為持續(xù)反映中國居民置業(yè)心態(tài)，中指調查每月底持續(xù)開展對全國城市居民的置業(yè)意愿調查，并基于調查數據形成分析報告，以動態(tài)了解最新形勢下，居民置業(yè)信心、置業(yè)計劃、政策及價格預期等。

(資料圖)

本次調查依托CREIS中指·云調研平臺形成問卷。通過房天下網站平臺、房天下經紀云、中指調查公眾號以及中指研究院各分院等渠道進行問卷收集。本次共計收集問卷近9000份。現將問卷填答情況進行系統(tǒng)匯總，供行業(yè)和社會各界參考。

?劃重點：

① 購房需求先降后微升：2022年前三季度購房需求逐步下滑至55%，四季度購房需求出現底部回升至63%。

②2022年近四成置業(yè)：2022年約39%受訪者購房，改善購房需求占比提升至38%，三居80-120平產品受到青睞。

③ 后疫情預期中性樂觀：45%占比人群持觀望態(tài)度，會結合病毒變異情況動態(tài)調整對未來看法，有31%居民態(tài)度相對樂觀，認為致病性逐步減弱，未來對身體的傷害會減弱，對工作和生活影響會下滑。

④ 2023年收入預期改善：收入增加預期提升，占比約為41%，環(huán)比提升11個百分點，收入下降預期減弱，占比約為9%，環(huán)比下降9個百分點。

⑤樓市存在復蘇機會：2023年政策將會發(fā)力，改善交付風險、刺激需求釋放、提振市場信心，促進市場企穩(wěn)復蘇，受訪者預期下半年或將逐步企穩(wěn)復蘇。

⑥高能級城市購房需求增加：一線及關中、長三角、中原、長江中游2023年購房需求占比超五成，三四線及珠三角、成渝、京津冀受樓市持續(xù)調整、房價下跌等因素影響，購房需求相對較小。

01

受訪者畫像

與往期調查基本一致，此次參與調查的受訪者仍主要以二線為主，三四線其次，一線和縣城的受訪者相對較少?？闯鞘心芗壓湍挲g，受訪者中，絕大部分是在二線和三四線城市工作的青年，主要集中于85后~95后，是目前購房、置換需求的主力軍；看區(qū)域分布，受訪者多在經濟活力較大的國家級城市群工作和居住，因為這些地區(qū)房地產市場相對更有活力。

圖：2022年12月受訪者年齡和城市能級占比

02

2022年居民購房置業(yè)回顧

2.1 2022年購房需求：購房需求呈現先降后升，但目前購房需求仍處于相對低位水平

購房需求出現底部回升跡象。據調查顯示，2022年前三季度受訪者購房需求呈現逐步下滑趨勢，2022年第三季度購房需求降至谷底，占比約為55%，較二季度下降9個百分點，較一季度下降27個百分點；而四季度購房需求呈現底部回升，占比約為63%，環(huán)比提升8個百分點，主要是受疫情放松、中央及地方重磅救市政策提振帶動，但與歷史數據相比，整體購房需求仍處于相對低位水平。

圖：2022年受訪者購房需求占比變化

一線購房需求較高，二線明顯改善，三四線快降緩升。一線購房需求相對較高，全年購房需求均超70%，位居各線首位，其中四季度購房需求約為78%，環(huán)比上升5個百分點；二線城市購房需求呈現明顯改善，四季度購房需求約為68%，環(huán)比增加11個百分點，改善幅度位居各線首位，主要是受二線城市大力放松樓市調控帶動；而三四線及縣城購房需求相對較弱，全年購房需求呈現快降緩升趨勢，2022年三季度購房需求較年初分別下降33%、32%，四季度購房需求雖有增加，但年末購房需求占比下降仍超兩成。

圖：2022年受訪者購房需求變化（不同能級）

長三角、長江中游、關中、山東半島需求相對較高，珠三角、京津冀、成渝、海峽西岸需求明顯下降，中原需求相對較弱。從購房需求來看，長三角、長江中游、關中、山東半島區(qū)域購房需求相對較高，年均需求占比均超七成，其中長三角四季度需求占比回升至74%，領先于其他區(qū)域水平；珠三角、京津冀、成渝、海峽西岸2022年需求出現明顯下降，四季度需求占比較一季度跌幅均超20%，其中海峽西岸需求下降27%，京津冀需求下降25%；中原城市群需求相對較弱，2022年平均需求約為69%，四季度需求占比僅為64%，整體需求占比仍處于相對低位水平。

