春寒料峭，上海一些售樓處卻一片火熱。

2月8日下午6時(shí)24分，被稱為魔都版“海德公園”的前灘海德壹號(hào)宣布售罄。芋秋路上，搖中了心儀房源的楊陽(yáng)夫婦悠閑地走在項(xiàng)目工地外圍，望著雛形初具的6棟建筑主體，想到兩年后能遷居至此，喜悅之情溢于言表。

總價(jià)1560萬(wàn)元，建筑面積130平方米，3樓，精裝交付，勉強(qiáng)還能看到黃浦江景，這滿足了他們的所有購(gòu)房要求。“搖到86號(hào)，我想要的房型基本都有，在前灘搖了好幾個(gè)項(xiàng)目，屬這次最幸運(yùn)。”

(資料圖)

作為上海前灘“九宮格”內(nèi)最后一個(gè)入市住宅項(xiàng)目，珠海國(guó)企格力地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的海德壹號(hào)最終入圍積分破百、認(rèn)購(gòu)率達(dá)到392%，相當(dāng)于四個(gè)人搶一套房。

上海樓市在春節(jié)后迎來(lái)了一批開(kāi)盤(pán)潮，且表現(xiàn)都不錯(cuò)，首周開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項(xiàng)目幾乎全日光。

1月31日，招商虹橋璀璨時(shí)代三期開(kāi)盤(pán)，147套房源當(dāng)天售罄，認(rèn)購(gòu)率204%。2月4日，位于青浦區(qū)西虹橋片區(qū)的中鐵虹橋逸都第三批次開(kāi)盤(pán)，376套房源在3小時(shí)內(nèi)全部售罄，銷售額21.26億元。前一天還有楊浦城投開(kāi)發(fā)的悅尚海開(kāi)盤(pán)，221套房源也僅剩下3套1樓的未售罄。

李莉?qū)τ谶@次的中簽多了幾分感觸。這名頭發(fā)花白、早已退休的滬上女性，在2月6日這天起了個(gè)大早，帶著一打資料匆匆趕往中鐵虹橋逸都營(yíng)銷中心，比約定的合同簽署時(shí)間提前了好幾個(gè)小時(shí)，“以為能早簽早安心”。

大部分買(mǎi)房人都會(huì)有這樣的想法。尤其是在大虹橋的后花園徐涇板塊，這里向來(lái)就盛產(chǎn)高分盤(pán)。

雖然中鐵虹橋逸都此次入圍分略有下降，但依舊難擋購(gòu)房者簽約的積極性。直到午后，售樓處內(nèi)才安靜下來(lái)，無(wú)論是置業(yè)顧問(wèn)還是購(gòu)房者，每個(gè)人都在等待那最后的一紙簽名。

對(duì)于上海樓市來(lái)說(shuō)，這些算不得什么新鮮事。可若是加上前提條件，房地產(chǎn)經(jīng)歷了從2021年下半年開(kāi)始的深度調(diào)控疊加3年疫情，上述畫(huà)面似乎是在對(duì)市場(chǎng)發(fā)出訊號(hào)：上海樓市最難的日子已經(jīng)過(guò)去。

“在前灘，買(mǎi)到就是賺到”

相比大虹橋板塊聚集了大批剛需、剛改購(gòu)房者，前灘則吸納著高分選手和高購(gòu)買(mǎi)力。

2月8日9時(shí)，入圍分高達(dá)100.85的前灘海德壹號(hào)線上開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)即罄。其中，那套總價(jià)8500萬(wàn)元的最貴房源僅叫到14號(hào)就被選走；前7組認(rèn)購(gòu)人選中了其他4套復(fù)式，總價(jià)約3500-4500萬(wàn)元；前70組認(rèn)購(gòu)者多聚焦于高層江景大戶型。

據(jù)楊陽(yáng)夫婦所了解，639組認(rèn)購(gòu)者大概有一百多組棄號(hào)，主要集中在小戶型。對(duì)于個(gè)別好戶型好位置房源最終被棄號(hào)，楊陽(yáng)認(rèn)為或是臨時(shí)資金出現(xiàn)問(wèn)題，畢竟不是小數(shù)目。

在第二場(chǎng)的買(mǎi)家順勢(shì)補(bǔ)位后，上午11時(shí)，所有房源均被選完，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)清盤(pán)。

界面新聞實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，前灘海德壹號(hào)是由3棟12層、1棟7層和2棟8層的住宅組成，大面積落地玻璃、大尺度懸挑結(jié)構(gòu)、街區(qū)式住宅布局以及三角形的寬敞陽(yáng)臺(tái)，多為不規(guī)則戶型，目之所及，所有住宅項(xiàng)目中就數(shù)它“特立獨(dú)行”。

