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世界今熱點:招商蛇口重回規(guī)模競爭 毛利率卻創(chuàng)五年來新低 | 焦點分析 2023-03-31 17:00:47  來源:36氪

蛇口太子港

由于“圍標”事件,過去三年華潤、中海、萬科被擋在上海公開土拍市場的門外,招商蛇口趁機崛起,2022年成為上海樓市銷冠,銷售金額突破 740億元,占其全年銷售額近四分之一。這家老牌房地產(chǎn)央企正在重回規(guī)模競爭的賽道。


(資料圖)

日前,招商蛇口召開2022年度業(yè)績會,管理層沒有掩飾追求更高行業(yè)排名的野心。招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰表示,2022年招商蛇口的銷售目標是3300億元,這一目標的制定,基于管理層預(yù)判今年市場行情會有明顯改善。

然而,規(guī)模擴張的同時,公司也面臨連續(xù)三年“增收不增利”、拿地成本升高等問題。2023年1月,華泰證券下調(diào)招商蛇口的目標價,原因是公司凈利潤下降,同時毛利率下行幅度及減值損失影響超出預(yù)期。

重倉上海

2022年招商蛇口實現(xiàn)銷售金額 2926.02億元,同比減少350億元,但行業(yè)排名提升一名至第六位。

年報顯示,公司在全國 12個城市進入當?shù)劁N售金額前五位,其中上海、蘇州、合肥、南通排名第一;深圳、南京、徐州進入前三;溫州、西安、無錫、重慶、金華進入前五。其中,公司在上海單城銷售金額突破 740億元,占全年業(yè)績近四分之一。

2020年3月,由于在土地市場的違規(guī)圍標,華潤、中海、萬科被擋在上海公開土拍市場的門外,三家企業(yè)三年內(nèi)在上海不能拿地,創(chuàng)造了招商蛇口在上海規(guī)模擴張的窗口期。

被圍標的上海虹口區(qū)嘉興路街道地塊于2020年7月重新競拍,在187輪競價之后,招商蛇口以44.04億元總價、28.4%的溢價率拿到該地塊,總競價高出中海最初拿地價近10億元。

該地塊地處緊鄰虹口北外灘,招商蛇口以樓板價約8.11萬元/㎡成交,一年后,定名為“招商外灘璽”開售,成為日光盤,銷售均價達12.25元/㎡。

目前招商蛇口上海公司的掌舵人是張亞歌,張亞歌畢業(yè)于北京大學(xué),2005年加入招商蛇口,從策劃經(jīng)理做起,一路晉升到上海公司總經(jīng)理。

規(guī)模擴張

2022年公司拿地金額在全行業(yè)排名第五。年報顯示,2022年招商蛇口累計獲取 56宗地塊,總計容建面約 726萬平方米,總地價約 1279億元,公司需支付地價為766億元,據(jù)測算,2022年拿地權(quán)益比約60%,較2021年的56.8%有所提升,同時權(quán)益拿地金額在全國排名第五。

從數(shù)據(jù)上看,雖然開始有意控制拿地權(quán)益比,但過往合作拿地的策略,對利潤的影響一步步體現(xiàn)在財報中。數(shù)據(jù)顯示,2022年招商蛇口少數(shù)股東損益48.34億元,在當期90.98億元的凈利潤中的比重為53.13%。

據(jù)統(tǒng)計,2019—2022年招商蛇口拿地金額和新增土地平均成本持續(xù)增長,拿地均價從2021年的13848元/平方米上升到2022年的15624元/平方米。

從新增土儲分布來看,華東、華南仍是招商蛇口拿地的核心地區(qū)。2022年全年,公司拿地56宗,其中上海占比達11.92%、合肥占比達9.63%、深圳占比達7.14%。

值得注意的是,對于2022年新增土儲占比量較高的城市,招商蛇口進行了管理架構(gòu)調(diào)整,華東區(qū)域、深圳區(qū)域?qū)⒉糠殖鞘泄具M行了降級,調(diào)整為事業(yè)部,例如深圳區(qū)域下轄的粵東公司就調(diào)整為東莞公司下屬事業(yè)部。分析人士指出,這反映出公司在追求規(guī)模擴張中聚焦高能級城市的思路變化。

毛利率創(chuàng)下五年來新低

從2022年度財報中看出,處于擴張期的招商蛇口面臨已經(jīng)連續(xù)三年增收不增利的情況。

截至2022年底,招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1830.03億元,同比增加13.92%;歸屬于上市公司股東的凈利潤42.64億元,同比減少58.89%,為近三年最大降幅;2020年、2021年,其凈利潤跌幅分別為23.58%、15.35%。

大額計提減值造成了凈利潤下跌,2022年公司資產(chǎn)減值準備計提共計約64.01億元。針對凈利潤下跌,招商蛇口管理層解釋稱:報告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長,但受市場下行影響,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降,結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。

2022年,招商蛇口銷售毛利率為19.25%,較2021年同期減少6.22個百分點。數(shù)據(jù)顯示,2018—2021年,招商蛇口銷售毛利率分別為39.49%、34.65%、28.69%以及25.47%。2022年的毛利率創(chuàng)下五年來新低。

在招商蛇口業(yè)績會上,招商蛇口財務(wù)總監(jiān)黃均隆解釋稱,“去年是不容易的一年,全行業(yè)都在確?,F(xiàn)金流安全加速去化,所以整體毛利率都在下滑。招商蛇口也是積極抓銷售并換倉,因此去年招商蛇口的毛利率也下降了。”

蔣鐵峰預(yù)測,“今年土地市場會比去年稍微激烈一些,因為去年大家都沒錢,很多地都底價成交了。招商蛇口去年拿的地,毛利率普遍是二十多個點。但今年南京、杭州等許多城市拿地都要搖號,所以利潤空間會有所收窄。”

從2023年初至今招商蛇口在土地市場的動作看,公司的確在嘗試各種方式拿地。2023年2月7日杭州土拍中,新城控股通過搖號拿下該批次最熱門的崇賢核心區(qū)綜合用地——規(guī)劃建筑面積33.35萬平方米,包含約13萬平方米的商業(yè)綜合體用地,成交總價24.6億元,溢價率11.82%。

3月27日,該地塊項目公司的大股東變更為招商局地產(chǎn)杭州公司,持股比例達99%。

作者|宋虹姍

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