圖：2022年受訪者購房需求變化（不同區(qū)域）

2.2 置業(yè)到訪情況：全年到訪水平出現下滑，四季度受疫情影響置業(yè)到訪率仍較低

2022年置業(yè)到訪先降后穩(wěn)，到訪率仍偏低。2022年前三季度購房者置業(yè)到訪率呈現波動下滑趨勢，三季度降至48%，較一季度下降19個百分點，四季度呈現企穩(wěn)態(tài)勢，到訪率出現小幅回升，環(huán)比增加2個百分點至50%，但受疫情管控、疫情感染影響，到訪率仍處于相對低位水平。

圖：2022年受訪者到訪購房場所趨勢變化

老帶新、渠道營銷持續(xù)發(fā)力，自然來訪、網絡營銷效果先降后升。據調查統(tǒng)計，渠道、老帶新等高傭金點位營銷力度呈現逐步增加態(tài)勢，尤其是2022年下半年占比分別提升至56%、60%，較上半年分別提升13、18個百分點；自然來訪、網絡營銷效果先降后升，其中三季度降幅較為明顯，分別下降5、7個百分點，隨后伴隨政策環(huán)境改善，購房者信心緩慢修復，帶動購房自主性提升，四季度占比逐步恢復至上半年水平；而電話推薦、戶外廣告的營銷方式效果相對較弱，占比持續(xù)低于20%。

圖：2022年各類房源渠道變化情況

2.3 2022年購房情況：近4成居民購房，多為改善需求，三居80-120平產品受青睞

購房人群占比約為39%，改善需求出現增加。2022年樓市呈現持續(xù)低迷運營，導致購房需求釋放速度相對緩慢，成交置業(yè)處于低位，據調查顯示，2022年度約39%人群進行置業(yè)，購房人群多為剛需+改善，其中改善置業(yè)占比約為38%，較2021年增加5個百分點，首套剛需購房占比達到23%，同比下降3個百分點；未進行購房人群占比達到61%，尤其是下半年樓市二次降溫、疫情出現長時間反彈，導致需求釋放緩慢，還貸壓力大、就業(yè)與收入不確定成為阻礙購房的主要因素，占比分別達到50%、44%，預期未來房價下跌也明顯減弱購房意愿，占比約為33%，另外一部分未購房者主要是受首付資金不足影響，被迫購房計劃延后。

圖：2022年購房置業(yè)情況調查

圖：2022年購房需求變化情況調查

一線及山東半島、長江中游、長三角區(qū)域購房占比較高。從各線城市來看，一線置業(yè)需求較為旺盛，購房人群占比最高，達到51%，三四線市場需求釋放較弱，多數城市房價持續(xù)下跌。從各區(qū)域來看，山東半島、長江中游、長三角區(qū)域購房占比較高，2022年置業(yè)人群占比均超40%，珠三角、中原、京津冀、海峽西岸、成渝、關中介于30%-40%之間。

圖：2022年購房置業(yè)情況調查（不同能級與不同區(qū)域）

三居室依然占據市場主導地位。三居室依然是市場主要的購房需求，據調查顯示，2022年購房人群中約41%占比購買三居戶型，二居室市場需求位居其次，有33%置業(yè)者選擇二居戶型，整體占比較去年提升5個百分點；疫情對收入影響、樓市持續(xù)低迷，導致再次改善置換需求出現下滑，2022年四居購房占比約為13%，同比下降3個百分點；一居室、五居室市場需求占比相對較小，分別占市場份額5%、7%左右。

圖：2022年購房戶型占比（全國）

二線、三四線及山東半島、海峽西岸、中原、關中等區(qū)域三居室占比較為突出。從各線城市調查數據來看，二線、三四線城市三居占比超40%，而縣城戶型進一步提升，四居戶型占比達到20%，三居戶型約為35%，主要是由于三四線城市房價相對較低，購房壓力相對較小。從不同區(qū)域來看，山東半島、海峽西岸、中原、關中城市群三居戶型占比相對較高，占比均超40%；長三角房價相對較高，戶型向中小戶型傾斜，小戶型面積占比有所增加；珠三角、京津冀、成渝、長江中游等城市群以二居、三居戶型為主，占比均處于30%-40%之間。

