自2021年6月我國首批公募REITs上市以來，備受關(guān)注。

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迄今市場上已經(jīng)有27只公募REITs產(chǎn)品，近日除3月剛發(fā)行上市的兩單新能源REITs外，其余25只公募REITs均已披露2023年一季報。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者發(fā)現(xiàn)，一季度公募REITs整體業(yè)績明顯分化，呈現(xiàn)與去年不同的趨勢。

2023年一季報，業(yè)績表現(xiàn)相對較好的是三類資產(chǎn)：高速公路、倉儲物流和保障房。而2022年表現(xiàn)較好的主要是倉儲物流和產(chǎn)業(yè)園等兩類資產(chǎn)。

總體來看，一季度，表現(xiàn)最好的是高速公路資產(chǎn)，業(yè)績明顯修復(fù)；最讓人憂心的是產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，因出租率的持續(xù)下行而業(yè)績不佳。此外，新能源板塊運營情況環(huán)比回落，倉儲物流板塊和保障房板塊基本平穩(wěn)，生態(tài)環(huán)保板塊表現(xiàn)分化。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，在2023 年一季度，除了剛上市不久的兩只新能源REITs，其他上市的25只基礎(chǔ)設(shè)施REITs 共實現(xiàn)收入 20.76 億元，凈利潤4.38 億元，可供分配金額 12.97 億元。一季度公募REITs整體的平均收入、EBITDA、可供分配金額的年化預(yù)測完成度基本達標(biāo)。

同時，在二級市場，公募REITs一季度出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性行情，整體呈下降趨勢。2023 年一季度公募REITs板塊漲幅排序依次為:保租房>產(chǎn)業(yè)園區(qū)>能源類>高速公路>生態(tài)環(huán)保>倉儲物流。

六大板塊業(yè)績喜憂參半

一季度數(shù)據(jù)顯示，公募REITs業(yè)績喜憂參半，板塊表現(xiàn)分化。

據(jù)平安證券統(tǒng)計，發(fā)行的24只REITs整體的平均收入、EBITDA、可供分配金額的年化預(yù)測完成度分別是98%、110%和103%。

這意味著，基本上收入接近達標(biāo)，可供分配金額和EBITDA平均都已達標(biāo)。

2023年一季度，高速公路板塊、倉儲物流板塊和保障房板塊整體業(yè)績表現(xiàn)相對較好。高速公路整體是修復(fù)的邏輯，而保障房和倉儲物流整體是穩(wěn)健的邏輯。

此外，一季度，能源板塊和產(chǎn)業(yè)園板塊環(huán)比經(jīng)營情況回落，生態(tài)環(huán)保板塊則表現(xiàn)分化。

分具體板塊來看，第一個板塊，高速公路REITs，市場上有7只高速公路REITs，相較于去年四季度，一季度國內(nèi)經(jīng)濟活動持續(xù)修復(fù)和貨車通行費優(yōu)惠政策影響結(jié)束，底層資產(chǎn)的車流量和通行費均顯著回升；

第二個板塊，生態(tài)環(huán)保REITs，市場上僅有兩單，中航首鋼綠能REIT的業(yè)績基本平穩(wěn)，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT業(yè)績表現(xiàn)因水量的季節(jié)性下降和成本走高而有所回落；

第三個板塊，清潔能源REITs。今年新上了兩只新能源REITs，但是它們上市時間比較晚，所以沒有發(fā)布季報。已經(jīng)發(fā)布季報的鵬華深圳能源REIT，因發(fā)電收入受季節(jié)性因素影響，整體運營情況環(huán)比回落，單季度的營業(yè)收入和EBITDA對應(yīng)完成度分別為20.9%和28.6%；

第四個板塊，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，市場上有8只。因重要現(xiàn)金流提供方租戶到期不續(xù)約、提前退租等因素導(dǎo)致部分REITs的出租率顯著下滑，拖累同期業(yè)績；

第五個板塊，倉儲物流REITs。倉儲物流板塊有中金普洛斯REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT和嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT三單。經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健，財務(wù)指標(biāo)預(yù)測完成度相對比較高，體現(xiàn)出一定的抗周期能力；

第六個板塊，保障房REITs，市場上有四單，保障房主打穩(wěn)健。較高的出租率支撐保障房REITs經(jīng)營平穩(wěn)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，體現(xiàn)出較強的抗周期能力和類債屬性。

國金證券指出，業(yè)績完成度方面，在已披露2023全年預(yù)測數(shù)據(jù)的REITs中，高速公路項目雖實現(xiàn)業(yè)績的邊際修復(fù)，但一季度收入與利潤水平仍不及發(fā)行時的預(yù)期水平；產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流及能源類項目一季度收入與利潤水平基本好于發(fā)行時預(yù)期；另外保租房作為2022年新發(fā)行的類型，一季度業(yè)績完成度同樣較高，其中華夏基金華潤有巢REIT對應(yīng)業(yè)績相對突出。

