37年前，車(chē)建興借來(lái)600元起家，一路將紅星美凱龍發(fā)展成為中國(guó)最大的家居MALL。不過(guò)，這幾天不斷傳來(lái)消息，他極可能將這家企業(yè)控制權(quán)拱手予人。

1月8日晚間，美凱龍、紅星美凱龍同時(shí)披露，建發(fā)股份欲受讓控股股東紅星控股所持公司不超過(guò)30%股權(quán)，或涉公司控制權(quán)變更。

通過(guò)賣(mài)掉一手帶大的企業(yè)紓困，可能是車(chē)建興創(chuàng)業(yè)以來(lái)，最不愿意看到的結(jié)局。

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事實(shí)上，困境在兩年前就已開(kāi)始醞釀，公司通過(guò)定增、發(fā)債以及賣(mài)資產(chǎn)等方式陸續(xù)獲得現(xiàn)金流；紅星控股所持公司股權(quán)，也有相當(dāng)一部分通過(guò)質(zhì)押獲得融資。

這不免有人會(huì)問(wèn)，一家匯聚眾多品牌的家居賣(mài)場(chǎng)，怎么就走到缺錢(qián)的境地？

時(shí)下正值房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖、融資端口逐漸寬松的當(dāng)口，車(chē)?yán)习逶趺炊枷氩坏?，自己竟?huì)跌倒在黎明前。

賣(mài)股償債

1月8日晚間，美凱龍（601828.SH）、紅星美凱龍（01528.HK）同時(shí)披露的公告，坐實(shí)控股股東紅星控股意欲轉(zhuǎn)讓公司控制權(quán)。廈門(mén)國(guó)資委實(shí)際控制的建發(fā)股份（600153.SH），擬以現(xiàn)金受讓紅星控股持有公司不超過(guò)30%股權(quán)。截至2022年底，紅星控股及一致行動(dòng)人西藏奕盈、車(chē)建興、陳淑紅及車(chē)建芳等合計(jì)持有美凱龍60.55%股權(quán)。

截至目前，這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓尚處于籌劃階段，交易雙方尚未簽署正式協(xié)議，尚存在不確定性。

1986年，車(chē)建興東挪西湊了600元?jiǎng)?chuàng)辦青龍木器廠。之后近30年里，這家小木器廠發(fā)展成為大型家居賣(mài)場(chǎng)企業(yè)，2015年、2018年分別在港股和A股上市，成為國(guó)內(nèi)首家A+H股家居企業(yè)。

借此，車(chē)建興身家倍增。2019年，他以332.3億元財(cái)富，在福布斯中國(guó)富豪榜單上位列第64位。

在這之后，公司的好日子就基本結(jié)束了。

2020年，回A兩年的美凱龍擬定增40億元，其中11.7億元用于償債。最終募得37.01億元，也算是解了燃眉之急。此后，中期票據(jù)、短期融資、公司債等融資工具輪番上陣融資，密集為給公司輸血。

外部借債的同時(shí)，公司還密集賣(mài)資產(chǎn)回血。2021年，公司將7家物流企業(yè)以及紅星地產(chǎn)70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給遠(yuǎn)洋資本，獲得63.12億元的資金。同年12月，旭輝永升服務(wù)接盤(pán)美凱龍物業(yè)80%股權(quán)，付出對(duì)價(jià)6.96億元。

此間，紅星控股也頻頻減持套現(xiàn)。2021年12月，其通過(guò)大宗交易減持美凱龍1.58%股權(quán)，套現(xiàn)約5.92億元。2022年12月，紅星控股拋出減持計(jì)劃，擬未來(lái)半年內(nèi)減持不超過(guò)1.31億股；其一致行動(dòng)人西藏奕盈擬減持不超過(guò)1800萬(wàn)股，徹底清倉(cāng)。

可以想象車(chē)建興缺錢(qián)缺到了什么程度。

債務(wù)拉響警報(bào)

對(duì)于車(chē)建興來(lái)說(shuō)，將公司控制權(quán)擺上貨架，是解決流動(dòng)性最后一個(gè)重要砝碼，他手里優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并不多了。

