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實探北京SKP新項目DT51:“小SKP”尚需努力 2023-01-13 20:58:44  來源:36氪

1月6日,北京大屯路DT51正式開業(yè)。這個項目是北京SKP投資70%,華聯(lián)股份投資30%所成立的北京華聯(lián)美好生活百貨有限公司承租并運營,注冊資本金額為2億元?;厮葸^去一年商業(yè)環(huán)境,能實現(xiàn)滿鋪開業(yè),是令人敬佩的。


(資料圖)

溜達轉(zhuǎn)完以后的初步印象,就目前開業(yè)一周的狀態(tài)而言,說是京北代表性百貨+SC應(yīng)該不過分。

01區(qū)域優(yōu)勢顯著

D51所處的亞奧區(qū)域

DT51所處的亞奧區(qū)域,作為商業(yè)潛在價值觀察,具有三大特點。

一是1990年代亞運會召開以后,北四環(huán)往北的亞運村大屯路附近,出現(xiàn)一批規(guī)劃較好的商品房、別墅區(qū),聚集了當時風流倜儻的代表性高端富貴人群。經(jīng)過奧運會以來的積累發(fā)展,圍繞奧森公園的周邊地區(qū)又陸續(xù)興建起很多別墅等高等商業(yè)社區(qū),這些社區(qū)均具備高端消費能力。

二是順著地鐵5號線和15號線,可以從北邊天通苑、東北方向望京科技園區(qū)輸入年輕富貴群體,他們具有時尚、個性、簡單的全渠道消費價值觀。

三是北四環(huán)以北到五環(huán)之間,自西向東數(shù)過來,沒有中高端百貨、購物中心類的人氣旺盛的商場,大家印象較深的清河萬象匯,屬于五環(huán)外的清河街道。北部上百萬居民,對于中高端商業(yè)場景具有潛在的需求。

除此現(xiàn)存的條件以外,按照北京市對于城市區(qū)域功能的規(guī)劃和未來遠景布局,大屯路區(qū)域很快將成為北部以及東北方向發(fā)散的中心地區(qū)。而在新的城市布局中,中高端商業(yè)必不可少。這個時候,DT51選址開業(yè),顯示出決策者的商業(yè)決策智慧和社會擔當。

02 周邊商業(yè)比較貧瘠

有人習慣說亞奧商圈,實際這個區(qū)域的商場數(shù)量和商業(yè)服務(wù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都難以構(gòu)成商圈,而且目前的經(jīng)營服務(wù)能力,也無法讓人停留下來在附近消費。

確切地說,DT51落位站點叫大屯路,附近居民把這里稱作大屯兒。具體位于五號線高架封閉通道東側(cè)約300米,周圍幾個方向都是居住社區(qū)。大約1000米范圍內(nèi)的街邊沒有像樣的配套店輔和服務(wù)功能項目,西北方向隔著五號線大屯路東站,有一個金黃色的綜合商業(yè)體,叫金泉港,大約30多萬平米,除了一層有個別超市經(jīng)營,大部分已經(jīng)冷卻很久了,雖然金黃色顯示招攬財氣,雖然和大屯路東站的換乘站點有空間連廊貫通,可以引導(dǎo)客流,卻也沒有讓它風生水起。

金泉港

從大屯路這個站點往西三公里左右的立湯路上,曾經(jīng)有飄亮購物廣場,北辰購物中心,還有幾家不同風格的超市,1990年代非常熱鬧,但是,沒過多久就開始下滑,目前,北辰購物中心已經(jīng)不在了,飄亮購物廣場也是維持溫飽狀態(tài)。再往西到地鐵奧林匹克公園站,有一個新奧購物中心,那是北投集團的事業(yè),有天虹百貨在地下場景堅持合作,與其說是市場化商業(yè)服務(wù)項目,不如說是市政配套規(guī)劃項目更確切。

這樣一說,在那附近三公里轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn),感覺附近的商業(yè)比較貧瘠。如今,DT51來了,借助SKP金光閃閃的招牌,早已引發(fā)附近居民的各種期待,對于經(jīng)營者來說,則需要大力度、大智慧獨立引導(dǎo)、聚集客流,帶活周邊其它可能生存、發(fā)展的潛在商業(yè)萌芽。特別是金泉港購物廣場,假如能夠解決內(nèi)部問題,積極借助DT51帶來的人氣和輿論話題,借勢而起,也有可能。通過幾年的規(guī)劃改造、亞奧商圈或許真能如愿興起。

03 百貨+SC組合特征明顯

DT51總共8層,覆蓋地下1層、地上7層,精選國內(nèi)外知名的200余家品牌入駐。

從1層看,品牌組合以化妝品和偏向輕奢的部分品牌組合為主。顯示年輕和中高檔消費價值定位。2至4層按照女性年齡個性及時尚度劃分,包括親子及母嬰服務(wù),5層綜合了男性用品、家電家居等,6層和7層是中高端餐飲,中式和日式為主。從品類細分結(jié)構(gòu)可以看出,服裝類比重較大,具有百貨店獲利依賴路徑的基本特征。

至于自有品牌的號召力,目前不好說,在新的定位、新的消費客群面前,起碼需要兩個季度以后看更新?lián)Q貨和設(shè)計采購適配能力。面臨全渠道沖擊的壓力,挑起自有品牌的旗幟,堅持個性化價值取向是一種勇氣,能夠?qū)?chuàng)新價值的勇氣轉(zhuǎn)化為顧客價值和企業(yè)價值,才是真正的運營能力。

