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時訊:樓市出現(xiàn)積極信號!多地二手房市場率先回暖 2023-01-17 16:51:37  來源:第一財經(jīng)

低迷許久的樓市出現(xiàn)積極信號——多地二手房市場逐步回暖了。

近日,多家機構發(fā)布1月樓市數(shù)據(jù),均顯示二手房先于新房明顯回暖。比如貝殼研究院稱,1月上旬50城日均帶看量較12月增加22%,北京、石家莊、廊坊及天津等地增幅均在40%以上;日均成交量較去年12月日均增加39%,廊坊、北京等地日均成交較12月翻倍。

業(yè)內(nèi)專家認為,此輪房價下跌已經(jīng)到底,未來將從核心城市開始逐步企穩(wěn)回升。二手房一旦活躍起來,就能對新房產(chǎn)生帶動作用。一些城市出臺了鼓勵賣舊買新的政策,賣一買一按照首套房執(zhí)行,對換房改善也采取了退稅優(yōu)惠,這些政策將在新年發(fā)揮更積極的作用。


【資料圖】

二手房市場低谷回升

去年以來,樓市出臺了千條調控政策,但新房市場反應平淡,至今都未見明顯回溫。與之不同的是,二手房市場自去年12月便有所回暖,進入2023年趨勢更加明顯。

貝殼研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)表明,去年12月疫情防控放開初期,二手房市場的交易量有明顯反彈,重慶、西安、廣州、武漢等城市二手房成交量均出現(xiàn)環(huán)比恢復。

房價持續(xù)下跌的勢頭也得到緩解。去年12月貝殼50城二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌約1%,跌幅較上月縮小0.3個百分點,環(huán)比下跌城市個數(shù)較上月減少5個,沈陽、貴州、煙臺等城市環(huán)比止跌轉漲。

進入2023年1月上旬,二手房市場繼續(xù)走暖,帶看等多個先行指標明顯回升,50城日均成交量較去年12月日均增加39%,廊坊、北京等地日均成交較12月翻倍。

同時,作為代表房價走勢的先行指標,1月貝殼二手房景氣指數(shù)結束了長達16個月的不景氣,突破20,這表明后續(xù)二手房價格將止跌。珠三角、長三角城市群二手房景氣度突破20,珠三角區(qū)域已經(jīng)逼近30,預計后期價格止跌走穩(wěn)動力更強。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,盡管房地產(chǎn)調控政策的底部早就出現(xiàn),但“市場底”遲遲不肯出現(xiàn),主要原因是三重壓力:一是對未來收入預期的擔憂,二是房企交付風險,三是對房價大幅下降的擔憂。但如果把時間拉長到三年看,會有不一樣的發(fā)現(xiàn)。

他表示,通過對2020~2022年重點城市二手住宅房價盤點發(fā)現(xiàn),2019年12月起,重點50城房價上行周期共20個月,累計漲幅11.4%;下行周期17個月,累計降幅11.1%。重點50城房價指數(shù)目前已跌回三年前水平,疫情前期貨幣外溢帶來的刺激效應基本出清完畢。

經(jīng)過三年疫情考驗,不同城市房價的漲跌不一,50城中房價上漲的城市有18個,最高漲幅41.1%,平均漲幅13.5%;房價下跌的城市有32個,最大跌幅16.4%,平均跌幅8.3%。盡管大多城市房價下跌,但一線城市、長三角、大灣區(qū)、成渝都市圈的房價依然比3年前有穩(wěn)定上漲。

許小樂認為,這輪房價下跌已經(jīng)到底,未來將從核心城市開始逐步企穩(wěn)回升。四季度以來,購房者的心態(tài)已出現(xiàn)些許變化,計劃在未來半年內(nèi)購房的比例顯著回升,其中二線城市半年內(nèi)有購房計劃的比例達到21%,置業(yè)需求更偏向離市中心近、房子大一些。

中銀證券研報也顯示,二手房市場正全線回暖,2022年12月31日~2023年1月6日,15 城二手房成交面積 98.4 萬平方米,環(huán)比上升1.9%,同比上升 24.2%;今年1月7日~1月13日,15 城二手房成交面積 136.6 萬平方米,環(huán)比上升19.9%,一、二、三線城市環(huán)比均上升。