從2021年紅星系大肆變賣(mài)資產(chǎn)算起，實(shí)際回籠資金總規(guī)模76億元左右，這些資金尚不足以覆蓋實(shí)際債務(wù)。

據(jù)紅星控股2022年中報(bào)，當(dāng)期期末，公司短期借款、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)規(guī)模在250億元以上，同期，在手貨幣資金87.56億元，資金缺口巨大。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普在去年9月發(fā)布的報(bào)告中指出，紅星控股的債務(wù)危機(jī)正在醞釀，而且流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加。

2022年11月22日，紅星控股宣布對(duì)20紅星05債券利息展期，流動(dòng)性危機(jī)的蓋子揭開(kāi)。這筆自2020年11月26日發(fā)行的債券余額有25億元，票面利率為6.88%。

在2022年12月19日召開(kāi)的該支債券持有人會(huì)議中，僅有64.73%債權(quán)人同意在原寬限期30天基礎(chǔ)上，再寬限2個(gè)月兌息時(shí)間。也就是說(shuō)，今年2月26日，公司將迎來(lái)利息兌付。

同時(shí)，紅星系已對(duì)旗下債券進(jìn)行停牌處理。在上交所發(fā)行的H17紅星2、20紅星02、20紅星03、H20紅星5、20紅星07、21紅星01等，已在1月4日停牌。

上市公司美凱龍同樣面臨資金壓力。截至2022年9月末，公司短期借款、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)96.17億元，同期，賬面貨幣資金為57.38億元。

市場(chǎng)對(duì)于建發(fā)股份這次接盤(pán)還是心存疑慮。昨日（1月9日）開(kāi)盤(pán)盤(pán)中觸及跌停，至收盤(pán)收?qǐng)?bào)13.50元，跌幅9.58%。這無(wú)疑給2023年首單A吃A蒙上一層陰影。

黎明前跌到

進(jìn)入2023年，無(wú)論是相關(guān)部門(mén)在政策上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持，還是促進(jìn)社會(huì)住房消費(fèi)的舉措落地，都預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的跡象。

不過(guò)，美凱龍的時(shí)間窗口還是遙遙無(wú)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾年的萎靡和疫情反復(fù)影響，家居賣(mài)場(chǎng)生意一天比一天難做。

去年12月下旬，武漢市裝飾建材家居發(fā)展商會(huì)成員商家，集體退出紅星美凱龍武漢5大商場(chǎng)，在當(dāng)?shù)赜绊懢薮蟆?/p>

據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，截至2022年底，美凱龍僅剩476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街，其中包括94家自營(yíng)商場(chǎng)、284家委管商場(chǎng)，合作經(jīng)營(yíng)8家家居商場(chǎng)以及57家特許經(jīng)營(yíng)家居建材項(xiàng)目等，較2021年底減少9家。

2022年前三季度，美凱龍實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入104.84億元、歸母凈利潤(rùn)13.18億元，同比分別下降7.67%和36.17%。同期凈利率12.57%，同比減少6.31個(gè)百分點(diǎn)。

美凱龍自2018年A股上市，經(jīng)營(yíng)狀況并不樂(lè)觀，雖說(shuō)這幾年來(lái)毛利率維持在60%以上，但凈利率從2018年的33.04%一路降至2021年的14.11%。

債臺(tái)高筑帶來(lái)的巨額融資成本，直接侵蝕公司利潤(rùn)。2018年至2021年，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用分別支出15.33億元、22.60億元、24.64億元、24.61億元。

從模式上來(lái)看，公司更像一家家居地產(chǎn)商。截至2022年6月，美凱龍自有商場(chǎng)有61家，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值961.64億元。

在地產(chǎn)下行周期里，原本旱澇保收的收租生意不可避免受到影響。去年上半年，公司家居商業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)收入54.49億元，毛利率69.39%，分別較上年同期下降2.59%和1.13個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)鍵詞： 紅星美凱龍 房地產(chǎn)市場(chǎng) 建發(fā)股份