首頁>熱點 >
最資訊丨"停貸"風(fēng)波背后,商品房預(yù)售制度是否該取消? 2022-07-16 05:45:50  來源:看看新聞Knews綜合


(資料圖片)

多地業(yè)主因樓盤延期交付宣布停止還貸的事件持續(xù)引發(fā)關(guān)注。針對這一事件,銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責(zé)人昨天回應(yīng)稱:表示將引導(dǎo)金融機構(gòu)市場化參與風(fēng)險處置,加強與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同,支持地方政府積極推進"保交樓、保民生、保穩(wěn)定"工作。

此外,招商銀行、平安銀行、中國銀行、工商銀行等主要銀行相繼發(fā)布公告,基本都表示,所涉樓盤按揭貸款規(guī)模較小,風(fēng)險可控。截至15日午間,共有17家上市銀行回應(yīng)爛尾樓停貸,涉及的按揭金額超過40億元。

在此次“停貸”風(fēng)波中,銀行需要維護債權(quán)、而業(yè)主希望順利交付、開發(fā)商則需要償還債務(wù),各自主張不同但背后繞不過的卻是"商品房預(yù)售制",這項制度是否應(yīng)該叫停也再次成為輿論焦點。

有觀點認為,預(yù)售制度是開發(fā)商高杠桿發(fā)展導(dǎo)致資金鏈斷裂、不能按時交房等問題出現(xiàn)的主要原因,取消預(yù)售制度利大于弊。不過,也有觀點指出,預(yù)售制度本身是一種工具,在過往20余年對中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用,不僅解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求,同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。取消商品房預(yù)售制,實行現(xiàn)房銷售,會進一步加劇房企的資金壓力。商品房預(yù)售制度雖然有過,但是更多在于功,相關(guān)部門對預(yù)售資金的監(jiān)管只要嚴格執(zhí)行就沒有大問題。

商品房預(yù)售制是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人,由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。1995年1月1日,我國的《城市商品房預(yù)售管理辦法》正式落地。作為中國商品房銷售的最主要方式,預(yù)售制極大縮短房企現(xiàn)金回籠周期,同時增加市場商品房供應(yīng),推動了城鎮(zhèn)化發(fā)展進程。事實上,世界很多國家都存在住房預(yù)售制,各國市場發(fā)展狀況、行業(yè)環(huán)境的不同導(dǎo)致預(yù)售制的具體內(nèi)容存在較大差異,發(fā)達國家普遍有嚴格的資金監(jiān)管、分期支付以及違約處罰措施作為保障。

但不可否認,預(yù)售制背后所潛藏的風(fēng)險也確實存在。比如,預(yù)售資金監(jiān)管難,有些項目的開發(fā)商就是與建筑商、供應(yīng)商利用監(jiān)管空隙,通過開具虛假發(fā)票、虛報工程進度等方式,提前支取預(yù)售監(jiān)管資金用于非建設(shè)項目,從而導(dǎo)致無法按時交付房屋。此外,據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),今年6月末,商品房待售面積54784萬平方米,同比增長7.3%,其中住宅待售面積增長13.5%。那么,隨著中國房地產(chǎn)市場從增量時代步入存量時代,取消商品房預(yù)售制是否時機已來呢?

事實上,隨著商品房現(xiàn)售制度取代預(yù)售制度的呼聲越來越高,已有多地先期進入探索階段。2019年,廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳擬訂的材料建議在一些城市逐步試點取消預(yù)售制,對于新出讓土地,逐步實行現(xiàn)售,并擬定取消預(yù)售,全面實施現(xiàn)售的時間表,分階段推進。同年10月,廣東首個商品房現(xiàn)房銷售試點項目龍華金茂府在深圳正式亮相。2020年,海南出臺文件,要求新出讓的土地有建設(shè)商品房的規(guī)劃的,全部實行現(xiàn)房銷售制度,成為了國內(nèi)首個全面實施現(xiàn)房銷售的省份。此后,浙江、湖北、江蘇、河南、遼寧等省份多個城市,陸續(xù)探索實施商品房現(xiàn)售制度。

在復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任姚志勇看來,商品房預(yù)售制是我國房地產(chǎn)開發(fā)模式與融資模式?jīng)Q定的,是我國商品房建設(shè)供應(yīng)機制的重要部分,對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到非常重要的作用。但從目前來看,中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大量的存量房,有部分開發(fā)商的負債已經(jīng)達上千億,容易引發(fā)債務(wù)危機風(fēng)險,所以說,現(xiàn)行的商品房預(yù)售制的弊端也越來越明顯。不過,從短期來看,當(dāng)前并不是取消預(yù)售制的好時機,在沒有新的開發(fā)模式和融資模式替代的情況下,不能采取簡單的“一刀切”,而要從長效制度建設(shè)考慮完善并逐步調(diào)整這一制度。

姚志勇同時指出,目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累,具備了較強的資金實力和市場競爭能力,金融體系和資本市場發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式,商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存,因此從長遠來看,探索現(xiàn)房銷售仍是大勢所趨,這有助于堅持住房的居住屬性,抑制其資本屬性過熱帶來的泡沫。而無論是實施商品房預(yù)售還是現(xiàn)房銷售制度,都應(yīng)該以維護房地產(chǎn)秩序的健康平穩(wěn)發(fā)展為根本,畢竟,這關(guān)乎著千家萬戶的利益。

(看看新聞Knews 彭曉燕 張?zhí)N昆 周緹)

關(guān)鍵詞: 商品房預(yù)售制 商品房預(yù)售 房地產(chǎn)市場的

相關(guān)閱讀:
熱點
圖片 圖片