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近日，中注協(xié)書面約談立信中聯(lián)會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)，提示房地產(chǎn)行業(yè)上市公司年報審計風(fēng)險。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場面臨較大調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司業(yè)績波動較大，多家上市公司出現(xiàn)不同程度的債務(wù)違約，審計風(fēng)險較高。中注協(xié)提示注冊會計師在執(zhí)行相關(guān)審計業(yè)務(wù)時，應(yīng)重點關(guān)注以下方面：

一是關(guān)注收入的確認和計量。注冊會計師應(yīng)關(guān)注收入確認政策的恰當(dāng)性和一貫性，判斷是否存在虛增收入或提前確認收入等情況；關(guān)注是否存在為調(diào)節(jié)收入而進行的關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險；關(guān)注項目是否竣工備案驗收通過、是否達到合同約定的可交付狀態(tài)以及客戶是否已接受商品房；應(yīng)綜合考慮財務(wù)信息以及非財務(wù)指標(biāo)等多項因素判斷收入確認的條件是否滿足。

二是關(guān)注存貨減值。注冊會計師應(yīng)當(dāng)關(guān)注存貨跌價準(zhǔn)備計提的充分性及預(yù)售房款是否存在使用限制條件，重點是存貨可變現(xiàn)凈值的評估、相關(guān)關(guān)鍵參數(shù)預(yù)計以及銷售房地產(chǎn)存貨估計售價的合理性，預(yù)計開發(fā)中物業(yè)至完工時估計要發(fā)生的成本及可變銷售開支等支出的不確定性；關(guān)注相關(guān)資產(chǎn)的使用狀況及其未來經(jīng)濟利益的實現(xiàn)方式，結(jié)合項目已簽約售價或周邊可比項目售價，分析判斷是否存在減值跡象；關(guān)注是否存在在業(yè)績虧損年度計提巨額存貨跌價準(zhǔn)備，借機進行盈余管理的情形。

三是關(guān)注融資方式和借款費用。注冊會計師應(yīng)當(dāng)關(guān)注融資來源及其合規(guī)性；關(guān)注借款分類是否準(zhǔn)確、借款費用的計算與分攤是否恰當(dāng)；關(guān)注借款費用資本化的期間和范圍，企業(yè)是否持有未開發(fā)土地及其持有目的，其購置土地資金對應(yīng)的借款費用是否資本化以及是否存在將逾期還款罰息資本化的情形。

四是關(guān)注持續(xù)經(jīng)營能力。注冊會計師應(yīng)當(dāng)關(guān)注資產(chǎn)負債率、流動比率等償債能力指標(biāo)及銀保監(jiān)會對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管指標(biāo)，評估管理層對持續(xù)經(jīng)營能力的評價及改善措施，關(guān)注對未來再融資的假設(shè)是否合理；關(guān)注對外擔(dān)保、未決訴訟以及負面輿情等事項對持續(xù)經(jīng)營能力的影響。

（文章來源：中國注冊會計師協(xié)會）

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