近期,一些不法中介發(fā)掘“商機”,向消費者推介房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸,宣稱可以“轉(zhuǎn)貸降息”,誘導(dǎo)消費者使用中介過橋資金結(jié)清房貸,再到銀行辦理經(jīng)營貸歸還過橋資金。
(資料圖片僅供參考)
此前就有購房者對第一財經(jīng)記者表示,其所持有的兩套房子共有房貸140多萬,但兩套房子的房貸利率很高,一套是4.75%,另一套是6.1%,每個月還房貸就要9000元左右。而辦理經(jīng)營貸置換房貸后,按照3.7%的經(jīng)營貸利率計算,按照先息后本的方式還款,每個月只需要還4000多元。
然而,這種將房貸置換為經(jīng)營貸的操作,隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等等風(fēng)險。
12月20日,銀保監(jiān)會消費者權(quán)益保護局發(fā)布風(fēng)險提示,提醒廣大消費者,警惕不法中介誘導(dǎo),認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險,防范合法權(quán)益受到侵害。
“轉(zhuǎn)貸降息”四大坑
經(jīng)營貸款是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品,借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款,貸款資金用于其企業(yè)或個體戶的經(jīng)營需要。
近年來,金融對小微企業(yè)的支持力度不斷加大,不少商業(yè)銀行的經(jīng)營貸利率已下調(diào)至4%以下,低于多地首套房按揭貸款利率;2022年以來,5年期以上LPR累計下行35個基點,由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。
巨大的利率差也引起了市場主體的關(guān)注:對于存量房貸而言,一些“高位上車”的購房者希望能夠通過經(jīng)營貸套現(xiàn)來減輕還貸壓力;一些中介機構(gòu),包括地產(chǎn)中介、貸款中介、財務(wù)公司等等,也借此機會開展業(yè)務(wù),聲稱可以幫助購房者將手頭利率較高的房貸轉(zhuǎn)換成利率較低的經(jīng)營貸,省下一大筆利息。
但實際上,所謂的“轉(zhuǎn)貸降息”背后卻蘊藏著巨大風(fēng)險。
一個風(fēng)險是,中介違規(guī)操作給消費者帶來違約違法隱患。根據(jù)相關(guān)監(jiān)管規(guī)定,經(jīng)營貸須用于生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)。銀行與消費者貸款合同會明確約定貸款用途,但在“轉(zhuǎn)貸”操作下,銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸款資金未按照合同約定使用,最終將由消費者承擔(dān)違約責(zé)任,不但可能被銀行要求提前還貸,個人征信也會受到影響。
銀保監(jiān)會提示,在經(jīng)營貸辦理過程中,不法中介宣稱可以提供辦理各項證件、材料的服務(wù),“幫助”消費者申請貸款,其實是通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經(jīng)營貸資格,此行為涉嫌騙取銀行貸款,消費者甚至可能會被追究相關(guān)法律責(zé)任。
其次,不法中介所謂的“轉(zhuǎn)貸降息”,需要消費者先結(jié)清住房按揭貸款,再以房屋作抵押辦理經(jīng)營貸。不法中介為牟取非法利益,往往慫恿消費者使用中介的過橋資金償還剩余房貸,并從中收取墊資過橋利息、服務(wù)費、手續(xù)費等各種名目的高額費用,而息費則隱藏諸多貓膩。
根據(jù)記者此前調(diào)查了解到,“轉(zhuǎn)貸降息”收費項目涉及中介公司的服務(wù)費、套現(xiàn)費、購買殼公司費用,不同情況又有所區(qū)別。
有北京地區(qū)某地產(chǎn)中介人士曾這樣介紹:“收費多少要審核資料后才能確定。一般而言,如果是老房本,名下無公司,目前利率最低可以申請到3.65%,我們收取1%的服務(wù)費、0.3%的套現(xiàn)費、1.5萬元購買公司的費用,當(dāng)然每家銀行要求不同?!?/p>
“消費者‘轉(zhuǎn)貸’后的綜合資金成本可能高于房貸正常息費水平。即使最終申請經(jīng)營貸失敗,消費者仍將被中介要求承擔(dān)上述各項高額費用,同時還將承擔(dān)高息過橋資金的還款壓力?!便y保監(jiān)會指出。
