2月6日,山東威海乳山市潮湖路沿街兩排大部分商鋪依舊卷簾門緊閉。坐不住的老單,已經(jīng)進(jìn)入工作狀態(tài)。
(資料圖)
下午兩三點,是一天中最暖和的時候。這個點干活,不凍手。老單指揮兩名工人更換了門店招牌。說是招牌,其實只是一幅短短的橫幅,紅底,黃字,“鼎祥房產(chǎn)”四個大字打頭,“代租代售房屋置換”和老單的手機(jī)號碼壓底。
“你瞅著這顏色正不?”老單問時代周報記者,“精氣神兒不能丟?!?/p>
工人掛上新的招牌,時代周報記者攝
老單來自黑龍江,在乳山銀灘經(jīng)營房產(chǎn)交易生意已經(jīng)有十六年,和這座海濱小城一同經(jīng)歷了樓市的高低起伏。
光景好的時候,他一年能夠賣掉四五十套房,“那個時候,全國人民都來乳山買房,有人一買就是好幾套。”
潮起潮落,海景房熱情退卻,樓市也進(jìn)入退潮期,乳山接連因為“跟團(tuán)游被強(qiáng)制購房”“房價跌破千元”等新聞,頻頻上熱搜。
那么,真實的乳山樓市是什么樣的?
僅有13套房源單價跌破千元
打開貝殼找房APP,將銀灘全部在售二手房按單價從低到高排序,可以發(fā)現(xiàn),截至2月7日,銀灘一共有13套房子掛牌單價跌破千元,另有3套正好是1000元/平方米。
乳山最近一次被關(guān)注,是因為銀灘旅游度假區(qū)的部分海景房,房價跌破千元。
最便宜的一套,單價僅795元/平方米,6.2萬元就能拿下這套約78平方米的兩室兩廳??晒Ρ鹊氖牵谝惶酱骶S斯統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2022年四季度,深圳新房季度成交均價約6.42萬元/平方米。
據(jù)時代周報記者了解,銀灘這套最便宜的海景房于2022年11月掛牌出售,初始報價為7.5萬元,曾先后經(jīng)歷5次降價。最新一次發(fā)生在今年1月15日,業(yè)主降價1000元,報價6.2萬元。
負(fù)責(zé)維護(hù)房源信息的經(jīng)紀(jì)人楊如意在“房源信息”一欄寫道——“房主因家里孩子需要置換房屋,誠心出售,價格合理,隨時過戶?!?/p>
老單的門店也有單價千元左右的海景房在售。
店里張貼著房源信息的廣告牌顯示,海景花園一套約76平方米的兩室兩廳,報價12.5萬元,單價約1645元/平方米;大慶頤園小區(qū)一套約152平方米的復(fù)式,報價21.8萬元,單價約1434元/平方米。
老單店里展示的部分在售房源,時代周報記者攝
“這種價格特別低的房子,條件一般比較差,比方說是樓梯房的頂層,或者是閣樓。大慶頤園小區(qū)的之所以便宜,是因為開發(fā)商原先賣房的時候就是買一層送一層,上邊那一層是沒有產(chǎn)權(quán)的,按實際使用面積計算,房價當(dāng)然低了。”老單告訴時代周報記者。
根據(jù)老單的觀察,銀灘的房價大多在兩三千元,“獨棟別墅貴一些,5000元/平方米的有,10000元/平方米的也有?!?/p>
截至2月7日,銀灘目前在貝殼找房掛牌在售二手房有1805套,均價約3200元/平方米。成交價方面,今年至今,貝殼找房平臺累計成交6套銀灘二手房,成交價在859-2453元/平方米之間。
曾吸引全國看房團(tuán)
與很多城市出現(xiàn)一二手房價格倒掛不同,在銀灘,新房的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)貴過二手房。
