前不久，河南省安陽市“0首付0月供”戶外廣告被熱議，曾被多位律師直指觸碰廣告法紅線，之后該廣告被撤、相關(guān)部門介入調(diào)查。事實上，“0首付”在樓市并不少見。

(資料圖)

記者近期獲悉，“0首付”的內(nèi)情是：開發(fā)商借錢給購房人或開具首付款的“空頭發(fā)票”給銀行看?！?首付”通常伴隨“全額貸款”，全額貸款是以“高評高貸”為主，拉高總房價，使貸款部分的金額直接覆蓋總房價。

有銷售表示，開發(fā)商只能向合作銀行申請全額貸款，而“首付款發(fā)票”給銀行看一眼就行。業(yè)內(nèi)人士認為，不排除個別銀行“裝糊涂”暗里支持“高評高貸”。也有銷售對記者說明，申請“全額貸款”(貸款比例100%)，購房人要交幾筆小錢，其中就包括大約1500元的“按揭費”，這筆錢交給代辦人。

律師提示，“高評高貸”無疑是騙取貸款，另外，購房人籌集買房資金，注意防范陷入融資機構(gòu)的利滾利陷阱。

“0首付”和“全額貸款”屢見不鮮

今年2月，河南省安陽市“花園里二期”項目“0首付0月供”的戶外廣告，曾引發(fā)廣泛關(guān)注，多位律師指出這已觸碰“廣告法”紅線。很快，建業(yè)集團旗下代建公司中原建業(yè)緊急發(fā)布聲明，與該項目撇清關(guān)系。最終，該戶外廣告被撤，相關(guān)部門介入調(diào)查。

隨著時間的推移，安陽市“0首付”事件逐步淡化。但要說明的是，事實上，目前樓市中仍有“0首付”的營銷策略，并且還疊加了“全額貸款”的招數(shù)。

從2023年春節(jié)開始，連續(xù)兩個月內(nèi)，房產(chǎn)中介盧克(化名)持續(xù)為記者推銷了新房項目。而這些項目有個特點，首付政策極其優(yōu)惠，有的項目首付為0，有的項目只需要2%。據(jù)當?shù)仄渌N售介紹，類似方式在新鄭市南龍湖板塊多個項目均可見到。

3月4日，盧克給記者發(fā)來信息表示，新鄭市美盛中華城(別名“美盛城玉園”)一期在售有88平、107平、116平幾種戶型，兩個月后就交房。該項目不僅可操作“0首付和全額貸款”，而且贈送裝修和車位。

銷售微信推送信息

公開信息顯示，美盛中華城項目的開發(fā)商是河南美盛華商匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“河南美盛華商匯”)。關(guān)于上述問題，記者曾給該司發(fā)送采訪提綱，但截至發(fā)稿，未有收到回復。

值得一提的是，記者自天眼查獲悉，河南美盛華商匯的股東之一是鄭州華商匯控股有限公司，但后者曾被法院列為“失信被執(zhí)行人”，涉案總數(shù)9起，全部未履行。涉案時間集中在2021年之2022年期間。

除美盛中華城以外，盧克還為記者介紹了其他多個首付超常優(yōu)惠、貸款比例超常規(guī)的項目。

譬如，新鄭市坤達江山筑項目，僅需1萬元就能網(wǎng)簽，貸款比例90%；新鄭市的宜居小喬書院交個維修基金，剩余款項全部貸款網(wǎng)簽；滎陽市美的東潤智慧城，首付僅需2%(大概1萬多元)，其余全貸款等。

據(jù)了解，維修基金通常來說是按照每平方五六十元收取的，假設(shè)100平米的房子，維修基金也就五六千元。交個維修基金，真的能夠網(wǎng)簽嗎？盧克十分肯定，他說，“確定以及肯定?！?/p>

近日，記者以購房者身份咨詢河南省住建廳，有工作人員對記者表示，這具體涉及到房產(chǎn)交易，建議到鄭州市房管局去咨詢。同日，記者致電鄭州市房管局，對方工作人員表示，“不靠譜，不要這樣做。有錢就買，沒錢就不要買。”

據(jù)《華夏時報》記者調(diào)查，除新鄭市和滎陽市以外，其他一些地區(qū)的樓市也有部分項目操作這種0首付、超低首付、超常規(guī)貸款比例的營銷方式。

3月19日，周口市某知名品牌的房產(chǎn)中介童雷(化名)對記者表示，周口市的金秋健康城、怡和天璽、芙蓉湖壹號等項目，均可實施0首付，并且可以“全額貸款”買房。不過，要注意的是，購房者實際上并非完全不出錢。

據(jù)童雷介紹，“0首付和全額貸款”背后，購房者需要交三筆小錢。首先，購房者要繳納維修基金，大約幾千元；其次，由于銀行貸款“貸整不貸零”，所以購房者要把零頭交了，譬如總價56.8萬元，銀行批貸56萬，零頭8000元購房者要繳納。

除以上兩筆小錢外，童雷介紹，還要繳納一筆“按揭費”。童雷說，按揭費和“房產(chǎn)中介一毛錢關(guān)系沒有”，要交給售樓部和銀行找的“代辦人員”。他表示，“說白了，就是人家給你服務(wù)了，你給人家錢?！?/p>

