為探索推廣二手房“帶押過戶”模式，提高我市二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本，制定本工作方案。

一、工作內(nèi)容

二手房“帶押過戶”模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現(xiàn)用購房款還舊貸款(使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款)。在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設(shè)立其他抵押的條件。

(資料圖)

二、工作流程

在二手房交易中，對(duì)于賣方未還清貸款、抵押尚未解除，買方也需要使用貸款購房的情況，買賣雙方選擇二手房“帶押過戶”模式的，具體流程如下：

(一)“順位抵押”辦理流程

1.買賣雙方達(dá)成交易意向，簽訂二手房買賣合同。

2.買賣雙方在選定的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)(如銀行、公證機(jī)構(gòu))辦理資金監(jiān)管手續(xù)，對(duì)買方的購房款(包括首付款和銀行貸款)進(jìn)行監(jiān)管。同時(shí)，買方向銀行申請(qǐng)貸款。

3.買方貸款審批通過后，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上申請(qǐng)“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)設(shè)立登記”合并辦理，按順位設(shè)立新的抵押權(quán)。

4.不動(dòng)產(chǎn)登記部門根據(jù)買賣雙方和買賣雙方貸款銀行申請(qǐng)，同步辦理完成三個(gè)登記事項(xiàng)，記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押登記電子證明。

5.買方貸款銀行根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記部門推送的抵押登記證明發(fā)放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認(rèn)后，按照操作流程進(jìn)行放款。資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)用監(jiān)管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。

6.賣方貸款銀行結(jié)清貸款后，線上提交抵押注銷申請(qǐng)，買方貸款銀行的抵押權(quán)順位相應(yīng)向前，即由第二位升為首位抵押。

7.資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)將資金監(jiān)管賬戶余額劃轉(zhuǎn)給賣方。

(二)“雙預(yù)告登記”辦理流程

1.買賣雙方達(dá)成交易意向，簽訂二手房買賣合同后，買方向銀行申請(qǐng)貸款。

2.買方貸款審批通過后，買方貸款銀行會(huì)同買賣雙方，線上申請(qǐng)辦理二手房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記及抵押預(yù)告登記。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記部門根據(jù)買方貸款銀行及買賣雙方申請(qǐng)，完成“雙預(yù)告登記”業(yè)務(wù)審核，記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押預(yù)告登記電子證明。

4.買方貸款銀行依據(jù)抵押預(yù)告登記結(jié)果足額放款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認(rèn)后，按照操作流程進(jìn)行放款。買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方在提存協(xié)議中約定的資金提存賬戶中進(jìn)行監(jiān)管。公證機(jī)構(gòu)出具相關(guān)材料，并送達(dá)買方貸款銀行、買賣雙方。

5.購房款存入提存賬戶后，買賣雙方和買方貸款銀行及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理雙預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記。

6.房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完成后，提存機(jī)構(gòu)用提存賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。賣方貸款銀行線上提交抵押注銷申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門在線審核，也可以由賣方本人提出注銷抵押，銀行線上確認(rèn)申請(qǐng)。如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記不能完成，提存機(jī)構(gòu)將提存賬戶中的購房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。

在買方一次性付款、買方的首付款超過賣方原欠款的情況下，如選擇二手房“帶押過戶”模式，也可以適用“順位抵押”“雙預(yù)告登記”辦理流程。

三、工作分工

(一)市規(guī)劃和自然資源局指導(dǎo)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心積極推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記和銀行貸款業(yè)務(wù)協(xié)同，在已開展的“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記”組合辦理業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，增加抵押權(quán)設(shè)立登記(即買方貸款銀行抵押權(quán)登記)，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)設(shè)立登記”合并辦理；同時(shí)，推進(jìn)二手房預(yù)告登記業(yè)務(wù)辦理，優(yōu)化預(yù)告登記、預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記等操作流程銜接，實(shí)現(xiàn)二手房“帶押過戶”。

(二)人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局、市地方金融監(jiān)管局指導(dǎo)銀行開展二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)，根據(jù)買賣雙方需求，配合提供相關(guān)材料(如同意抵押狀態(tài)過戶的書面材料、不動(dòng)產(chǎn)登記部門要求的相關(guān)材料等)，協(xié)助完成“順位抵押”或“雙預(yù)告登記”辦理，并及時(shí)放款；同時(shí)，加強(qiáng)與不動(dòng)產(chǎn)登記中心、公證機(jī)構(gòu)等部門的協(xié)調(diào)對(duì)接，確定具體業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)，在確保資金安全的情況下，推動(dòng)二手房“帶押過戶”模式落地實(shí)施。

(三)市住房建設(shè)局指導(dǎo)市住房公積金管理中心優(yōu)化調(diào)整公積金貸款放款流程，根據(jù)“順位抵押”“雙預(yù)告登記”等流程設(shè)計(jì)，辦理公積金貸款業(yè)務(wù)。

(四)市司法局指導(dǎo)公證機(jī)構(gòu)根據(jù)公證提存等公證職能，按照各方依法簽署的公證提存協(xié)議(含承諾函)或者各方認(rèn)可的協(xié)議、承諾函的形式，開展公證提存業(yè)務(wù)，依業(yè)務(wù)流程及時(shí)將相關(guān)款項(xiàng)支付給賣方貸款銀行、賣方。

四、保障機(jī)制

(一)強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，落實(shí)主體責(zé)任。各部門要高度重視，強(qiáng)化跨部門協(xié)調(diào)對(duì)接、信息共享，根據(jù)二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)流程，結(jié)合職責(zé)分工，持續(xù)優(yōu)化辦理流程，確定具體操作規(guī)程、業(yè)務(wù)指南，加強(qiáng)各項(xiàng)業(yè)務(wù)間的銜接，為買賣雙方提供安全、高效便利的交易服務(wù)。

(二)優(yōu)化辦理流程，壓縮辦理時(shí)限。不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)積極推進(jìn)線上申請(qǐng)，買賣雙方、銀行在網(wǎng)上申請(qǐng)辦理抵押權(quán)變更登記、抵押權(quán)設(shè)立登記、二手房預(yù)告登記、預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記等業(yè)務(wù)，在線提交材料，并通過采用人臉識(shí)別、活體認(rèn)證技術(shù)，實(shí)現(xiàn)線上確認(rèn)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門在線審核并辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。對(duì)于符合合并辦理?xiàng)l件的業(yè)務(wù)，根據(jù)申請(qǐng)進(jìn)行合并辦理，做到精簡申請(qǐng)材料、壓縮辦理時(shí)限，為交易各方提供便利服務(wù)。加快推進(jìn)數(shù)據(jù)共享，切實(shí)做好不動(dòng)產(chǎn)登記部門、銀行、公證機(jī)構(gòu)等部門之間信息互通共享工作，推進(jìn)辦理公證提存、清算支付所需數(shù)據(jù)的共享、在線查詢核驗(yàn)。

(三)穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)，鼓勵(lì)全面探索。在試點(diǎn)范圍方面，先試點(diǎn)推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。同時(shí)，鼓勵(lì)各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外，鼓勵(lì)積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經(jīng)驗(yàn)。

（文章來源：深圳市住房和建設(shè)局）

關(guān)鍵詞： 推廣二手房帶押過戶模式的工作方案