2022年12月31日,多家主流第三方機(jī)構(gòu)均公布了百強(qiáng)或前兩百強(qiáng)房企的銷售數(shù)據(jù),榜單與2021年相比變化較大,尤其頭部房企座次重排。根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù),千億房企仍有20家,但比前一年減少一半。
【資料圖】
多年行業(yè)一哥碧桂園依然以4643億元的合同銷售額名列第一,但金額同比減少近3000億。此前的“老五”保利發(fā)展銷售同樣下滑,但幅度較小,因而得以力壓行業(yè)標(biāo)桿萬科,升至第二,且與碧桂園的差距縮小至不足百億,“進(jìn)三爭一”似乎只是時間問題。2021年前五之列的恒大、融創(chuàng)則已經(jīng)難覓蹤影。
業(yè)內(nèi)人士指,目前正處于需求端預(yù)期出臺政策階段,其力度及效果將是影響2023年銷售、投資增速表現(xiàn)的最大變量。在2023年第一季度或者一二季度交接時,有望見到第三波大政策的加持。而本輪的產(chǎn)能出清方向明確,大部分出險房企最終的結(jié)局仍是縮表或退出市場。
坐二望一!保利超萬科直逼碧桂園
2022年,中國房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓,行業(yè)信心處在低位、市場需求和購買力不足,企業(yè)各季度的銷售相較往年均表現(xiàn)低迷。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,行業(yè)TOP100房企全年累計業(yè)績規(guī)模同比降低41.6%,多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長困局。具體來看,2022年有近9成百強(qiáng)房企累計業(yè)績同比下滑,累計業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到36家,另有32家百強(qiáng)房企累計業(yè)績增速在-50%至-20%之間。
伴隨整個行業(yè)的調(diào)整,百強(qiáng)房企座次重排,尤其千億房企數(shù)量和具體排名變化最大。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2022年房企銷售額在千億以上規(guī)模的剩下20家。其中排名第20位的遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售金額剛剛跨過千億門檻。而2020年巔峰時期,行業(yè)內(nèi)千億房企數(shù)量為43家。2021年數(shù)據(jù)與2020年持平。也就是說,2022年一年,千億房企數(shù)量降了一半不止,幾乎回到了2017年的水平。
曾經(jīng)的行業(yè)前五“碧萬恒融?!?,如今已“換了人間”。
碧桂園以4643億元的合同銷售額勉強(qiáng)守住了第一,但與2021年的7588億相比,直接少了近3000億,下降比例近四成。萬科也下降2000億元,從6200億來到4200億元,排名被原來的老五保利發(fā)展反超。保利2021年合同銷售額5385億元,2022年是4573億元,也下滑了約800億元。但“剩者為王”時代,保利反而成為第二,甚至與“一哥”碧桂園的差距已不到百億。
華潤、招商、中海等央企地產(chǎn)位次也均顯著前移,而此前前五的融創(chuàng)直接掉出了前十,恒大則已難覓蹤影,原先的十強(qiáng)選手綠地、世茂同樣不知所蹤。曾經(jīng)20名之外的建發(fā)房產(chǎn)則一舉沖進(jìn)前十,華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等房企也同樣從30名開外沖進(jìn)前20位。
保利華潤招商新增貨值居前三
除了現(xiàn)有銷售,從未來的銷售潛力即土儲情況來看,變化同樣巨大。
跟據(jù)中指院數(shù)據(jù),2022年,TOP100企業(yè)拿地總額12975億元,拿地總額同比下降48.9%,全年整體拿地低迷。頭部企業(yè)投資呈現(xiàn)向核心城市聚焦、強(qiáng)化城市和區(qū)域深耕。2022年,銷售額前20企業(yè)平均拿地城市數(shù)量由上年的33.3個城市下降至9.8個城市,一、二線城市新增土儲面積占比較上年分別提升15.5、9.1個百分點(diǎn)至21.5%、58.4%。
