盤還未能確定,不過佳兆業(yè)房款已被政府監(jiān)管,只要拿到預(yù)售證,就等于政府點頭表示項目安全。
佳兆業(yè)棹月雅府的正在施工。攝影:楊立赟
資金監(jiān)管是購房者的一顆定心丸,而在一線城市,部分抱上國家隊大腿的房企項目,也能一定程度上打消息購房者疑慮。
今年4月中旬,《財經(jīng)十一人》在北京東五環(huán)內(nèi)融創(chuàng)朝陽壹號樓盤看到,仍然有幾組購房者看房,其價位比兩公里外的綠城沁園略高,且沒有明顯的打折促銷。
據(jù)悉,朝陽壹號由融創(chuàng)、五礦和北京城建聯(lián)合操盤,北京住建委設(shè)置了資金監(jiān)管賬戶,一旦出現(xiàn)逾期交房有相關(guān)合同保護。
在廣州,2021年底開盤的富力新城是黃浦區(qū)政府筆村牽頭的舊改項目,該樓盤位于黃浦區(qū)開發(fā)東區(qū)東鵬大道附近,單價在3.3萬/平方米,低于該區(qū)域平均值4.5萬/平方米。
貝殼找房的經(jīng)紀(jì)人介紹,該樓盤現(xiàn)在出售的是尚在建設(shè)中的二棟和三棟,2022年12月底收樓。今年5月,前后該樓盤73平兩房的戶型已經(jīng)賣出75%,97平三房的戶型賣出約50%。目前硬裝施工已經(jīng)完成,正在進行軟裝部分,價格為2500/平方米左右。
一位接近成都市住建局的人士告訴《財經(jīng)十一人》,成都天府半島項目在開盤前也已由市住建局和天府新區(qū)住建局聯(lián)合關(guān)注了。而且,該項目周邊配套已經(jīng)非常成熟。
如何識別爛尾風(fēng)險
目前,如上述樓盤有監(jiān)管加持的畢竟不多,如果購房者要選擇有流動性危機房企的期房,應(yīng)該如何避坑?
一位華中區(qū)域地方房企銷售總認(rèn)為,頭部房企在全國范圍內(nèi)項目眾多,建設(shè)情況復(fù)雜不一,具體哪個項目安全,很難下定論。但可以從項目情況大致判斷:
一是,五證齊全,包括《國有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》,分別對應(yīng)從土地使用到房屋銷售的資格。
二是,關(guān)注項目規(guī)模。如上萬套房源的超級大盤,謹(jǐn)慎選擇,因為超級大盤積壓庫存多、開發(fā)周期長,財務(wù)成本高,更容易出問題。
三是,建議購房者從多種渠道打聽該項目的當(dāng)?shù)毓臼欠翊嬖诿耖g高利資金借貸等情況。
最后,如果項目資金沒有得到明顯緩解,曾出現(xiàn)在銷售宣傳中的配套“都不好說”,選擇商業(yè)配套成熟區(qū)域的樓盤風(fēng)險更小。
同時,信用評級機構(gòu)的邏輯也能作為參考。
信用評級機構(gòu)穆迪相關(guān)負(fù)責(zé)人對《財經(jīng)十一人》表示,會從違約風(fēng)險、現(xiàn)金流、短債規(guī)模、月度銷售情況等數(shù)據(jù)觀察房企的經(jīng)營情況。
具體來看,一家房企的內(nèi)部資源,包括現(xiàn)金+營運現(xiàn)金流,需要應(yīng)對未來12個-18個月的到期有息債務(wù)。如果債務(wù)大于內(nèi)部資源,則這家公司的流動現(xiàn)金流易出現(xiàn)壓力。
當(dāng)然,融資和資產(chǎn)出售也能彌補缺口,但尚未到位的資金,仍然會增加項目的不確定性。
信用評級機構(gòu)惠譽亞太區(qū)企業(yè)評級董事樊宇軒表示,土地儲備年限也是觀察房企可持續(xù)發(fā)展能力的指標(biāo),會影響公司的業(yè)務(wù)穩(wěn)定性,小于兩年的較短年限不具優(yōu)勢,但特別長的土地年限也不會加分。
雖然有以上眾多篩查指標(biāo),但目前,能夠讓大多數(shù)購房者放心出手購房的保障還是來自地方政府對資金監(jiān)管賬戶的態(tài)度。
資金監(jiān)管效力加強
今年1月29日,住建部、人民銀行和銀保監(jiān)會三部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》(以下簡稱《意見》)?!兑庖姟芬?guī)定了銀行不得擅自扣劃監(jiān)管資金,集團公司不得抽調(diào)子公司監(jiān)管資金,以及具體撥付節(jié)點由市、縣住建部門確定。而在具體劃定監(jiān)管額度和提取條件上,每個城市可以有自己的細(xì)則。
但近半年看,各地監(jiān)管賬戶仍存在資金被開發(fā)商或銀行挪用現(xiàn)象,同時,購房者對于監(jiān)管賬戶的資金進出情況掌握也各不相同。
以北京為例,《財經(jīng)十一人》發(fā)現(xiàn),北京市住建委官網(wǎng)公示了取得預(yù)售證項目的預(yù)售資金監(jiān)管銀行、專用賬戶名稱和專用賬戶賬號。
《財經(jīng)十一人》致電住建委資金監(jiān)管部門,工作人員表示,購房者根據(jù)網(wǎng)簽合同號和查詢密碼,可以查詢對應(yīng)合同的資金入賬信息。除官網(wǎng)公示信息外,其他信息暫不對外公開。
這意味著,購房者只要網(wǎng)簽,就能查到自己買房的錢款流向。但資金監(jiān)管政策對于有意向購買,卻心存疑慮的未付款購房者,卻不那么友好,因為這些信息不對他們公布。
建議潛在購房者可以多向已上車房主核實資金到位情況。
《財經(jīng)十一人》在對眾多業(yè)主的調(diào)查中發(fā)現(xiàn),業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購房合同里,通常會寫明監(jiān)管賬戶。但不少業(yè)主與銀行的貸款合同里面并沒寫出指定監(jiān)管賬戶。多位律師建議購房者注意此細(xì)節(jié),一旦樓房爛尾,有利于申請停止還貸。
7月14日,銀保監(jiān)會表示,將加強與央行、住建部的協(xié)同,引導(dǎo)金融機構(gòu)市場化參與風(fēng)險處置,推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。
為了增強購房者信心,地方政府如西安市、滄州市也在當(dāng)天推出了更嚴(yán)格的資金監(jiān)管措施。
如滄州市監(jiān)管條款中指出,設(shè)立監(jiān)管賬戶后,在商品房買賣合同中須注明:“購房款不進入監(jiān)管賬號,此合同無效,買售雙方可隨時解除”字樣。未設(shè)立監(jiān)管賬戶的項目,相關(guān)部門不得辦理商品房預(yù)售許可和商品房網(wǎng)簽備案。
關(guān)鍵詞: 地方政府 信用評級機構(gòu) 正在施工
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