圖：2022年購房戶型占比調查（不同能級與不同區(qū)域）

市場仍以80-120平剛需、剛改產品為主。據調查顯示，2022年購房人群中約72%占比購買80-120平產品，成為目前市場主要產品結構，其中80-100平、100-120平產品占比分別為38%、34%。

圖：2022年購房面積段占比（全國）

長江中游、山東半島、中原、關中100-120平產品占比較高，二線、三四線及成渝、海峽西岸區(qū)域80-100、100-120平產品占比相對均衡，一線、長三角、珠三角中小戶型占比較高，一居、二居戶型占比較為突出。從各線成交結構來看，一線城市80-100平產品占比最高，100-120平產品位居其次，80平以下產品占比相對較高；二線、三四線城市80-100平、100-120平產品占比相對均衡；縣城以80-100平面積段產品為主，100-120平產品為輔。從各個區(qū)域成交結構來看，長三角、珠三角中小面積段產品占比較高，以80-100平產品為主，80平以下產品為輔，京津冀以80-100平產品為主，長江中游、山東半島、中原、關中100-120平產品占比均超40%，成渝、海峽西岸區(qū)域80-100、100-120平產品占比相對均衡，剛改需求較為活躍。

圖：2022年購房面積段占比調查（不同能級與不同區(qū)域）

03

2023年居民購房預期展望

3.1 疫情管控放松：居民對后疫情時期呈中性偏樂觀態(tài)度，但短期較難恢復至疫情前水平

居民對疫情演變持觀望態(tài)度。2022年底國家衛(wèi)健委陸續(xù)發(fā)布防疫管控優(yōu)化“二十條”、防疫管控優(yōu)化“新十條”，隨后12月全國各地陸續(xù)進行全面放松，社會迎來感染高峰，80%左右比例人群感染過新冠病毒，整體受訪者對未來疫情演變發(fā)展預期呈現中性偏樂觀態(tài)度，據調查顯示，45%占比人群持觀望態(tài)度，會結合毒株變異情況動態(tài)調整對未來看法，有31%居民態(tài)度相對樂觀，認為致病性逐步減弱，未來對身體的傷害會減弱，對工作和生活影響會下滑，也有21%占比人群對后疫情發(fā)展較為悲觀，認為未來會經歷幾波感染高峰。

圖：受訪者對未來疫情演變看法

居民對未來生活預期變化不大，喜憂參半。據調查顯示，41%的受訪者表示疫情管控放松對生活影響相對較小，未來生活質量、生活預期基本沒有太大變化；有25%的居民較為悲觀，疫情管控放松將導致感染風險提升，出行將更加謹慎，多選擇居家辦公、生活；認為生活更加自由、風險可控占比約為26%，未來工作、出差、旅游等活動將逐步增加，僅有7%的占比表示未來生活將逐步恢復到疫情前的水平。

圖：疫情放松后受訪者對未來生活預期

3.2 收入預期：2023年收入預期出現改善，收入增加預期提升、下降預期減弱

收入預期出現止跌回升。據調查顯示，受訪者對2023年收入預期出現明顯改善，其中未來收入增加占比約為41%，較11月份提升11個百分點，未來收入下降占比約為9%，較11月份下降9個百分點，主要還是受疫情管控放松、未來經濟逐步復蘇等因素帶動；而部分人群仍然面臨失業(yè)問題，據統(tǒng)計2023年預期失業(yè)占比約為12%，較11月增加3個百分點，四季度以來呈現持續(xù)提升態(tài)勢。從不同城市來看，多數城市預期2023年收入會有提升，其中成都、桂林、莆田、福州、貴陽等城市預期收入提升占比較高，北京、上海、廣州、廈門、武漢、重慶、鄭州、濟南、長沙等城市預期明年收入穩(wěn)中有增，而蘭州、天津、青島、蚌埠、安慶預期相對較弱，收入下降預期明顯，佛山、惠州、泉州、酒泉等城市分歧較為明顯，收入增加占比較高，但收入下降、失業(yè)風險也較為突出。

