2022年是房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的一年。在疫情沖擊及居民預期收入下降背景下,部分購房需求延遲釋放;同時,房企信用危機頻頻爆發(fā),購房者觀望情緒漸濃,銷售端表現(xiàn)乏力。不過,從2022年年初開始各地支持房地產(chǎn)的利好政策輪番出臺。中央層面則重申“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”地位,并出臺多項政策工具支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。在中央重申房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)背景下,2023年樓市發(fā)展變局備受關(guān)注。澎湃新聞特推出樓市展望系列,研判新一年房地產(chǎn)市場走勢。
近期,澎湃新聞專訪中國社會科學院生態(tài)文明研究所研究員、中國城市經(jīng)濟學會常務(wù)理事、房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任王業(yè)強,就2023年房地產(chǎn)市場趨勢、房價及入市機會等話題進行深入分析與展望。
(資料圖片僅供參考)
王業(yè)強認為,中央重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),實質(zhì)上是對過去過嚴措施的糾偏。隨著過嚴措施的逐步退出,房地產(chǎn)市場各項指標將會逐漸恢復。
面對下行的樓市,2022年以來,官方多次發(fā)聲鼓勵住房消費,如何平衡 “房住不炒”及“鼓勵住房消費”之間的關(guān)系也值得關(guān)注。
王業(yè)強認為,“房住不炒”與“鼓勵住房消費”并不矛盾,“房住不炒”是形成穩(wěn)定樓市調(diào)控預期的保證,“鼓勵住房消費”是保證房地產(chǎn)健康發(fā)展的基石。
王業(yè)強提到,2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向,是著眼于當前宏觀經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深度調(diào)整的現(xiàn)實做出的決策,但中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的基調(diào)不變,就是“房住不炒”,維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。一旦房價出現(xiàn)大幅上漲的苗頭,退出的嚴厲調(diào)控政策將會重新回歸市場。因此,寬松政策效應(yīng)的疊加將會推動房地產(chǎn)市場逐步恢復,走出低谷,而房價穩(wěn)定則是決定寬松政策是否持續(xù)的砝碼。房價不會出現(xiàn)2016年的大幅上漲局面。
對于今年的房地產(chǎn)趨勢,王業(yè)強提到,房地產(chǎn)市場經(jīng)過3年疫情沖擊,目前處于一個市場的谷底。隨著經(jīng)濟的逐步恢復,房地產(chǎn)市場也將在2023年得到恢復,3年來積壓的剛需和改善需求都將會在2023年出現(xiàn)一個爆發(fā)。因此,從短期來看,2023年是入市的一個較好時機。
房地產(chǎn)仍將存在高速增長狀態(tài)的可能
澎湃新聞:2022年12月底,中央重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),接下來房地產(chǎn)還能回到之前高增長狀態(tài)嗎?
王業(yè)強:中央重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),是對房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)的回歸。房地產(chǎn)是一個事關(guān)國計民生的產(chǎn)業(yè),在任何國家,都應(yīng)該是支柱產(chǎn)業(yè)。我們國家過去幾年,房地產(chǎn)市場過熱,帶來了一系列問題,中央提出“房住不炒”,意圖是維護房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。然而,一些過嚴的措施對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生了較大的負面影響。此次重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),實質(zhì)上是對過去過嚴措施的糾偏。隨著過嚴措施的逐步退出,房地產(chǎn)市場各項指標將會逐漸恢復。房地產(chǎn)本身經(jīng)過20多年的市場化改革,已經(jīng)達到了一個較高的發(fā)展水平,過去粗放的發(fā)展模式必將發(fā)生變化,未來將進入一個高質(zhì)量發(fā)展的時期。隨著信息技術(shù)的發(fā)展,傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級是一個必然的趨勢。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式也將隨著產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級發(fā)生變化。如近期中央政治局會議提到房地產(chǎn)發(fā)展新模式,在房地產(chǎn)新模式確立之后,我國房地產(chǎn)仍將存在出現(xiàn)一個高速增長狀態(tài)的可能。
澎湃新聞:住建部部長倪虹指出今年住建部門工作核心是精準,并提出“對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的,要合理支持”。后續(xù),樓市調(diào)控政策還有哪些空間,應(yīng)在哪些方面精準發(fā)力?