從新增貨值來看,保利發(fā)展、華潤置地和招商蛇口占據(jù)榜單前三位。2022年,保利發(fā)展以累計新增貨值2240億元占據(jù)榜單第一;華潤置地和招商蛇口緊隨其后,累計新增貨值規(guī)模分別為2219億元和1584億元。越秀地產(chǎn)、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)等去年表現(xiàn)強(qiáng)勢的房企,新增貨值也均超千億。
萬科的新增貨值竟只有589億元,排名行業(yè)第17位,與其第三的銷售規(guī)模極不相稱。而行業(yè)“一哥”碧桂園的反差更大,2022年更是幾乎沒有新增貨值,在100強(qiáng)榜單都找不到名字。
這也與重點(diǎn)城市的土地招拍掛各類企業(yè)表現(xiàn)吻合。
根據(jù)中指院數(shù)據(jù),22城集中供地地方國資成為拿地主力。2022年,22城集中供地,地方國資拿地金額占比達(dá)到42%,超過了央國企的37.4%,民企僅為15.8%、混合所有制企業(yè)該比為4.8%。
華發(fā)股份、華潤置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展等全國性龍頭企業(yè)仍在多個重點(diǎn)城市廣泛布局,央國企參與熱度較高,重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國企,這與穩(wěn)健型國央企的資金狀況相對較好有直接關(guān)系。民營企業(yè)中,濱江集團(tuán)保持杭州區(qū)域龍頭地位,牢牢占據(jù)杭州市拿地金額榜首。
有望見到第三波大政策
對于2023年的房地產(chǎn)市場,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為政策依然是關(guān)鍵變量。
招商銀行研究院零售信貸部的一份最新報告認(rèn)為,11月地產(chǎn)融資“三支箭”的先后出臺標(biāo)志著政策轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性寬松,意味著降杠桿調(diào)控融資限制的打開,同時意味著行業(yè)供給側(cè)出清基本完成。12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議中對明年地產(chǎn)政策定調(diào)積極,且重點(diǎn)放在了需求提振上。將“支持住房改善”放在了擴(kuò)大內(nèi)需的首位,同時提及“因城施策支持剛性和改善性住房需求”,后續(xù)需求端出臺強(qiáng)力政策的預(yù)期增強(qiáng)。
招行認(rèn)為,未來房地產(chǎn)政策及基本面沿著以下路徑演繹:供給側(cè)出清完成——融資端限制打開——需求端政策預(yù)期——銷售企穩(wěn)——投資企穩(wěn)。而目前正處于需求端預(yù)期出臺政策階段,其力度及效果將是影響2023年銷售、投資增速表現(xiàn)的最大變量。
當(dāng)下值得關(guān)注的是核心城市限購放松力度增強(qiáng)。武漢、佛山與南京再次放松,其中以佛山全市取消限購力度最強(qiáng)。另外,東莞也已宣布取消限購。
國盛證券分析師金晶、肖依依也表示,繼續(xù)堅定地看多政策,“我們認(rèn)為在2023年Q1或者Q1切Q2時有望見到第三波大政策的加持”。假設(shè)政府在2023年一季度將需求側(cè)政策補(bǔ)齊,則銷售有望在二季度企穩(wěn),在三四季度小幅復(fù)蘇,預(yù)計復(fù)蘇將從2023年下半年一直持續(xù)到2024年,而到2025年有可能因?yàn)槿丝谠蚣敖?jīng)濟(jì)階段性復(fù)蘇到位而見頂回落。
另外,其認(rèn)為,本輪的產(chǎn)能出清方向明確,大部分出險民企最終的結(jié)局仍是縮表或退出市場?!爱?dāng)前PE、PB并未真實(shí)反應(yīng)企業(yè)現(xiàn)狀,只有考慮了潛在增長/萎縮預(yù)期后的估值才具備可比價值”。
(文章來源:中國基金報)
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