圖：受訪者對2023年收入預期

表：不能能級城市受訪者對2023年收入預期

3.3 樓市預期：2023年房價下跌預期強烈，政策將會重磅發(fā)力，刺激需求釋放、改善交付風險，提振市場信心，促進市場企穩(wěn)復蘇

2023年政策放松預期仍較大。據調查顯示，2022年政策放松預期呈現持續(xù)上升趨勢，9月份以來持續(xù)位居高位水平，其中四季度政策放松預期約為46%，環(huán)比提升2個百分點，四季度政策收緊預期約為11%，環(huán)比下降2個百分點，主要是由于四季度中央開始重磅放松樓市調控，提升購房者未來政策放松預期，2023年政策放松預期約為46%，政策收緊預期僅為9%，明年整體政策放松預期仍處于相對高位。

圖：受訪者對2023年政策預期

2023年房價下跌預期仍較強烈。據調查顯示，購房者預期2023年房價下跌占比約為35%，較2022年提升17個百分點，預期房價上漲占比僅為12%，同比減少16個百分點；整體來看，2023年房價下跌預期仍較強烈，主要是經濟環(huán)境持續(xù)低迷、收入受到明顯影響，導致置業(yè)意愿、購房能力出現下滑，短期房價信心仍相對較弱，修復仍需時間。從不同能級城市來看，北京、上海房價預期相對較好，穩(wěn)中有漲占比較高，蘭州、福州預期房價基本保持穩(wěn)定，其他城市預期相對較弱，廣州、成都、廈門、天津、貴陽、濟南、青島、重慶、武漢、鄭州、惠州、泉州等城市預期房價穩(wěn)中有降，佛山、安慶、蚌埠預計較差，下跌占比較高。

圖：受訪者對2023年房價預期

表：不同能級城市受訪者對2023年房價預期

2023年交付風險逐步改善。據調查顯示，市場交付風險呈現持續(xù)下滑趨勢，爛尾項目較多占比逐步改善，降至31%，爛尾項目明顯減少占比持續(xù)提升，達到47%；2023年交付風險呈現持續(xù)改善，爛尾項目減少占比再創(chuàng)新高，但仍有一定的交付壓力，爛尾項目較多占比約為33%，爛尾項目較少、基本沒有爛尾項目的占比仍處于相對低位水平。

圖：受訪者對2023年交付風險預期

圖：受訪者對2023年樓市復蘇時間預期

受訪者預期明年下半年市場將逐步企穩(wěn)。據調查顯示，約76%占比的受訪者表示自己所在城市將于2023年下半年市場才能逐步企穩(wěn)修復，其中三季度占比約為41%、四季度占比約為35%。從各線城市來看，一線市場企穩(wěn)時間相對較早，二季度復蘇占比約為20%，三季度占比達到49%；二線城市或將于三、四季度企穩(wěn)復蘇，強二線城市或在三季度開始復蘇，弱二線或要到四季度；三四線及縣城復蘇節(jié)奏相對較晚，或將于四季度出現企穩(wěn)，2024年回暖占比也相對較高。從不同能級城市來看，上海、北京、成都樓市企穩(wěn)預期較早，將于二、三季度出現復蘇，長沙、濟南、佛山、蚌埠等城市受訪者預期三季度或出現改善，廣州、天津、武漢、廈門、重慶等城市下半年出現回暖概率較大，而福州、泉州、莆田、桂林等城市將與2023年底企穩(wěn)，鄭州、青島、貴陽、泉州、惠州市場預期分歧較大，樓市或將于2023年下半年-2024年出現回暖。

圖：受訪者對未來樓市復蘇時間預期

3.4 2023年購房：僅四成受訪者有購房需求，改善購房需求占據主導地位

購房需求仍相對較弱。2022年樓市運行持續(xù)低迷，房價呈現波動下跌，導致購房信心持續(xù)較弱，據調查顯示，計劃于2023年進行購房的占比僅占40%，其中購房意愿較2022年更強占比達到50%，他們認為2023年市場或將逐步恢復，短期低迷行情將逐步減弱，或將成為短期置業(yè)最佳時期。