追根溯源至2014年，格力地產(chǎn)以16.14億元競(jìng)得前灘地區(qū)Z000801編制單元32-01地塊，請(qǐng)來(lái)曾操刀倫敦海德公園一號(hào)項(xiàng)目的理查德·羅杰斯團(tuán)隊(duì)前來(lái)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目最終命名也有異曲同工之處，取名海德壹號(hào)。

與海德壹號(hào)僅一條馬路相隔的浦江海德項(xiàng)目同樣出自格力地產(chǎn)，在2020年8月入市時(shí)均價(jià)為11.28萬(wàn)元/平方米，目前次新二手價(jià)格已達(dá)到18.2萬(wàn)元/平方米。

稀缺、潛力大、難買(mǎi)，成為眾多購(gòu)房者對(duì)前灘最深刻的印象。在他們眼中，前灘任何一個(gè)項(xiàng)目，不需要做售樓處樣板房，也不用樓書(shū)單頁(yè)，只需對(duì)外公布開(kāi)盤(pán)時(shí)間，甚至沒(méi)多少人關(guān)注價(jià)格，就能吸引大批人蜂擁而至。

事實(shí)也是如此。據(jù)界面新聞了解，海德壹號(hào)此次共推出163套房源，均價(jià)12.98萬(wàn)/平方米，吸引639組認(rèn)購(gòu)，相當(dāng)于4個(gè)人搶1套房，同樣未設(shè)售樓處樣板房，最終成為今年上海首個(gè)滿分新房項(xiàng)目。

宣傳上不曾過(guò)多發(fā)力，并不意味著格力地產(chǎn)對(duì)其不重視。在海德壹號(hào)的銷售過(guò)程中，格力地產(chǎn)還從珠海大本營(yíng)派來(lái)了多名公司內(nèi)部人員，保證項(xiàng)目銷售進(jìn)展順利。

下午1時(shí)，項(xiàng)目已確認(rèn)清盤(pán)，他們也要拖著拉桿箱準(zhǔn)備離滬了。對(duì)于其中一名格力地產(chǎn)人士而言，這樣的情景在兩年前就發(fā)生過(guò)，彼時(shí)他從珠海前往上海負(fù)責(zé)的是輔助浦江海德的銷售。

“浦江海德和海德壹號(hào)很難相提并論，首先時(shí)間上就不一樣，當(dāng)時(shí)所處的市場(chǎng)環(huán)境也不一樣，浦江海德二手成交最高的時(shí)候達(dá)21萬(wàn)元/平方米。當(dāng)然了，前灘哪個(gè)項(xiàng)目不熱，都很熱，整體倒掛也都不錯(cuò)?！痹撊耸扛嬖V界面新聞。

楊陽(yáng)夫婦是這批押注上海前灘購(gòu)房者的縮影。去年，他們還分別參與認(rèn)購(gòu)了2022年最高入圍分項(xiàng)目前灘東方悅瀾以及另一紅盤(pán)中企云萃森林，且均中簽。

“后來(lái)還是放棄了。一是房源本身不夠好，二來(lái)覺(jué)得有點(diǎn)虧，尤其是中企云萃森林沒(méi)觸發(fā)積分制，那我的滿分積分豈不就浪費(fèi)了？”

在去年7批次中，中企云萃森林開(kāi)盤(pán)入市，目前還剩少量一樓二樓低區(qū)房源。在2023年推出的首批新房中，該項(xiàng)目將加推245 套房源，備案均價(jià)10.5萬(wàn)元/平方米。

“前灘只剩下21號(hào)地塊了，陸家嘴集團(tuán)的，可以關(guān)注?！睏铌?yáng)和上述格力地產(chǎn)人士均如是說(shuō)。

該地塊占據(jù)前灘中央位置，包含2棟約200米的辦公樓，以及4棟150米的超高層住宅，4棟住宅建成后將是前灘住宅高度天際線。

毫無(wú)疑問(wèn)，后續(xù)21號(hào)地塊的入市，又將掀起一波前灘置業(yè)狂潮。

留給“徐涇人”的機(jī)會(huì)不多了

在上海2035城市總體規(guī)劃中重點(diǎn)推進(jìn)的青浦西虹橋片區(qū)，數(shù)座黃色巨型塔吊飛快旋轉(zhuǎn)，看起來(lái)一個(gè)關(guān)于上海許給徐涇的夢(mèng)正慢慢兌現(xiàn)。