許昌市當?shù)劁N售人士周雨(化名)對記者表示，許昌市首付最低的區(qū)域在北海，譬如博群上河境就是0首付，其余款項可以全部辦理貸款。此外，該項目還贈送家具和家電。

新鄉(xiāng)市的“首付1萬元廣告”，早在2023年春節(jié)時已經(jīng)張貼在多個小區(qū)門口。記者曾實地走訪當?shù)囟鄠€樓盤，國悅城譽府項目的銷售韓越(化名)此前對記者表示，該項目交1萬元就能簽購房合同。

韓越表示，以100萬元的房子為例，按照首付20%，購房者本來應(yīng)該交20萬元首付。但現(xiàn)在只交1萬元就行，其余19萬元由開發(fā)商墊付，購房者打個欠條。據(jù)了解，該項目大約2025年交房，購房者借開發(fā)商的19萬元，兩年后交房時再償還就行。

業(yè)內(nèi)專家對上述營銷策略很不認可。3月20日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者分析，“這是在規(guī)避國家差別化住房信貸政策和最低首付要求。這種方式，讓一部分不具備購房能力和支付能力的人群進入市場，后續(xù)斷供風險增加。另外，開發(fā)商墊首付，可能會導致后續(xù)項目壞賬?！?/p>

“高評高貸”實現(xiàn)全額貸款

常規(guī)而言，首付比例最低20%或者30%，那么，房產(chǎn)銷售們提到的90%貸款甚至全額貸款，究竟是怎么實現(xiàn)的？這種方式是否合規(guī)？

某銷售文字宣傳推送房源信息，稱可做“高評高貸”

房產(chǎn)銷售周雨做出分析，以許昌市博群上河境項目為例，其“0首付”的內(nèi)情是，“開發(fā)商和銀行有合作，合作銀行后續(xù)可以直接辦理全部貸款，但前提需要提供一個首付款發(fā)票。開發(fā)商打印了首付款發(fā)票，讓銀行看一下就可以?！?/p>

但要注意的是，購房者并沒有給開發(fā)商交首付款，開發(fā)商又怎么開出了首付款發(fā)票呢？這不是“空頭發(fā)票”嗎？按周雨說的，也可以理解為“開發(fā)商墊付了”。在開發(fā)商給合作銀行出示“首付款發(fā)票”后，銀行開始批貸款。

3月24日，許昌市某銀行的信貸經(jīng)理對記者表示，銀行的確是要看開發(fā)商的發(fā)票，要求發(fā)票必須是真的，但也不排除有的開發(fā)商做假，沒有收到首付卻開發(fā)票。另外，該信貸經(jīng)理也表示，0首付是國家不允許的，所謂0首付其實有的就是開發(fā)商墊付的錢，或者讓購房者首付分期。

“0首付”過后往往伴隨著“高評高貸”。而“高評高貸”是如何實現(xiàn)的？歸納起來，先要“高評”才能實現(xiàn)“高貸”。以總價50萬元新房為例，如果將這套房子的總價提高到62.5萬元或以上，后續(xù)在申請貸款時以62.5萬元的80%比例獲取貸款，剛好是50萬元整，這就實現(xiàn)了“全額貸款”。

3月20日，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師對記者分析，“ 0首付意味著購房人根本就不符合銀行貸款以及放貸的標準，這可能存在違規(guī)騙取銀行貸款的行為。‘高評高貸’就是在騙取銀行貸款?！?/p>

其實，房產(chǎn)銷售人士本身也知曉這種方式是違規(guī)的。3月19日，提到“0首付”，房產(chǎn)中介人士李理(化名)對《華夏時報》記者分析，“0首付都是違規(guī)操作，有資金斷裂的風險?！?/p>

王玉臣律師表示，“0首付或者首付貸等方式，意味著購房者資金能力有問題，是在透支自己的資金能力。如購房者將來不能及時支付，就會產(chǎn)生商品房糾紛。”

要注意的是，對購房者來說，雖然令人發(fā)愁的首付款問題由開發(fā)商“解決了”。但顯然后續(xù)的房貸也會增加。業(yè)內(nèi)人士提醒購房者，目前國家提倡“房住不炒”，購房者要冷靜，要衡量好自身的經(jīng)濟實力再買房，如果后續(xù)還不起房貸，不僅影響征信，還面臨房子被法拍的風險。

王玉臣律師則提醒購房者，“盡量不要通過消費貸、金融機構(gòu)、小額貸公司、中介進行籌措資金。這既會產(chǎn)生新的成本，又會產(chǎn)生更多的融資風險。尤其是一些機構(gòu)提供的融資利滾利，不小心就會誘人掉入金融陷阱。”

2023年春節(jié)期間，記者走訪新鄉(xiāng)國悅城譽府項目發(fā)現(xiàn)，該項目實施的“1萬元定套房、交房付首付”廣告很吸引當?shù)厝?，當時售樓處的購房者絡(luò)繹不絕，一位銷售同時要為多組顧客講解項目。顯然，低首付能夠吸引更多購房人。

但王玉臣律師指出，“這種做法并不能排除爛尾或延期交房的風險。借款人是購房人，相關(guān)的法律后果依舊是購房人承擔?！?/p>

（文章來源：華夏時報）

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