可供分配金額方面，國金證券指出，不同類型REITs有所分化，其中高速公路類REITs整體表現(xiàn)較好；產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs在2021年上市的四單產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs均有同比下跌。倉儲物流、環(huán)保水務(wù)以及保租房類型可供分配金額表現(xiàn)相對穩(wěn)健，而能源類下的鵬華深圳能源REIT可供分配金額較預(yù)測值的完成率階段靠后。

雖然公募REITs在2023年一季度的業(yè)績喜憂參半，但中信證券認為，往后看，從環(huán)比維度觀察，底層資產(chǎn)業(yè)績修復(fù)已展現(xiàn)出積極變化。疫情因素對于REITs底層資產(chǎn)業(yè)績的壓制料將趨弱，隨著經(jīng)濟基本面的逐步回暖，其未來的修復(fù)趨勢仍然可期。

分類型看，中信證券認為，人流和物流的持續(xù)修復(fù)有望支撐高速公路REITs業(yè)績進一步修復(fù)；倉儲物流和保障房REITs受益于穩(wěn)定的出租情況，其抗周期性強，適合長期配置；產(chǎn)業(yè)園區(qū)出租率的修復(fù)周期或偏長，需要配合基金管理人和外部運營機構(gòu)的積極主動管理，以助推底層資產(chǎn)后續(xù)實現(xiàn)穩(wěn)步修復(fù)。

二級市場誰勝出？

二級市場上，一季度公募REITs各板塊表現(xiàn)各異。

國金證券指出，二級市場方面，一季度以來REITs加權(quán)價格指數(shù)整體呈下降態(tài)勢，其中2月上旬二級市場交投回溫，價格指數(shù)達到階段高點，隨后則延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，市場平均成交額整體呈現(xiàn)震蕩格局。行業(yè)類型REITs指數(shù)走勢分化有所收斂，季度內(nèi)收益表現(xiàn)由高到低排序依次為:保租房>產(chǎn)業(yè)園區(qū)>能源類>高速公路>生態(tài)環(huán)保>倉儲物流。

據(jù)記者統(tǒng)計，一季度，在27只公募REITs中，11只上漲，16只下跌，平均下跌0.64%。

值得一提的是，一季度漲幅排名前三的公募REITs均為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。

其中，漲幅最大的華安張江光大REIT上漲了6.01%，緊隨其后的國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT，均上漲超4%。

而跌幅最大的中金普洛斯REIT，下跌6.50%；平安廣州廣河REIT也下跌了6.28%。

海通證券分析了首批9只公募REITs的二級市場表現(xiàn)。

從首批公募REITs 市值來看，9只公募REITs市值曾在2022年2月迎來最高點，溢價風(fēng)險較高，后估值不斷消化，震蕩調(diào)整。

分板塊看，2022 以來（數(shù)據(jù)截至 2023 年 3 月 31 日）REITs 板塊平均累計漲跌幅呈現(xiàn)：清潔能源類>倉儲物流類>產(chǎn)業(yè)園類>高速公路類>生態(tài)環(huán)保類>保租房類。其中，清潔能源累計漲幅11.47%，保租房類上市時間較短，受市場影響跌幅最大，為-11.47%。

值得關(guān)注的是，2022Q4 以來 REITs 板塊整體估值回落，平均累計漲跌幅與2022年以來基本一致。而2023 年以來， REITs 板塊漲幅排序是：產(chǎn)業(yè)園>清潔能源類>保租房類>生態(tài)環(huán)保類>高速公路類>倉儲物流類。

海通證券建議投資人，在存量產(chǎn)品選擇上，可結(jié)合資金久期、收益率要求，選擇估值水平與分紅率相匹配的REITs 產(chǎn)品。目前 REITs 市場打新熱度仍在，建議關(guān)注能源、新基建、包括消費類 REITs 等領(lǐng)域的打新機會，同時首批擴募落地在即，持續(xù)關(guān)注倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園類擴募導(dǎo)致整體資產(chǎn)估值變動帶來的投資機會。

平安證券表示，去年10月以來，市場情緒以及股債賺錢的替代效應(yīng)上，整體公募REITs是在一個大的下跌周期里。到今年4月末，已經(jīng)和去年整體REITs的底部距離不大，整體跌出了一定的性價比。

平安證券分析，分板塊來看， 高速公路在今年修復(fù)邏輯的背景之下，可以挑選一些估值比較便宜的品種抄底或者估值還不錯但是修復(fù)斜率比較高的個券。能源板塊有兩單新能源REITs上市時間比較晚，目前尚未發(fā)布季報，但是它們估值還不錯。保障房板塊主打挑選估值相對便宜而且穩(wěn)健性有一定保障的個券。產(chǎn)業(yè)園板塊整體關(guān)注預(yù)測完成度相對比較好，并且結(jié)合現(xiàn)金分派以及完成度挑選個券。倉儲物流板塊有兩單擴募正在路上，擴募之后估值或拉升，所以倉儲物流板塊也可以持續(xù)關(guān)注。

（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道）

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