借著政策東風(fēng)，這里近幾年也成為熱門(mén)板塊：房?jī)r(jià)上漲，土地增值。近4年間該板塊內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅23%，項(xiàng)目大多“逢開(kāi)必火”，認(rèn)籌時(shí)也有“千人搖”，開(kāi)盤(pán)“日光”亦是常事。

但經(jīng)歷了去年的新盤(pán)扎堆后，大虹橋徐涇板塊的供應(yīng)量將呈斷崖式下跌。2022年僅徐涇就過(guò)會(huì)7004套新房，2023年徐涇幾乎無(wú)新拍地塊上市，其中主城區(qū)只有蟠龍府，向西則只有虹橋公館三期，再加上尾盤(pán)在售的俊燦星城，供應(yīng)套數(shù)有限。

留給“徐涇人”的機(jī)會(huì)已所剩不多，但卻給了項(xiàng)目銷售人員足夠底氣。

在完成招商虹橋璀璨時(shí)代的銷售事項(xiàng)后，吳元將投入到位于徐盈路的招商虹橋公館三期中，如今正處于驗(yàn)資階段，預(yù)計(jì)2月底取證，將推出兩百多套房源，均價(jià)6.4萬(wàn)元/平方米。

與虹橋璀璨時(shí)代的開(kāi)盤(pán)即售罄不同，虹橋公館三期一批次在去年12月底開(kāi)盤(pán)，直到2月6日前一天才全部賣(mài)完。

吳元給出的解釋是與璀璨時(shí)代“撞車(chē)”和“未加宣傳”，“這一次我有信心虹橋公館三期也能日光，因?yàn)槠渲胁环ㄖ娣e超100平方米的三房?！?/p>

作為央企招商蛇口操盤(pán)的項(xiàng)目，兩項(xiàng)目共用一個(gè)售樓處，處于虹橋世界中心的7樓，若非誠(chéng)心買(mǎi)房，很少有人會(huì)走進(jìn)這里。售樓處內(nèi)左邊是售罄的招商虹橋璀璨時(shí)代，右邊是即將開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)的招商虹橋公館三期，銷售結(jié)果的差異絕不可能僅僅是因?yàn)闀r(shí)間撞車(chē)。

區(qū)位起到了決定性因素。虹橋璀璨時(shí)代距離國(guó)家會(huì)展中心150米，向西步行1.2公里就是2號(hào)線徐涇東站，向東直線距離1公里可達(dá)龍湖天街與瑞安虹橋天地，再往前走便是虹橋火車(chē)站；而招商虹橋公館三期距離會(huì)展中心駕車(chē)至少需11分鐘，距離虹橋火車(chē)站尚需3站地鐵，位置上稍顯遜色。

雖然接下來(lái)大虹橋購(gòu)房者的樓盤(pán)“菜單”有限，但此前的大批量供應(yīng)也令這里的核心盤(pán)積分降至4字頭關(guān)口。要知道，昔日的蟠龍?zhí)斓厝雵衷_(dá)到91.22分。

在過(guò)去無(wú)房高積分且擠破頭的大虹橋，如今正向更多的購(gòu)房者敞開(kāi)大門(mén)。

李莉是這批受益者之一。她只有60分積分，參與了中鐵虹橋逸都的三次認(rèn)購(gòu)，終于在最后一次搖中515號(hào)，選到了一套位于2層、建筑面積88平方米的二居室，總價(jià)595萬(wàn)元，全款支付。

在這三次認(rèn)購(gòu)中，中鐵虹橋逸都入圍積分不斷下降，第一次入圍分64.51分，第二次61.22分，第三次收官入圍分56.29分。招商虹橋璀璨時(shí)代3次開(kāi)盤(pán)，入圍分下降得更明顯，分別為63.42分、43.97分和45.24分。

“買(mǎi)到就是好的嘞?！蔽茨軗u中三居室的李莉仍然覺(jué)得自己很幸運(yùn)，至少2萬(wàn)元/平方米的倒掛空間以及“大會(huì)展時(shí)代”的加持，讓她沒(méi)有理由不買(mǎi)大虹橋。

2月6日下午4時(shí)，天空中下著毛毛雨，中鐵虹橋逸都的購(gòu)房合同簽署已進(jìn)入尾聲，售樓處外還有人在徘徊，尋思著是否會(huì)有撿漏的機(jī)會(huì)。