圖：2023年計劃購房占比

一線及關中、中原、山東半島、長三角、長江中游購房需求占比超五成。從不同能級城市來看，一線購房需求較為強烈，2023年購房需求占比達到56%，而二線、三四線購房需求隨著能級逐步下滑，購房需求分別為44%、39%。從不同區(qū)域來看，關中區(qū)域購房需求占比最高達到75%，中原、山東半島、長江中游、長三角購房需求也超50%，而珠三角、成渝、京津冀受樓市持續(xù)調整影響，購房需求相對較小。

圖：不同能級/不同區(qū)域購房者2023年計劃購房占比

2023年改善購房占比超四成。伴隨城鎮(zhèn)化增速下滑、人口流動節(jié)奏放緩、居住需求逐步滿足，居民住房需求逐步開始向改善方向發(fā)展，據調查顯示，2023年改善購房需求占比達到40%，位居各類需求首位，而剛需需求占比僅占24%，呈現下滑趨勢，投資購房、學區(qū)購房較2022年均呈現一定程度下滑，養(yǎng)老、度假購房需求較弱。

圖：2023年購房者置業(yè)主要目的

3.5 購房時間：購房者多集中于2023年二、三季度進行購房，重磅政策能提升入市節(jié)奏

2023年購房需求多集中于二、三季度釋放。調查顯示，40%購房者將于2023年二季度進行購房，24%的占比將于三季度進行購房，而一季度、四季度需求釋放先對較少，占比分別為18%、11%。

圖：2023年計劃購房時間分布

限貸放松、下調房貸利率、提升普宅標準等政策能夠加快需求入市。據調查顯示，45%的受訪者表示希望限貸政策進行放松，尤其是首套首付比例、二套首付比例下降、貸款額度提升，能夠明顯提升購房能力、降低購房門檻；37%占比希望進一步下調房貸利率，減輕未來還貸壓力，尤其是存量高房貸利率，釋放社會購買力，31%的人群表示可以適度提升普宅認定標準，能夠綜合降低稅費、首付比例，吸引刺激需求快速釋放。而降低交易稅費、放寬落戶、貨幣化安置等預期占比相對較低。

圖：2023年能加快購房入市的主要因素（多選）

圖：限購更期待的放松措施（多選）

圖：限貸更期待的放松措施（多選）

3.6 購房產品：購房者傾向全國型房企開發(fā)的現房項目，三居80-120平產品需求較多

購房者青睞新房現房，多選擇全國型房企。據調查顯示，2022年交付風險發(fā)酵后，新房現房受到購房者青睞，傾向占比達到43%，期房占比下降至24%；從房企屬性來看，購房者選擇項目時，更加傾向于全國型房企開發(fā)的項目，其中全國型央企、全國型民企傾向占比分別為34%、31%，地方國企占比約為23%，地方性民企青睞度較低。

圖：2023年購房者對房企、住宅類型需求偏好

三居室需求占比近五成：三居室持續(xù)為市場主要的購房需求，據調查顯示，2023年的購房需求中有49%將進行購買三居室，較2022年已購房占比提升8個百分點，約33%的購房者傾向兩居室，一居、四居室、五居室需求仍相對較弱，占比均在10%以下，其中四居室以上產品占比出現不同程度下滑。

圖：2023年購房者對戶型需求占比（全國）

一線、長三角購房向中小戶型傾斜，二線、三四線及京津冀、中原、長江中游、關中、山東半島、成渝、海峽西岸等區(qū)域三居室需求占據主導地位。從各線城市來看，一線購房需求中小戶型傾斜，二居室占據主導，占比約為43%，三居室占比33%，一居室占比達到18%；二線、三四線城市三居室占據主導地位，占比分別為46%、59%。從各個區(qū)域來看，長三角戶型相對較為分散，三居占主導地位約40%，二居占比35%，一居占比約14%；珠三角兩居占比相對較高，達到46%，三居室需求約40%；京津冀、中原、長江中游、關中、山東半島、成渝、海峽西岸等城市群三居占據主導地位，需求占比均超50%。

圖：2023年購房者對戶型需求偏好

剛改產品占據主流，100-120平產品需求最多，80-100平需求位居其次。據調查顯示，2023年購房人群中約41%占比購買100-120平產品，成為目前市場主要面積段產品，80-100平是目前剛需購房更加青睞的面積段，占比達到31%，位居其次；再次是120-140平產品，占比約為17%，80平以下、140平以上產品需求相對較弱，占比不超10%。

