37年前，車建興借來600元起家，一路將紅星美凱龍發(fā)展成為中國最大的家居MALL。不過，這幾天不斷傳來消息，他極可能將這家企業(yè)控制權拱手予人。

1月8日晚間，美凱龍、紅星美凱龍同時披露，建發(fā)股份欲受讓控股股東紅星控股所持公司不超過30%股權，或涉公司控制權變更。

通過賣掉一手帶大的企業(yè)紓困，可能是車建興創(chuàng)業(yè)以來，最不愿意看到的結局。

(資料圖片)

事實上，困境在兩年前就已開始醞釀，公司通過定增、發(fā)債以及賣資產(chǎn)等方式陸續(xù)獲得現(xiàn)金流；紅星控股所持公司股權，也有相當一部分通過質押獲得融資。

這不免有人會問，一家匯聚眾多品牌的家居賣場，怎么就走到缺錢的境地？

時下正值房地產(chǎn)市場回暖、融資端口逐漸寬松的當口，車老板怎么都想不到，自己竟會跌倒在黎明前。

賣股償債

1月8日晚間，美凱龍（601828.SH）、紅星美凱龍（01528.HK）同時披露的公告，坐實控股股東紅星控股意欲轉讓公司控制權。廈門國資委實際控制的建發(fā)股份（600153.SH），擬以現(xiàn)金受讓紅星控股持有公司不超過30%股權。截至2022年底，紅星控股及一致行動人西藏奕盈、車建興、陳淑紅及車建芳等合計持有美凱龍60.55%股權。

截至目前，這次股權轉讓尚處于籌劃階段，交易雙方尚未簽署正式協(xié)議，尚存在不確定性。

1986年，車建興東挪西湊了600元創(chuàng)辦青龍木器廠。之后近30年里，這家小木器廠發(fā)展成為大型家居賣場企業(yè)，2015年、2018年分別在港股和A股上市，成為國內(nèi)首家A+H股家居企業(yè)。

借此，車建興身家倍增。2019年，他以332.3億元財富，在福布斯中國富豪榜單上位列第64位。

在這之后，公司的好日子就基本結束了。

2020年，回A兩年的美凱龍擬定增40億元，其中11.7億元用于償債。最終募得37.01億元，也算是解了燃眉之急。此后，中期票據(jù)、短期融資、公司債等融資工具輪番上陣融資，密集為給公司輸血。

外部借債的同時，公司還密集賣資產(chǎn)回血。2021年，公司將7家物流企業(yè)以及紅星地產(chǎn)70%股權轉讓給遠洋資本，獲得63.12億元的資金。同年12月，旭輝永升服務接盤美凱龍物業(yè)80%股權，付出對價6.96億元。

此間，紅星控股也頻頻減持套現(xiàn)。2021年12月，其通過大宗交易減持美凱龍1.58%股權，套現(xiàn)約5.92億元。2022年12月，紅星控股拋出減持計劃，擬未來半年內(nèi)減持不超過1.31億股；其一致行動人西藏奕盈擬減持不超過1800萬股，徹底清倉。

可以想象車建興缺錢缺到了什么程度。

債務拉響警報

對于車建興來說，將公司控制權擺上貨架，是解決流動性最后一個重要砝碼，他手里優(yōu)質資產(chǎn)并不多了。

從2021年紅星系大肆變賣資產(chǎn)算起，實際回籠資金總規(guī)模76億元左右，這些資金尚不足以覆蓋實際債務。

據(jù)紅星控股2022年中報，當期期末，公司短期借款、一年內(nèi)到期非流動負債合計規(guī)模在250億元以上，同期，在手貨幣資金87.56億元，資金缺口巨大。

國際評級機構標普在去年9月發(fā)布的報告中指出，紅星控股的債務危機正在醞釀，而且流動性風險逐漸增加。

2022年11月22日，紅星控股宣布對20紅星05債券利息展期，流動性危機的蓋子揭開。這筆自2020年11月26日發(fā)行的債券余額有25億元，票面利率為6.88%。

在2022年12月19日召開的該支債券持有人會議中，僅有64.73%債權人同意在原寬限期30天基礎上，再寬限2個月兌息時間。也就是說，今年2月26日，公司將迎來利息兌付。

同時，紅星系已對旗下債券進行停牌處理。在上交所發(fā)行的H17紅星2、20紅星02、20紅星03、H20紅星5、20紅星07、21紅星01等，已在1月4日停牌。

上市公司美凱龍同樣面臨資金壓力。截至2022年9月末，公司短期借款、一年內(nèi)到期非流動負債合計96.17億元，同期，賬面貨幣資金為57.38億元。

市場對于建發(fā)股份這次接盤還是心存疑慮。昨日（1月9日）開盤盤中觸及跌停，至收盤收報13.50元，跌幅9.58%。這無疑給2023年首單A吃A蒙上一層陰影。

黎明前跌到

進入2023年，無論是相關部門在政策上對房地產(chǎn)行業(yè)的支持，還是促進社會住房消費的舉措落地，都預示著房地產(chǎn)市場回暖的跡象。

不過，美凱龍的時間窗口還是遙遙無期，房地產(chǎn)市場幾年的萎靡和疫情反復影響，家居賣場生意一天比一天難做。

去年12月下旬，武漢市裝飾建材家居發(fā)展商會成員商家，集體退出紅星美凱龍武漢5大商場，在當?shù)赜绊懢薮蟆?/p>

據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至2022年底，美凱龍僅剩476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街，其中包括94家自營商場、284家委管商場，合作經(jīng)營8家家居商場以及57家特許經(jīng)營家居建材項目等，較2021年底減少9家。

2022年前三季度，美凱龍實現(xiàn)營業(yè)收入104.84億元、歸母凈利潤13.18億元，同比分別下降7.67%和36.17%。同期凈利率12.57%，同比減少6.31個百分點。

美凱龍自2018年A股上市，經(jīng)營狀況并不樂觀，雖說這幾年來毛利率維持在60%以上，但凈利率從2018年的33.04%一路降至2021年的14.11%。

債臺高筑帶來的巨額融資成本，直接侵蝕公司利潤。2018年至2021年，公司財務費用分別支出15.33億元、22.60億元、24.64億元、24.61億元。

從模式上來看，公司更像一家家居地產(chǎn)商。截至2022年6月，美凱龍自有商場有61家，投資性房地產(chǎn)賬面價值961.64億元。

在地產(chǎn)下行周期里，原本旱澇保收的收租生意不可避免受到影響。去年上半年，公司家居商業(yè)服務業(yè)務收入54.49億元，毛利率69.39%，分別較上年同期下降2.59%和1.13個百分點。

關鍵詞： 紅星美凱龍 房地產(chǎn)市場 建發(fā)股份