房貸可以還到100歲？是割韭菜還是方便中老年人購房？

最近，一張海報(bào)刷屏，一地房貸最長可貸至100歲？引發(fā)網(wǎng)友熱議！

【資料圖】

近日，“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”沖上熱搜，一時(shí)之間引起網(wǎng)友熱議，甚至出現(xiàn)了“貸貸相傳”、“傳宗接貸”的評論。

海報(bào)內(nèi)容涉及南寧建發(fā)房產(chǎn)旗下的10個(gè)樓盤和其合作的銀行，最下方小字稱“具體貸款政策以各大銀行輸出為準(zhǔn)”。

銀行、開發(fā)商各方最新回應(yīng)來了。

“百歲貸”瘋狂刷屏！割韭菜還是烏龍事件？

2月16日上午，網(wǎng)上流傳南寧某房地產(chǎn)公司的銷售優(yōu)惠活動廣告，稱其與部分南寧銀行合作，“住房按揭貸款年齡加貸款期限放寬，子女作為共同借款人，最長可貸至100歲”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電建發(fā)南寧客戶關(guān)系部的客服，被告知“此為烏龍事件”，至于該廣告，“尚在審核中，我們正在撤回這個(gè)宣傳。”

掃描海報(bào)中二維碼得知海報(bào)所指項(xiàng)目為建發(fā)養(yǎng)云項(xiàng)目，記者隨即以看房者身份撥打海報(bào)所示“VIP熱線”了解詳情。

建發(fā)養(yǎng)云咨詢顧問告訴21記者，針對海報(bào)所示優(yōu)惠，“目前沒有收到通知。建發(fā)養(yǎng)云一直都是：貸款年齡最長至69歲，超過69歲即無法享受貸款政策。”對方表示，如果購房人年齡較大且未滿69歲，可以選擇接力貸，即以父母的名義，子女可以貸款最長30年。但是父母的貸款年限和子女的貸款年限不會累加，即要么父母自己貸到69歲，要么子女最長貸30年，沒有合計(jì)99年的說法。

關(guān)于海報(bào)宣稱的“南寧合作銀行”，顧問稱這不是一個(gè)銀行名稱，而是一些在南寧市有合作關(guān)系的指定銀行，包括工行、建行、交行、浦發(fā)銀行，但不方便透露具體是哪些，“決定購房后，會有指定銀行幫助客戶辦理貸款”。

對此，建發(fā)房產(chǎn)全國服務(wù)熱線電話則表示“以建發(fā)養(yǎng)云項(xiàng)目熱線告知為準(zhǔn)”。

針對網(wǎng)絡(luò)上有置業(yè)顧問稱“可以與合作銀行推出可待至100歲的接力貸產(chǎn)品，目前已可以操作”的言論，記者也詢問了多家南寧區(qū)域的房產(chǎn)中介。一位工作人員表示，公司內(nèi)部今天早上剛剛辟謠，目前執(zhí)行的仍是最高可貸至80歲，可以與子女辦理接力貸，共同還款。

另一位中介解釋道，比如一個(gè)79歲的老人貸款，可以和子女采用接力貸的形式，將還款時(shí)限延長，采用子女的貸款期限。但是，這樣操作其實(shí)并不是為了鼓勵老年人買房，而是給年輕人買房每月流水、或還款能力不夠的時(shí)候，提供另一種選擇，讓年輕人能夠在老人的幫助下順利買房。

此外，21記者還采訪了南寧當(dāng)?shù)卣猩蹄y行、廣東農(nóng)村信用社南寧區(qū)邕寧區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社、桂林銀行的支行相關(guān)人員，均表示目前銀行沒有“房產(chǎn)貸款年限可達(dá)100歲”的相關(guān)通知。

房貸延長至80歲背后：南寧樓市持續(xù)低迷

2月12日，市場消息指出，廣西南寧房貸年齡期限可延長至80歲。為此，時(shí)代周報(bào)記者致電一家大型商業(yè)銀行南寧支行，一名個(gè)貸經(jīng)理表示，目前該行已執(zhí)行政策，住房按揭貸款人的年齡期限由70歲延長至80歲。

南寧另一中介雷亭則向每經(jīng)記者表示，“目前已經(jīng)有部分銀行已經(jīng)實(shí)施了，不管首套房還是二套房都可以，不過需要一些附加條件。如果購房者的征信沒有問題，流水可以覆蓋月供，就可以申請貸款年齡期限延長至80歲，不需要子女做擔(dān)保。如果老人退休后的銀行流水不夠還房貸，也可以做接力貸?！?/p>

“這跟目前信貸寬松和退休年齡延遲產(chǎn)生的市場需求相關(guān)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)12日下午通過微信向記者表示，這在某種程度上照顧了中老年人的買房需求?！斑@部分人資金較為充足，在滿足其他條件下，意味著50歲之前的人都可以足額、足年貸款，有助于養(yǎng)老家庭完成置業(yè)計(jì)劃?！?/p>

利好政策落地后，南寧樓市市場出現(xiàn)異動。時(shí)代周報(bào)記者獲悉，多名新房銷售人員與房產(chǎn)中介人士均在社交平臺轉(zhuǎn)發(fā)相關(guān)消息，鼓勵符合條件的意向購房者入市。