DT51樓層主要經(jīng)營品類

幾乎每個樓層都有咖啡、餐飲,4層安排美容美發(fā)服務(wù)項目。特別是2層和3層,西側(cè)中間開放式咖啡區(qū)域很有誘惑力,南北兩側(cè)的店鋪采取開放式設(shè)置,空間場景及服務(wù)功能組合,改變了百貨店傳統(tǒng)的集中售賣的印象,帶有購物中心租賃店鋪的特征。

如果按照購物中心趣味化、便捷化、多元化的尺度衡量,主通道及附屬要素又顯得相對單一。6層和7層的餐飲結(jié)構(gòu)偏好日餐,且客單價較高,適合朋友聚會和商務(wù)約定聚餐,綜合起來看,在目前乃至今后一個時期的亞健康生活鉗制下,青年們急需的安心釋放、互動體驗、提振心性的巡回集客觸點似乎不足,例如,最集人氣的7層的池袋車站為IP背景的烤肉店的場景據(jù)點,略顯少了一點。

因此,DT51是帶有明顯的百貨+SC組合特征,餐飲成為主要集客點。從中午11點到13點半的時段看,除了餐飲區(qū)有部分青年客人,其它服裝等零售區(qū)、包括自有品牌的特色區(qū),很少有客人出沒。

04 軟硬件尚有不足

從店鋪外圍地面鋪裝看,戶外廣場比較整齊,西面臨近5號線及安立路的廣場空間較大,規(guī)劃部分圓形空間填滿圓形石塊,或許為開春以后種植草皮、灌木做預(yù)留,不然的話顯得較為突兀單調(diào)。南側(cè)和東側(cè)區(qū)域暫時也看不出綠植規(guī)劃意圖,在周圍居民樓環(huán)抱的氣氛下,顯得不夠有活力。

從立地引導(dǎo)標牌序列看,從大屯路走到臨近街邊1000米左右拐角處,還看不到引導(dǎo)標識。廣場看不到明顯的功能導(dǎo)視看板。作為一層主入口,西門和南門均缺乏醒目的引導(dǎo)標識,樓層區(qū)域的引導(dǎo)標識,要仔細尋找、辨別圖案含義。

從色彩光照感覺看,建筑外墻的撞色設(shè)計就讓人感覺發(fā)愣,聽說有附近居民反映不適應(yīng)反射、折射光。一層突出黑灰色調(diào),從戶外光感進入室內(nèi)一下子感覺發(fā)暗,燈光照明也是以店鋪照明為主,通道空間照度偏低。和我一同從西門進去的一對夫妻,看完企鵝造型以后,女士就說我不進去了,感覺不敞亮。男的轉(zhuǎn)了半圈,悄悄在后面尾隨出來了。其實,走一會兒適應(yīng)了,中間通道還是挺寬敞的,可能就是燈光誘導(dǎo)的感知不良。

商場內(nèi)部燈光偏暗

1層和5層的服務(wù)臺,要走到附近才恍然明朗,其服務(wù)接待環(huán)境的光線照度、色溫都偏冷,缺乏溫馨親和的情感力,也缺乏服務(wù)產(chǎn)品講解、引導(dǎo)、提示類看板。

既然坐落于密集社區(qū)中,就要充分考慮大眾及目標客群日常生活感知習慣,何況,全渠道消費價值觀也趨同于便于發(fā)現(xiàn)、便于選擇、便于利用的規(guī)則。作為高端神秘、個性化的場景氛圍設(shè)計藍圖,似乎更適合系列化集群場景配套的商圈、社域,彼此映襯成長,而這一帶顯然是社區(qū)集群為主導(dǎo),而且限于空間拘束,恐怕今后幾年這里的商業(yè)經(jīng)營場景唯獨此一份,就算走中高端路線也不應(yīng)該忽略親民、方便、安心。

衛(wèi)生間設(shè)置TOTO新式坐便器,相比目前商場環(huán)境,兼顧無障礙、母嬰使用功能,空間舒朗,硬件設(shè)施屬于一流。但是軟件配套服務(wù)略顯不足。

比如、洗手臺上標識擺放面巾紙的位置,均為空缺。無障礙衛(wèi)生間按開門按鈕,語音提示在用,實際感覺是不能用。保潔人員工作使用的拖布以及相關(guān)用品擺放雜亂,隨意放在顧客通過的區(qū)域,通過詢問、觀察,打理水平和服務(wù)禮儀規(guī)范尚處于磨合狀態(tài),與硬件環(huán)境條件不夠匹配。

商場衛(wèi)生間保潔人員使用區(qū)域

05 中長期前景看好

綜合以上幾方面,DT51在亞奧區(qū)域具有明顯的特色,假以時日,應(yīng)該能夠吸引40歲以下的親子類客群和大量年輕商務(wù)客群,并且,具有跨區(qū)域吸引西部商圈、北部及東部目標客群的潛在能力,遠景可期。

DT51外立面

北四環(huán)與北六環(huán)之間的廣大區(qū)域,人口聚集度很高,新的商業(yè)話題也越來越多。西部的海淀區(qū)沿著北清路一線,全面構(gòu)建新式街區(qū)式商業(yè)、復(fù)合化購物中心等新商業(yè)體系,中間往西的區(qū)域,尚有很大設(shè)計空間。處于該區(qū)域的DT51或可成為京北一個新的話題點、一個新地標,為北部平淡的商業(yè)場景增加一抹亮色。

關(guān)鍵詞: 購物中心 附近居民 購物廣場

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