王業(yè)強:目前,鼓勵住房消費是樓市調(diào)控的政策基調(diào),目前采取的措施仍是對前期過嚴調(diào)控政策的逐步放松和調(diào)整,由于不同城市之間市場差異較大,仍有較大的調(diào)整空間。如一線及強二線城市調(diào)控政策或?qū)⒕植糠潘?,涉及市場下行壓力較大的遠郊區(qū)域局部放松限購。受限于市場需求及購買力明顯透支,弱二線及三四線城市市場下行壓力不斷加劇,仍需在政策層面適度刺激居民購房需求。具體措施涉及“認房又認貸”有望繼續(xù)調(diào)整,部分壓力較大地區(qū)全面取消“四限”,加碼購房補貼、稅費減免,存量房貸利息打折;合理增加住房消費信貸,支持住房改善性消費需求;增加保障性住房供給,發(fā)展長租房市場,支持解決新市民、青年人住房問題;結(jié)合落實生育政策和人才政策,定向優(yōu)化二孩、三孩家庭以及各類人才購房資格及住房信貸政策等等。
“房住不炒”與“鼓勵住房消費”不矛盾
澎湃新聞:對2023年中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場趨勢有何預判?
王業(yè)強:2023年,在疫情影響減弱后,預計我國宏觀經(jīng)濟將實現(xiàn)整體好轉(zhuǎn),制約中國經(jīng)濟的“三重壓力”——需求收縮、預期轉(zhuǎn)弱、供給沖擊,有望在2023年上半年逐漸緩解,經(jīng)濟將迎來逐步復蘇。經(jīng)受住3年疫情和種種外部不確定性因素的沖擊,中國經(jīng)濟有望以其特有的韌性和活力重新回到合理增長的軌道,房地產(chǎn)市場也有望逐步企穩(wěn)恢復。
澎湃新聞:二十大報告中強調(diào)“房住不炒”,但面對下行的樓市,官方多次發(fā)聲鼓勵住房消費,如何看待 “房住不炒”和“鼓勵住房消費”之間的關(guān)系?
王業(yè)強:過去,房地產(chǎn)調(diào)控對象著眼于控制房價,結(jié)果是房價越調(diào)越漲。為了破除我國房價越調(diào)越漲的怪圈,2016年,中央提出“房住不炒”的理念。在房價依然高企、投機投資性購房現(xiàn)象依然嚴重的情形下,政府必須采用可信的行動打擊投機和穩(wěn)定房價,并展現(xiàn)即使拖累經(jīng)濟增速也在所不惜的決心。政府的這種決心和行動能夠改變開發(fā)商和購房者已形成的樓市緊縮政策不會持久、每到關(guān)鍵時刻政策總會放松的慣性思維,打破我國房價越調(diào)越漲的惡性循環(huán),形成穩(wěn)定的市場預期,使樓市調(diào)控政策實現(xiàn)預期的目標。因此,“房住不炒”與“鼓勵住房消費”并不矛盾,“房住不炒”是形成穩(wěn)定樓市調(diào)控預期的保證,“鼓勵住房消費”是保證房地產(chǎn)健康發(fā)展的基石。
房價不會出現(xiàn)2016年大幅上漲局面
澎湃新聞:2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向,隨著房地產(chǎn)寬松政策密集出臺,政策效應(yīng)疊加后房價還會出現(xiàn)大幅上漲嗎?
王業(yè)強:2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向,是著眼于當前宏觀經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深度調(diào)整的現(xiàn)實做出的決策,但中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的基調(diào)不變,就是“房住不炒”,維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。一旦房價出現(xiàn)大幅上漲的苗頭,退出的嚴厲調(diào)控政策將會重新回歸市場。因此,寬松政策效應(yīng)的疊加將會推動房地產(chǎn)市場逐步恢復,走出低谷,而房價穩(wěn)定則是決定寬松政策是否持續(xù)的砝碼。但房價不會出現(xiàn)2016年的大幅上漲局面。
澎湃新聞:對購房者有何建議,2023年是購房的好時機嗎?
王業(yè)強:房地產(chǎn)市場經(jīng)過3年疫情沖擊,目前處于一個市場的谷底。隨著經(jīng)濟的逐步恢復,房地產(chǎn)市場也將在2023年得到恢復,3年來積壓的剛需和改善需求都將會在2023年出現(xiàn)一個爆發(fā)。因此,從短期來看,2023年是入市的一個較好時機。
(文章來源:澎湃新聞)
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