作為省會城市，南寧加入利率調(diào)整隊(duì)伍。1月31日晚，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息稱，為支持首套住房購房需求，即日起，南寧市階段性調(diào)整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，調(diào)整后利率下限為五年期LPR減60個(gè)基點(diǎn)。按照現(xiàn)行LPR，南寧市首套住房商貸利率下限將下調(diào)為3.7%。

一名南寧房產(chǎn)中介為記者算了一筆賬，若以購房首套房為前提，80萬貸款額度、每月等額還款計(jì)算，貸款滿30年的月供約為3682元；若貸款年限只有20年，同等利率和還款方式下，月供約為4722元。

南寧去庫存壓力仍在。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自2021年7月開始，南寧二手房價(jià)格開始下跌，截至2022年底，南寧二手房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌18個(gè)月。據(jù)諸葛找房研究中心，2023年1月，南寧二手房掛牌均價(jià)約為12523元/㎡；2022年2月，該數(shù)值約為13268元/㎡。

新房市場方面，盡管開發(fā)商花式促銷，仍難以改變?nèi)セщy的現(xiàn)狀。據(jù)廣西中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至2022年底，南寧新建商品住宅庫存量為753萬平方米，消化周期為20個(gè)月。

理性看待“房貸年齡期限延長”政策

房貸貸款領(lǐng)域存在三個(gè)重要的概念，即款時(shí)長、年齡限制、還貸期限。若出現(xiàn)混淆，則容易對社會公眾產(chǎn)生誤導(dǎo)，進(jìn)而影響政策的公信度。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，嚴(yán)格說，還貸期限是指“房貸的年齡期限”，其等于貸款人年齡和貸款年限相加。類似表述比較拗口，其可以理解為“購房者最遲需要在哪一年還清貸款”。過去很多城市規(guī)定的房貸年齡期限為70歲，目前包括杭州和南寧提及過80歲的概念。其通俗理解是，無論購房者辦理何種房貸，在80歲之前需要償還完畢。

在他看來，此類政策(“房貸年齡期限延長”)客觀上具有積極的減負(fù)效應(yīng)，或者說可以為中年人的購房減輕負(fù)擔(dān)。在房貸年齡期限延長至80歲的情況下，40-59歲年齡段的中年人更容易增加10年的貸款期限。貸款期限增加，對應(yīng)的月供壓力相對會減少一些。

此外，對于部分銀行提到的“接力貸”并非新鮮事物。所謂“接力貸”，是指以父母購房資格買房，父母作為主借款人和子女作為共同借款人，一起承擔(dān)還貸責(zé)任。

去年8月，北京住建委發(fā)布消息，對中心城區(qū)老年家庭(60周歲及以上)購買昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊三宗試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予一定的支持政策。對此，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪發(fā)現(xiàn)，除個(gè)別銀行外，多家銀行承認(rèn)可以辦理“接力貸”。

從各行的回復(fù)來看，借款人最大年齡一般是70周歲，但年齡并非硬性指標(biāo)，最主要還是看父母和子女的整體資質(zhì)。

實(shí)際上，不止北京，廣州也有過嘗試。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前的報(bào)道，廣州有銀行曾啟動了“接力貸”，據(jù)了解“接力貸”的主貸款人年齡需要在18到65歲之間。按子女年齡最長貸30年，父母+子女流水滿足月供兩倍以上，首套較低5.4%，二套5.6%。不過，這一產(chǎn)品當(dāng)時(shí)很快就停止了。

“此次南寧‘房貸年齡期限延長’政策，截至2月13日其實(shí)并沒有推行。但其引起了社會公眾的討論和善意的批評，甚至引起了一些網(wǎng)友的調(diào)侃。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策依然有值得肯定的出發(fā)點(diǎn)，社會大眾無需苛責(zé)，“非黑即白”的評價(jià)模式，不利于各地政策的因城施策開展。當(dāng)然這中間產(chǎn)生的疑惑或質(zhì)疑現(xiàn)象，也值得我們反思。要客觀精準(zhǔn)理解此類政策內(nèi)容，真正促進(jìn)此類政策服務(wù)于購房需求。

“提前還房貸潮”還在繼續(xù)

央行銀保監(jiān)會回應(yīng)

5年期LPR已降至4.3%，提前還貸成了熱潮。

2月16日，針對近期反映較多的個(gè)人住房貸款提前還款難、預(yù)約時(shí)間長等問題，人民銀行、銀保監(jiān)會日前召開部分商業(yè)銀行座談會，要求商業(yè)銀行強(qiáng)化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權(quán)益，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作。

針對部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸提前還款的情況，人民銀行、銀保監(jiān)會要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)警示。監(jiān)管部門也將加大檢查處罰力度，及時(shí)查處違規(guī)中介并披露典型案例。

金融監(jiān)管部門也已經(jīng)關(guān)注到提前還貸和轉(zhuǎn)貸風(fēng)險(xiǎn)。日前，遼寧銀保監(jiān)局發(fā)布關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示稱，隨著國家對小微企業(yè)支持力度的加大，經(jīng)營性貸款利率持續(xù)走低，社會上出現(xiàn)一些違規(guī)“貸款中介”，以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導(dǎo)消費(fèi)者借“過橋資金”提前結(jié)清“房貸”，再辦理“信用貸”“經(jīng)營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務(wù)、資金過橋費(fèi)用，同時(shí)使消費(fèi)者陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險(xiǎn)之中，甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。

（文章來源：21財(cái)經(jīng)）

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