這與銀灘的開發(fā)節(jié)奏有關(guān)。
銀灘自1992年開始開發(fā),近30年的建設(shè)歷史形成了品類各異、價位不等的建筑情況。
按距離海岸線遠(yuǎn)近,銀灘海景房被分為一線、二線、三線三個等級,離海邊最近的小區(qū),跨過馬路再穿過小公園就到海邊。
在銀灘,大部分越靠近海邊的房子,價格越便宜。
“靠近海邊的小區(qū)建得早,再加上大都是樓梯房,反倒是最便宜的?!比樯奖镜厝藢O銘告訴時代周報記者。
以距離海邊僅約200米的大慶頤園小區(qū)為例。
大慶頤園小區(qū)是為了安置為石油工業(yè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)的大慶老職工所建,于2000年9月動工。小區(qū)占地面積約23萬平方米,建筑面積約16.6萬平方米,包括別墅、住宅樓99棟、1577戶。
貝殼找房顯示,大慶頤園小區(qū)參考均價約4835元/平方米,目前有6套房源掛牌出售。因為建筑類型不同,單套房源價格差異較大。最便宜的一套單價1394元/平方米,22.3萬元就能拿下一套約160平方米的大平層;最貴的是一套帶院子別墅,總價188萬元,單價9428元/平方米。
住在銀灘的大多是老人,時代周報記者攝
二線、三線的海景房主要是新近開發(fā)建設(shè)的樓盤,樓齡新、有電梯、集中供暖,價格較高。
乳山濱海新區(qū)管委會介紹,2015年至2019年,全市新建商品房成交均價數(shù)據(jù)顯示,銀灘新建商品房價格呈明顯上漲趨勢,同比上漲約42.4%;2020年以來,乳山房價上漲幅度趨緩,新建商品房成交均價在每平方米7500元左右。
具體來看。銀灘在售新盤藍(lán)城·威海桃花源,與海邊的直線距離約2.6公里,均價約9800元/平方米,另一新盤金鼎璽悅,均價約9500元/平方米。
“看房團(tuán)你知道吧?開發(fā)商用大巴車把全國各地的老人一車一車?yán)^來,他們手上多少有點積蓄,又向往‘面朝大海,春暖花開’的退休生活,再加上不熟悉這里的情況,很容易被忽悠高價買房?!睂O銘表示。
銀灘一售樓處懸掛著“歡迎全國購房團(tuán)光臨”的橫幅,時代周報記者攝
關(guān)于一二手房價價差巨大,乳山市房地產(chǎn)交易中心曾表示,隨著建筑成本的逐年上漲、可開發(fā)海景房資源的稀缺、新房建筑質(zhì)量和配套服務(wù)的大幅提升,銀灘新建商品房價格較高,與二手房價格偏低形成明顯反差。
簽約當(dāng)天即可拿證
在銀灘,買房賣房是一件很簡單的事情。
不同于北上廣房東更為熟悉的鏈家、中原、我愛我家、麥田房產(chǎn),維持房產(chǎn)交易正常運轉(zhuǎn)的是這里大大小小上千家中介門店。僅是老單門店所在的潮湖路,短短600米的沿街商鋪,錯落分布著15家中介門店。
銀灘的生意,不是賣海產(chǎn),就是賣房產(chǎn),時代周報記者攝
2月6日下午,海景花園業(yè)主王力來到老單的店里,他準(zhǔn)備把現(xiàn)在住的房子賣掉,置換一套大點的?!芭畠号鲆患宜目谌?,他們逢年過節(jié)過來,再加上我們兩口子,兩室住不開,我尋思著得換一套100平方米的才夠住?!?/p>
王力在一本筆記本上登記了小區(qū)名字、樓棟、房號和裝修情況,再帶上老單到家里摟一眼房子,“單大哥,房子就麻煩多費心了?!敝链?,一套房子的委托就算完成了。
