2023年1月3日,黑石宣布了一項重磅交易:黑石房地產(chǎn)收入信托基金(簡稱BREIT)獲得了來自UC Investments(加州大學(xué)首席投資官辦公室)的40億美元戰(zhàn)略投資。
我們都知道,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)在已經(jīng)貢獻了黑石過半的AUM和收入,是黑石帝國的基石。而BREIT則是黑石的房地產(chǎn)旗艦基金,總規(guī)模達690億美元。它是黑石有史以來規(guī)模最大的一只基金,堪稱黑石皇冠上的明珠,黑石創(chuàng)始人蘇世民稱它是黑石的“最佳作品”。
然而,自2022年12月突然發(fā)生的贖回風(fēng)波,引發(fā)了市場對BREIT這個龐然大物的擔憂,導(dǎo)致黑石股價暴跌了10%以上。因此,這次UC Investments 40億美元的巨額支票正是黑石所亟需的,它可以說是機構(gòu)投資者對黑石的一次重大信任投票。交易宣布后,雖然美股大盤在跌,黑石股價漲了2.6%。
(資料圖片僅供參考)
外界對黑石一直有一個評價,那就是身段柔軟,不介意達成一些機會主義的交易,而不是讓自己被逼入絕境。這個特點在這次募資中體現(xiàn)的淋漓盡致,黑石甚至玩起了在私募房地產(chǎn)基金中罕見的保底收益。
黑石也玩起了保底收益
首先來看看這筆40億美元的募資。
UC Investments的40億美元并不是直接注入BREIT,而是設(shè)置了一個合資企業(yè)作為中間層,在這個合資企業(yè)中,黑石集團也將注資10億美元,形式是黑石集團自身持有的BREIT股票。設(shè)置中間層的目的,是為了進行結(jié)構(gòu)化的安排。根據(jù)披露的新聞稿,合資企業(yè)將為UC Investments設(shè)置11.25%的保證最低年化凈回報率,如果實際回報率低于這一目標數(shù)字,那么將由黑石的10億美元注資進行補償。
作為交換,UC Investments接受了長達6年的鎖定期,也就是直到2028年1月1日之前都無法贖回投資。此外,若是實際回報率超過了11.25%,超額收益的前5%也歸黑石。
11.25%的保底收益率非常的吸引眼球。這意味著UC Investments的40億美元6年后至少要變成70億美元。即便是在中國這樣的成長性市場,有幾家資管機構(gòu)敢開出這樣的保底?當然,黑石的自信是有基礎(chǔ)的,BREIT成立于2017年,六年來的平均年化凈回報率高達12.7%,過去三年中BREIT的平均年化凈回報率更是高達14.9%。如果能繼續(xù)保持這樣的業(yè)績,黑石就賭贏了。
并且,黑石還會向UC Investments收取正常的管理費和carry。BREIT的管理費率是總投資的1.25%,carry則是收益的12.5%。綜合計算下來,只要BREIT的實際年化收益率不低于8.7%,黑石的這筆巨額募資就依然是賺的。
黑石這次創(chuàng)新性的募資安排引起了市場熱議。它顯然不是常規(guī)的募資模式,而是黑石在非常時期的非常之舉。雖然黑石在新聞稿中稱這次合作是win-win,但動用自有資金去托底LP的收益率很難說是一場勝利。在外界看來,如果不是因為BREIT正深陷贖回潮,黑石不會行此非常之舉。
自2022年底以來,BREIT面臨著激增的投資者贖回請求,為此不得不限制贖回額度。黑石2023年1月3日披露的數(shù)據(jù)是,2022年12月投資者對 REIT的贖回需求總計約38億美元,相比于11月30 億美元仍在繼續(xù)增長。而黑石在12月僅允許投資者贖回了1.51億美元,還不到總贖回請求的4%。市場擔憂,如果贖回量繼續(xù)居高不下,BREIT會面臨流動性危機。
UC Investments的巨額注資無疑是及時雨,可以一舉解除了市場對BREIT流動性的擔憂。另外,黑石一直堅持認為目前的市場低谷正是投資的好時機,現(xiàn)在BREIT有了充足的抄底籌碼。
有分析認為,BREIT之所以會發(fā)生贖回潮,是因為投資者懷疑黑石公布的BREIT基金賬面價值有水分。2022年BREIT標記的凈回報率高達8.4%,而公開交易的道瓊斯美國精選房地產(chǎn)投資信托基金總回報指數(shù)同期下跌了26%。這種巨大的反差,促使投資者選擇按照黑石所宣稱的回報率贖回投資。
因此UC Investments此時的入場(UC Investments是按BREIT基金1月1日的賬面價值進行投資的),相當于由頂級機構(gòu)投資人對BREIT的賬面價值進行了確認,大大的有助于黑石回擊市場質(zhì)疑。
黑石的大膽創(chuàng)新還能走下去嗎?