新一輪買(mǎi)房潮來(lái)襲？

2023年2月的市場(chǎng)行情，讓人不得不發(fā)出疑問(wèn)：上海又開(kāi)始搶房了嗎？

“自從疫情結(jié)束后，就出現(xiàn)了買(mǎi)房潮?！鄙虾ｆ溂乙幻路夸N售人士向界面新聞表示，2023年以來(lái)，上海新房市場(chǎng)回暖明顯，咨詢量、帶看量有大幅上升，周一至周四平均每日帶看一組客戶，周五到周天日均至少帶看2-3組客戶。

另一名資深房產(chǎn)中介人士則對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)的“熱”持觀望態(tài)度。他告訴界面新聞，市場(chǎng)真正回暖還需要一定時(shí)日，即便是在樓市韌性強(qiáng)勁的上海。

“就拿西虹橋來(lái)說(shuō)，也不是每個(gè)項(xiàng)目都好賣(mài)的。比如同樣位于徐涇板塊的中建頤璟臺(tái)于去年第五批次入市，均價(jià)6萬(wàn)元/平方米，至今還未完成售罄。”因此，每幫開(kāi)發(fā)商賣(mài)出一套房源，他的門(mén)店就可得到兩萬(wàn)元分成。

現(xiàn)今市場(chǎng)環(huán)境給他的直觀感受是“一般”。根據(jù)他所在門(mén)店今年以來(lái)的綜合表現(xiàn)來(lái)看，較之去年同期可能相對(duì)好一點(diǎn)，但并不存在所謂的買(mǎi)房潮，“當(dāng)然，基本也不大可能會(huì)出現(xiàn)了。”

也有一個(gè)例外，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目尤其倒掛盤(pán)始終是上海購(gòu)房者追捧的對(duì)象。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向界面新聞表示，當(dāng)前市場(chǎng)依然是延續(xù)著2022年的樓市分化特征。

“且分化特征在2023年會(huì)更為明顯。比如格力海德壹號(hào)破百分的紅盤(pán)與外圍大量首開(kāi)去化不足20%的項(xiàng)目形成較大反差。”宋紅衛(wèi)認(rèn)為，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的熱度在2023年會(huì)進(jìn)一步上升。

據(jù)界面新聞了解，今年1月份上海有十余個(gè)項(xiàng)目相繼搖號(hào)開(kāi)盤(pán)，熱度高低涇渭分明。有最高認(rèn)籌率達(dá)473.8%的華發(fā)建發(fā)縵玥，位居1月認(rèn)籌榜首，平均4組客戶搶1套房；也有認(rèn)籌率僅11.9%的沁風(fēng)雅苑，這個(gè)由新加坡TGR集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，在均價(jià)10萬(wàn)+以上項(xiàng)目中認(rèn)籌率墊底。

不僅是項(xiàng)目冷熱分化，不同區(qū)域的熱度也表現(xiàn)不一。以1月的新房成交為例，青浦和嘉定兩區(qū)大幅領(lǐng)先，成交套數(shù)均在1600套左右，超出成交量排第三的閔行800多套，其他區(qū)域相差則更大。

在整體成交量上，一月份的樓市也未完全恢復(fù)，上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，1月上海共成交新房8283套，環(huán)比下降4%，同比下降28%，成交金額682億，環(huán)比下降3%，同比下降14%。

在宋紅衛(wèi)看來(lái)，上海今年在需求端可能會(huì)有進(jìn)一步支持剛需及改善型需求的政策調(diào)整，對(duì)于上海樓市恢復(fù)有較大影響?！邦A(yù)計(jì)三四月份會(huì)有一波小行情，但是不會(huì)持續(xù)太久，預(yù)計(jì)上海樓市在一二季度觸底調(diào)整后，三四季度會(huì)進(jìn)入上行趨勢(shì)。”

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)于年后的上海出現(xiàn)“日光盤(pán)”并不意外。他認(rèn)為這是屬于正常的工作節(jié)奏和市場(chǎng)環(huán)境，況且大虹橋的入圍分?jǐn)?shù)也從原來(lái)的九十多分降到了現(xiàn)在的五六十分。

“但是從當(dāng)前傳遞來(lái)的信號(hào)看，無(wú)論是帶看也好，成交也罷，都表明上海樓市在有序恢復(fù)中，市場(chǎng)情緒也算穩(wěn)定，正在向好發(fā)展。”

“不妨再等等，給上海一點(diǎn)時(shí)間，也給自己一點(diǎn)時(shí)間。”

(應(yīng)受訪者要求，文中楊陽(yáng)、李莉、吳元、王紅等人均為化名)

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（文章來(lái)源：界面新聞）

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