此外,“以貸還貸”“轉(zhuǎn)貸”操作有資金鏈斷裂風(fēng)險。銀保監(jiān)會表示,經(jīng)營貸與住房貸款在貸款條件、利息、資金用途、期限、還款方式等方面都有很大不同。
比如,經(jīng)營貸的期限較短,還款要求也很不一樣,且本金大多需一次性償還,借款人若無穩(wěn)定的資金來源,貸款到期后不能及時償還本金,可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風(fēng)險。
另外,“轉(zhuǎn)貸”操作有信息安全權(quán)被侵害風(fēng)險。消費者選擇“貸款中介”的“轉(zhuǎn)貸”服務(wù),需要將身份信息、賬戶信息、家庭成員信息、財產(chǎn)信息等相關(guān)重要信息提供給中介。
銀保監(jiān)會指出,部分中介獲取消費者個人信息后,為謀取非法利益可能會泄露、出售相關(guān)信息,侵害消費者信息安全權(quán)。
警惕不法中介的套路陷阱
實際上,對于經(jīng)營貸流入房市,監(jiān)管部門早就明令禁止,但今年以來“轉(zhuǎn)貸降息”之所以能夠卷土重來,是因為銀行經(jīng)營性貸款與個人住房按揭貸款利率出現(xiàn)較大的利率差,很多購房者都對此業(yè)務(wù)心動了。
對此,銀保監(jiān)會指出,銀行機構(gòu)要加大金融知識普及力度,向消費者充分提示風(fēng)險,并進一步完善內(nèi)部管理機制,加強中介機構(gòu)管理和貸款審核,防止房貸違規(guī)置換經(jīng)營貸風(fēng)險。
銀保監(jiān)會提醒,認(rèn)清轉(zhuǎn)貸操作的不良后果和風(fēng)險隱患,增強風(fēng)險防范意識,維護自身合法權(quán)益。
一是防范不法中介虛假宣傳,提高風(fēng)險識別能力。要警惕不法中介隱瞞不利信息、只談?wù)T人條件的虛假宣傳欺騙和誤導(dǎo)消費者。所謂的“轉(zhuǎn)貸降息”看似利息更優(yōu)惠,實際卻隱藏違法違約隱患、高額收費陷阱、個人征信受損、資金鏈斷裂、信息泄露等風(fēng)險。
二是選擇正規(guī)金融機構(gòu)咨詢,警惕不法中介的套路陷阱。要合理評估個人或家庭實際情況,若有提前還貸或者其他金融業(yè)務(wù)需求,應(yīng)向銀行等正規(guī)金融機構(gòu)進行咨詢了解相關(guān)情況。要了解金融常識,保護自身合法權(quán)益。
三是認(rèn)真審核合同內(nèi)容,按約定使用貸款。金融機構(gòu)和消費者都應(yīng)本著公平自愿、誠實守信的原則,金融機構(gòu)應(yīng)合規(guī)放貸,消費者要理性借貸。申請貸款時,提供真實有效的貸款申請材料;在合同簽署時,認(rèn)真閱讀條款,重點關(guān)注利率、費用、權(quán)利義務(wù)、風(fēng)險提示等重要內(nèi)容,謹(jǐn)慎對待簽字、授權(quán)環(huán)節(jié);借貸后,注意按照約定用途使用貸款,避免挪作他用,產(chǎn)生違約責(zé)任,影響個人征信。
四是注意個人信息保護,避免造成財產(chǎn)損失。在辦理金融業(yè)務(wù)時,不隨意透露身份信息、銀行賬號、財產(chǎn)情況等個人信息,防止信息泄露的風(fēng)險;不輕易登錄不明機構(gòu)網(wǎng)站和轉(zhuǎn)發(fā)鏈接;不輕信自稱某金融機構(gòu)的陌生來電,避免個人信息被不法分子利用,甚至造成財產(chǎn)損失。
此外,東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為,解決“轉(zhuǎn)貸降息”這個問題可以從下調(diào)居民房貸利率入手。一方面會壓縮違規(guī)套利空間,更重要的是,這將是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快軟著陸的關(guān)鍵所在。
12月20日,全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新版LPR報價:1年期品種報3.65%,5年期以上品種報4.30%,均與上次相同。
“當(dāng)前居民房貸利率都處于相對偏高水平。近期一些地方出現(xiàn)房貸提前還款潮,也從一個側(cè)面印證了這一點。接下來為推動房貸利率進一步下行,除了放寬首套房貸利率下限外,需要5年期LPR報價先行下調(diào)。預(yù)計2023年1月1日房貸重定價日過后,5年期LPR報價有可能下調(diào)0.15個百分點?!蓖跚喾Q。
(文章來源:第一財經(jīng))
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