和一線城市的委托、勘驗、拍攝、簽約等一系列繁復(fù)流程相比,在銀灘,人情世故比商業(yè)邏輯更吃得開。
交易流程同樣絲滑——當(dāng)天簽約,當(dāng)天過戶,當(dāng)天拿證。
“錢財都到位,一會就完事,全國各地都一樣。只不過大城市資金數(shù)額比較大,有貸款,不貸款當(dāng)時都辦了,”在銀灘開中介門店的程姐,讓時代周報記者記者見識到了什么叫“乳山速度”。
銀灘的很多房產(chǎn)交易是在網(wǎng)上完成的,“二三十萬一套房,對北上廣的人來說,可不就跟買菜一樣嗎?”程姐說。
在蘇州的黎越通過視頻看房的方式,全款買下一套銀灘海景房?!爸薪樾「缗芰撕脦讞潣菐臀覀冞h(yuǎn)程實時看房,最后買的這套,不管是位置、格局還是內(nèi)部裝修都算滿意,所以就直接網(wǎng)上簽約付定金了?!?/p>
去年11月,黎越打飛的來到銀灘房管局辦理過戶手續(xù),全程30分鐘,“還沒看到房,房本先到手了?!?/p>
“海邊鶴崗”熱度不再
“銀灘,就是海邊的鶴崗?!币驗榉績r低,銀灘得到一位乳山本地人的這樣評價。
和鶴崗一樣,乳山為全國人民所知,也是因為低到驚人的房價。除了房價低,海景的加持,也為乳山增添了談資。
乳山的海景房集中在銀灘。銀灘因綿延21公里的銀色沙灘而得名,灘平坡緩,海沙柔軟細(xì)膩,有“天下第一灘”“中國最美海岸線”“東方夏威夷”之稱。
隨處可見的宣傳招牌,時代周報記者攝
1992年,銀灘開始發(fā)展房地產(chǎn),開發(fā)高峰期在2000年之后。
乳山年鑒顯示,2000年-2005年,乳山房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛,房地產(chǎn)投資總額從8800萬元猛增至7.53億元。
《乳山年鑒2006》指出,2005年,乳山房地產(chǎn)開發(fā)銷售格局呈現(xiàn)新變化,開發(fā)中心由市中心區(qū)轉(zhuǎn)移至銀灘旅游度假區(qū),住房消費主體由本市市民轉(zhuǎn)為外地客戶,房地產(chǎn)銷售市場輻射全省及全國各地。
來自全國各地的購買力涌進(jìn)銀灘,房地產(chǎn)開發(fā)更是開足馬力。2007年-2010年,乳山房地產(chǎn)竣工總面積高達(dá)562萬平方米。
銀灘整齊劃一的房子,時代周報記者攝
銀灘樓市起飛之際,老單從東北來到銀灘,迎來事業(yè)高峰。
“那時候,我在里邊租門市的,小區(qū)門口,最好的位置,進(jìn)出的房主都能看到。最早的租金是一年兩萬塊錢,第三年漲到三萬塊錢,我又租了5年,總共租了7年?!崩蠁胃嬖V時代周報記者,他當(dāng)時主要是代理新盤,沒有二手房,行情好的時候一年能賣掉四五十套房子。
“后來就不行了。我一看形勢不對,房租三萬塊錢,水電費、管理費也高,我就不租了。”現(xiàn)在,老單的店開在路口,走到小區(qū)門口要5分鐘?!耙郧吧夂?,3萬元想租都租不到,現(xiàn)在沒生意了,2萬元也沒人租,租來干啥?”
去年,房地產(chǎn)市場更冷了,老單就掙了幾萬塊錢,隔壁兩家同行先后結(jié)束營業(yè)。
“高鐵10月就通車了,游客多起來,今年應(yīng)該會好點?!崩蠁握f,“但也不會大好。”
(應(yīng)受訪者要求,王力、孫銘、黎越為化名)
(文章來源:時代財經(jīng))
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