對于UC Investments的這筆40億美元投資,還有更多值得說道說道的地方。UC Investments這樣的大型機構(gòu)投資者,其實原本并不是BREIT的目標募資對象。
UC Investments主要管理加州大學(xué)捐贈基金,總管理規(guī)模達1500億美元,是典型的大型專業(yè)機構(gòu)投資者。我們都知道,傳統(tǒng)上UC Investments這樣的機構(gòu)投資者是PE機構(gòu)的主要LP。UC Investments與黑石也有十多年的合作關(guān)系,已經(jīng)累計向黑石的基金投資了20億美元。
但是,BREIT是一只很特殊的基金,它的設(shè)計是面向個人投資者,也就是說所謂“散戶”的。
雖然黑石已經(jīng)坐擁近萬億美元AUM,但今年即將76歲的蘇世民有一個夢想,想辦法將更多投資者吸引到私募市場上來,以實現(xiàn)規(guī)模的進一步跨越。他曾表示,另類投資市場的主要LP從機構(gòu)投資者轉(zhuǎn)移到個人投資者,是接下來最重大的市場變化。
PE市場或者說整個另類投資市場一直有兩大痛點。其一是LP門檻太高,基本是大型機構(gòu)投資者的天下,這嚴重限制了PE機構(gòu)的管理規(guī)模。這也是為什么黑石作為全球PE之王規(guī)模還不到1萬億美元,而從黑石出走的貝萊德AUM已經(jīng)高達8萬億美元。第二個痛點是基金是有期限的,必須周期性的募資,這也影響到了投資的連續(xù)性。
針對這兩大痛點,黑石多年來一直在積極創(chuàng)新,“研發(fā)”新的基金模式,而BREIT就是這一創(chuàng)新的一面旗幟。
首先,BREIT是為所謂的“散戶”投資者量身打造的。黑石希望能大大降低投資者門檻,BREIT的最低投資門檻一開始是100萬美元,瞄準高凈值人群。最近通過一些“創(chuàng)新”,BREIT更是把投資門檻降低到了令人咋舌的2500美元。真正成為了一只散戶也能投的基金。
其次,BREIT是一只所謂的“永續(xù)基金”,它沒有期限,理論上可以永續(xù)運營下去。在沒有擠兌的情況下,基金的流動性也超過傳統(tǒng)的基金——投資者擁有月度贖回權(quán),可以按黑石標記的基金賬面價值進行贖回。
BREIT的創(chuàng)新非常成功,2017年一經(jīng)推出就非常的火爆,到2022年底規(guī)模已經(jīng)達到傲視全球的690億美元,這是讓全球PE機構(gòu)人人眼紅的一只基金。這也是為什么蘇世民對BREIT非常驕傲,稱它是黑石的“最佳作品”。
BREIT成功后,黑石又繼續(xù)在其他領(lǐng)域復(fù)制永續(xù)基金的模式,2019年推出了BIP(黑石基礎(chǔ)設(shè)施基金),2021年推出了BCRED(黑石私募信貸基金)。截至2022年三季度末,它們的規(guī)模已經(jīng)分別達到278億美元、575億美元。
目前永續(xù)基金已經(jīng)是黑石最大的增長引擎。黑石2022年三季報顯示,黑石的永續(xù)資本總AUM已經(jīng)高達3596億美元,同比增長了83%。短短幾年時間,黑石的總AUM中已經(jīng)有超過三分之一都是永續(xù)資本??梢哉f,黑石的萬億AUM夢想主要是靠永續(xù)基金來實現(xiàn)。
但是,在2022年下半年的資本寒冬中,黑石的永續(xù)基金模式遇到了麻煩。先是BREIT在2022年11月、12月遭遇大規(guī)模贖回潮,黑石不得不宣布啟動限制基金贖回比例的條款。隨后BCRED的贖回率也在2022年12月觸及了紅線(但黑石沒有選擇執(zhí)行限制贖回)。據(jù)彭博社報道,美國SEC目前已經(jīng)聯(lián)系黑石等遇到贖回問題的公司,試圖了解事件的市場影響和情況,并詢問如何實現(xiàn)贖回。
贖回潮為什么會發(fā)生?就像前面提到的,外界質(zhì)疑黑石標記的基金賬面價值有水分。當然黑石對此堅決否認,表示贖回潮的發(fā)生是因為基金中大量來自亞洲的投資者(主要是個人投資者)自身遇到了資金困境。
無論如何,一個基本矛盾是,黑石的永續(xù)基金一方面允許投資者月度贖回,另一方面底層資產(chǎn)并沒有相應(yīng)的流動性,那么在遇到集中贖回的時候“擠兌”是不可避免。再加上基金投資者主要是散戶,他們可能并不具備投資低流動性產(chǎn)品所需的抗風(fēng)險能力。
在困難時刻,黑石的選擇是回過頭來找UC Investments這樣的大型機投資者解圍,這是否意味著黑石多年來開拓“散戶”市場的戰(zhàn)略會有某種調(diào)整呢?
關(guān)鍵詞: 機構(gòu)投資者 賬面價值
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