圖：2023年購房者對面積段需求占比（全國）

一線、珠三角以80-100平產品需求為主，三四線、京津冀、成渝、海峽西岸等區(qū)域以100-120平產品需求為主。據調查顯示，從各線城市來看，隨著城市能級下降，產品面積段呈現逐步上升的趨勢，其中一線以80-100平面積段產品需求為主，100-120平面積段需求為輔，80平以下產品需求占比也較高；二線80-100平、100-120平產品需求相對均衡，需求占比均在三成；三四線及縣城以100-120平改善型產品為主，需求占比均達到五成左右。從各區(qū)域表現來看，珠三角以80-100平面積段產品需求為主，100-120平面積段需求為輔，京津冀、成渝、海峽西岸、長江中游、山東半島以100-120平改善型產品為主，需求占比均在四成以上，中原、關中80-100平、100-120平產品需求相對均衡，長三角需求相對分散，100-120平產品蹴球占主導地位約34%，80-100平占比29%，80平以下產品需求也較多。

圖：2023年購房者對面階段需求偏好

3.7 2023年樓市關鍵詞：重磅救市或將提振購房信心，帶動市場成交量價出現改善

四季度中央政策出現明顯轉向，開始大力支持房地產市場穩(wěn)定發(fā)展，受訪者認為2023年政府仍會進行重磅救市，促進樓市修復，提振購房信心，進而帶動市場成交逐步企穩(wěn)，需求或將快速釋放；而部分購房者受2022年房價持續(xù)大幅下跌影響，對2023年樓市運行較為悲觀，短期房企仍會持續(xù)降價促銷，政策重點在于穩(wěn)定樓市運行，而非刺激發(fā)展，未來市場將出現明顯分化態(tài)勢，購房者多進行持幣觀望。

圖：受訪者對2023年樓市關鍵詞（多選）

04

總結和企業(yè)策略建議

總體來看，2022年購房需求呈現先降后微升趨勢，置業(yè)到訪率逐步減弱，置業(yè)意愿處于相對低位水平，近四成購房者進行購房；伴隨疫情防控明顯放松、中央從供需兩端支持房地產發(fā)展，樓市運行環(huán)境出現明顯轉向；展望2023年，收入預期出現明顯改善，政策將會重磅發(fā)力，改善交付風險、刺激需求釋放、提振市場信心，促進市場企穩(wěn)復蘇，但房價仍存在調整壓力，下跌預期仍較為強烈，購房者觀望情緒仍較濃。

企業(yè)策略建議：關注政策、熱度變化，靈活調整推盤及營銷策略，謹慎投資、聚焦深耕核心城市

12月樓市運行環(huán)境再迎重磅利好，疫情管控明顯放松，全國基本進入完全放開，同時中財辦時隔多年再次重申房地產是經濟支柱性行業(yè)，中央經濟工作會議從交付風險、房企風險、刺激購房需求定調未來發(fā)力方向，高能級城市開始進行限購松綁，帶動需求呈現快速釋放，成交迎來小幅翹尾行情；2023年樓市或將逐步進入到底部企穩(wěn)復蘇階段，但城市間市場運行分化或將加劇，北京、上海、杭州、成都等核心一二線城市市場或將進行低位修復，可根據政策窗口期、市場熱度靈活調整推盤節(jié)奏，貴陽、南寧、昆明、寧夏等弱二線城市2023年仍存在調整壓力，株洲、岳陽、煙臺、唐山、保定等三四線城市市場支撐度仍較弱，樓市表現或仍較低迷，建議以去庫存為主，隨行就市、加大降價促銷力度。從投資端來看，融資環(huán)境出現明顯放松，但中小房企受益仍相對有限，疊加行業(yè)持續(xù)進行縮表、超前拿地風險增加，房企投資仍需保持相對理性謹慎態(tài)度，持續(xù)進行聚焦深耕投資，資金較為充裕的房企可適度提升拿地力度，重點關注長三角、粵港澳、京津冀、長江中游、成渝等5大城市群的核心城市。

關鍵詞： 個百分點 長江中游 山東半島