不過將時間軸拉長,當下二手房市場仍處于低谷回升階段。浙商證券數(shù)據(jù)顯示,近一周(1.7~1.13)18城二手房成交面積352.1萬平方米,處于2020、2021、2022年的下游水平。

樓市企穩(wěn)具備有利條件

與二手房市場走勢不同,當下新房市場仍寒意陣陣。

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,2022年,全國商品房銷售面積、銷售金額同比分別下降24.3%和26.7%,創(chuàng)歷史同期最大跌幅,比2014~2015年庫存高壓期的跌幅都要大。

房價方面,2022年全年,商品房均價下跌了3.2%,已連續(xù)11個月下跌。70城數(shù)據(jù)顯示,新房和二手住房價格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)16個月環(huán)比下跌,新房和二手住房同比分別連續(xù)9個月和11個月下跌。

2022年,房地產(chǎn)開發(fā)投資也下跌10%,創(chuàng)下年度最大跌幅。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,上一次樓市開發(fā)投資承壓,還是2015年去庫存時期,彼時開發(fā)投資仍舊增長1%,2022年樓市的壓力是史無前例的。

在他看來,2022年,由于房價下跌、買房動力不足,資金鏈緊張等,金融機構紓困地產(chǎn)的意愿不足,因為資產(chǎn)價格沒到底,也擔心風險。于是,開發(fā)商不得不降價促銷,而且力度越來越大。由此,形成了供需兩端相互弱化的循環(huán),導致行業(yè)全鏈條下滑。

不過,作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)仍有望回溫。國家統(tǒng)計局局長康義于17日表示,初步判斷2023年房地產(chǎn)對整個經(jīng)濟的拖累不會比2022年大,房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)具有一些有利條件。

同日,全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開,會議強調,一要穩(wěn)預期,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,增強政策的精準性協(xié)調性,以更大力度精準支持剛性和改善性住房需求,提升市場信心,努力保持供需基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定,同經(jīng)濟社會發(fā)展相協(xié)調、同住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調,嚴控投機炒房。

二要防范風險?!耙活^”抓出險房企,幫助企業(yè)自救,同時依法依規(guī)處置,該破產(chǎn)的破產(chǎn),該追責的追責,不讓違法違規(guī)者“金蟬脫殼”,不讓損害群眾利益的行為蒙混過關。切實維護購房人合法權益,做好保交樓工作。“一頭”抓優(yōu)質房企,一視同仁支持優(yōu)質國企、民企改善資產(chǎn)負債狀況。

三要促進轉型。有條件的可以進行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實行預售的,必須把資金監(jiān)管責任落到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風險。要形成房屋安全長效機制,研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險等制度,讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)、有保障等等。

李宇嘉表示,2023年,一邊要穩(wěn)定樓市,一邊要紓困企業(yè),一邊要保交樓。這三項工作,目前都面臨著巨大的挑戰(zhàn)。保交樓進入攻堅階段,剩下的都是難啃的骨頭,都是存在資金硬缺口的。疫情后,民生、預期都要休養(yǎng)生息,怎么盡管穩(wěn)定下來,2023年的工作仍舊艱巨。

不過,隨著需求端政策加快落實,符合條件的城市首套房貸利率下調,一二線城市政策空間不斷釋放,更多核心城市的信心有望回升。中指研究院認為,若各地政策執(zhí)行到位,房地產(chǎn)市場最早或在二季度企穩(wěn),樂觀情形下,2023年全年商品房銷售面積同比或小幅增長,價格逐漸趨穩(wěn)。

許小樂認為,預計2023年越來越多的消費者開始入市,供求關系恢復平衡,市場交易量價迎來溫和修復,上半年房價逐步企穩(wěn)回升。不過,取消行政性干預,意在恢復市場調節(jié)機制,并不是鼓勵加杠桿炒房。在“房住不炒”政策框架下,市場會向中樞水平靠攏,不會出現(xiàn)報復式大漲。

(文章來源:第一財經(jīng))

關鍵詞: 二手房市場

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