作者|黃艷陽

編輯|鄭懷舟

(資料圖片)

1月5日晚，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機(jī)制的通知》，對首套住房貸款利率進(jìn)行了下調(diào)。

該政策在階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的基礎(chǔ)上，建立新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機(jī)制。對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，地方政府可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。

此次首套房貸利率政策適用城市范圍有所擴(kuò)大，且在原階段性政策常態(tài)化延續(xù)的基礎(chǔ)上增補(bǔ)了細(xì)節(jié)，設(shè)立了相對寬松的退出機(jī)制，意味著需求側(cè)托底政策再加碼。

同日，住建部部長倪虹接受央視采訪表示：“對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間?！?/p>

住建部部長的發(fā)言仍強(qiáng)調(diào)了通過降利率來刺激房地產(chǎn)市場，進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)需求端政策放松預(yù)期，也意味著需求端的政策空間仍存。

二級市場來看，前期受政策等諸多因素的壓制，地產(chǎn)銷售長期處于負(fù)增長，作為舊動能的代表，房地產(chǎn)的下行已成為了我國經(jīng)濟(jì)的一大拖累，板塊個股的估值也已處于歷低位。

隨著國家相關(guān)利好政策的不斷出臺，地產(chǎn)板塊不僅預(yù)期開始邊際轉(zhuǎn)好，未來可能存在趨勢性的大機(jī)會。但由于從政策放松到銷售數(shù)據(jù)實際回暖尚需時日，在節(jié)奏上仍需關(guān)注后續(xù)政策和地產(chǎn)高頻數(shù)據(jù)表現(xiàn)。

政策利好下，房地產(chǎn)板塊的復(fù)蘇將在很大程度上為今年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇創(chuàng)造條件。所以，房地產(chǎn)的預(yù)期轉(zhuǎn)暖，對整個A股預(yù)期都將構(gòu)成利好。

近期來看，在在利好消息的刺激下，房地產(chǎn)板塊開始有所回調(diào)，2023年1月初開始，萬得房地產(chǎn)指數(shù)（886057.WI）在四日內(nèi)的漲幅達(dá)到了5.2%，分別跑贏上證指數(shù)和滬深300指數(shù)2.5、2.3個百分點。

個股表現(xiàn)來看，濱江集團(tuán)（002244.SZ）的同期漲幅達(dá)到了24.5%，卓朗科技（600225.SH）的同期漲幅達(dá)到了18.5%，三湘印象（000863.SZ）的同期漲幅達(dá)到了17.9%。

圖一：萬得房地產(chǎn)指數(shù)（886057.WI）走勢，資料來源：wind

丨券商策略

1.華創(chuàng)證券

核心觀點：將以高能級城市為中心復(fù)蘇（推薦，維持）

2023年看點在于高能級城市的復(fù)蘇，推薦“兩個中心、一個基本點”。

1）以高能級城市復(fù)蘇為中心：2023年高能級城市房企銷售均價和銷售增速正相關(guān)現(xiàn)象將得到延續(xù)，關(guān)注土儲占比高或者2022年逆勢發(fā)力拿地的公司。

2）以國央企估值修復(fù)為中心：國央企在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中享受天然優(yōu)勢，股權(quán)融資的放開使得優(yōu)勢進(jìn)一步放大，國央企估值有望得到系統(tǒng)性修復(fù)。

3）以逐步建立護(hù)城河為基本點：關(guān)注護(hù)城河逐步形成的公司。

建議關(guān)注：華發(fā)股份（600325）、金地集團(tuán)（600383）、綠城中國（3900.HK）、華潤置地（1109.HK）、中國金茂（0817.HK）、中國海外發(fā)展（0688.HK）、越秀地產(chǎn)（0123.HK）、保利發(fā)展（600048）、萬科A（000002）、招商蛇口（001979）

2.華泰證券

核心觀點：托底政策再加碼，關(guān)注行業(yè)貝塔機(jī)遇（增持，維持）

1）此次首套房貸利率政策調(diào)整意味著需求側(cè)托底政策再加碼，參考“929”政策的實施效果，對新政推動“穩(wěn)需求”持積極態(tài)度。

2）盡管需求端信心恢復(fù)相對于供給端更慢，但供需兩端政策的持續(xù)發(fā)力將有利于信心的修復(fù)，房地產(chǎn)板塊貝塔機(jī)會可期。

3）重點推薦A股開發(fā)企業(yè)、具備資源整合空間的房企、港股開發(fā)企業(yè)、物管公司。

建議關(guān)注：華發(fā)股份（600325）、萬科A（000002）、新城控股（601155）、招商蛇口（001979）、金地集團(tuán)（600383）、建發(fā)股份（600153）、濱江集團(tuán)（002244）、華聯(lián)控股（000036）、華潤置地（1109.HK）、龍湖集團(tuán)（0960.HK）、中海物業(yè)（2669.HK）、保利物業(yè)（6049.HK）、招商積余（001914）、新大正（002968）

3.國信證券

核心觀點：政策放松將持續(xù)演繹（超配，維持）

1）本次政策適用城市范圍有所擴(kuò)大，將減輕更多居民購房貸款壓力，有利于釋放需求。

2）此前地產(chǎn)寬松政策主要由央行和銀保監(jiān)會發(fā)布，此次地產(chǎn)政策關(guān)鍵力量住建部的態(tài)度明示，需求端政策空間充分打開，銷售筑底回暖可期。

3）認(rèn)為后續(xù)政策放松將持續(xù)演繹，地產(chǎn)股具備趨勢性大機(jī)會。

4）看好久經(jīng)考驗的優(yōu)質(zhì)房企、接近“上岸”的困境反轉(zhuǎn)型標(biāo)的、受地產(chǎn)拖累的物業(yè)板塊。

建議關(guān)注：保利發(fā)展（600048）、萬科A（000002）、金地集團(tuán)（600383）、招商積余（001914）

4.天風(fēng)證券

核心觀點：因城施策著力支持剛需（強(qiáng)于大市，維持）

1）央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的通知一方面利用“因城施策”用好政策工具箱，另一方面堅持“房住不炒”，溫和刺激剛性購房需求。

2）伴隨著供給側(cè)政策的陸續(xù)出臺，房企融資渠道有望打通，政策環(huán)境有望得到改善，供給側(cè)的支持或逐漸傳導(dǎo)至需求側(cè)，形成良性循環(huán)，2023年房地產(chǎn)銷售或因此而企穩(wěn)復(fù)蘇。

3）看好受益于行業(yè)集中度提高的優(yōu)質(zhì)龍頭、優(yōu)質(zhì)成長股、優(yōu)質(zhì)物管、龍頭代建相關(guān)標(biāo)的。

建議關(guān)注：保利發(fā)展（600048）、萬科A（000002）、金地集團(tuán)（600383）、中國海外發(fā)展（0688.HK）、龍湖集團(tuán)（0960.HK）、新城控股（601155）、招商積余（001914）、保利物業(yè)（6049.HK）

圖二：36氪財經(jīng)

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關(guān)鍵詞： 建議關(guān)注 金地集團(tuán) 房地產(chǎn)板塊