充分釋放居住消費需求,近期好消息不斷。
1月5日,深圳也加入了推行二手房“帶押過戶”的隊伍,意在提高二手房交易效率和便利度,降低二手房交易成本。
疊加近日人民銀行、銀保監(jiān)會決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制的動作,全方位促進(jìn)居住消費良性循環(huán)的邏輯鏈隨之浮現(xiàn):一方面降低首套房貸利率,推動購房剛需入市,另一方面,消除二手房交易阻礙,激活換房需求釋放。
(資料圖)
二手房“帶押過戶”政策是樓市創(chuàng)新性較強(qiáng)、頗受好評的政策。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者不完全統(tǒng)計,截至目前,累計有32個地方陸續(xù)宣布推行二手房“帶押過戶”,包括深圳、廣州、杭州、蘇州、南京、福州、珠海、東莞、惠州、西安、天津、寧波、無錫、常州、濟(jì)南、青島、鄭州、合肥、昆明、中山、石家莊、太原、銀川、金華、麗水、濰坊、淮安、鎮(zhèn)江、平頂山、嘉興、隨州、海南全省等。
“大力支持剛性和改善性住房需求”一直是政策基調(diào)。接受采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,當(dāng)下房地產(chǎn)市場大環(huán)境冷淡,多措并舉引導(dǎo)和改善市場預(yù)期,降低購房消費門檻,盡快穩(wěn)定樓市需求端,對穩(wěn)樓市至關(guān)重要。
盤活存量房市場
推出二手房“帶押過戶”的一個市場背景是,深圳2022年二手房市場相對偏冷。
深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2022年二手房成交量為21701套,較2021年下滑46.68%,月均成交不足2000套,創(chuàng)十幾年新低。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出:“深圳要穩(wěn)定樓市,必須要將二手房市場穩(wěn)定住,重新恢復(fù)二手房占主導(dǎo)的交易局面,所以出臺了二手房‘帶押過戶’的政策?!?/p>
二手房“帶押過戶”模式,是指存在抵押的房產(chǎn),在不提前還清貸款的情況下,辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款,實現(xiàn)用購房款還舊貸款的整個流程。
在傳統(tǒng)的二手房交易過程中,賣方想要賣掉處于抵押狀態(tài)的房產(chǎn)必須先還清銀行貸款、解除抵押再辦理過戶和新的抵押登記,這種“先還后賣”的模式導(dǎo)致二手房交易成本高、周期長、風(fēng)險大,賣方需要花費大量精力來籌措資金。
籌措資金完成還款的過程,如果賣方相對有實力,可能會通過周轉(zhuǎn)自有資金或向熟人、親戚借款解決。而對于更多在一線城市置換房屋的賣方來說,高昂的住房貸款往往需要借助“過橋貸”才能籌夠資金。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解到,市面上大多中介公司提供的“過橋貸”墊資業(yè)務(wù),利息多在2%-3%左右,這將構(gòu)成賣方出售房屋的額外成本,現(xiàn)實中也有可能會轉(zhuǎn)嫁至買方,增加買方負(fù)擔(dān)。除此之外,買賣雙方還需要付出數(shù)月的時間來等待交易落地。
通過“帶押過戶”模式,原抵押權(quán)注銷登記、不動產(chǎn)過戶登記和新抵押權(quán)登記進(jìn)行合并辦理,有效降低了交易成本、縮短了交易周期,避免了過戶過程中存在的不確定因素和交易風(fēng)險,為交易雙方提供了便利。
杭州市規(guī)劃和自然資源局指出,“帶押過戶”的試點推出后,登記熱線咨詢“帶押過戶”業(yè)務(wù)的電話一直響個不停。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,“帶押過戶”將有效盤活存量房市場,充實市場活力。從更高的層面上來看,“帶押過戶”政策也有助于加快換房需求入市,會促進(jìn)市民購買二手房及在該城市扎根落戶,并進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。
不過,“帶押過戶”的全面鋪開還有一些難點待解決,目前實施的案例以在同一銀行續(xù)貸為主,非同一家銀行實施的效果不佳。
李宇嘉分析指出,原因有四點,一是不同銀行的貸款評估模式不一樣,對同一套房產(chǎn)的評估價值有差距;二是,房貸也是吸收個人存款、發(fā)展個人金融業(yè)務(wù)的載體。非同一家銀行,提前還貸贖樓,并到另一家銀行辦理按揭,不僅意味著優(yōu)質(zhì)貸款損失,存款也減少了;三是,先贖樓,再辦理按揭,對辦理過橋的“銀行的影子”來說,是巨大的收益,這也是一直存在的寄生鏈條,“帶押過戶”實行后,這個收益沒有了,部分銀行也不太同意;四是,房產(chǎn)近年來出現(xiàn)價格下行,前期投資客違約多,背后的違規(guī)融資、產(chǎn)權(quán)陷阱也有,部分銀行擔(dān)心“帶押過戶”會有風(fēng)險。
他建議,深圳可以在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機(jī)制,消除各方顧慮,再疊加評估價模式,打通不同銀行間“帶押過戶”的阻礙。
提振居住消費需求
與二手房市場推行“帶押過戶”同步的,是首套房購買門檻不斷降低。
近日,人民銀行、銀保監(jiān)會決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制,新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
這意味著,各城市“因城施策”的力度進(jìn)一步加大,可以將住房貸款利率與新房價格走勢掛鉤、按季度動態(tài)調(diào)整,部分城市的首套房貸利率有望延續(xù)此前水平或進(jìn)一步下調(diào)。
根據(jù)國家統(tǒng)計局70個大中城市房價數(shù)據(jù)計算,最近3個月新房房價環(huán)比和同比均持續(xù)下降的城市共有38個,其中二線城市有13個,三、四線城市有25個。如果從70個大中城市擴(kuò)展至全國范圍,則符合條件,可以調(diào)降首套房貸利率的城市數(shù)量將會更多。
綜合來看,一方面首套房的購房門檻得到有效降低,另一方面,二手房“帶押過戶”將加速存量房市場流通,存量房置換群體又進(jìn)一步增加了新的市場活力。
“以北京一套‘老破小’住房為例,這種戶型往往是剛需群體的‘上車房’,幾年之后,新的剛需群體繼續(xù)以這樣的戶型作為首套置業(yè)目標(biāo),而原賣家賣出老房子之后,往往會走向新房市場,至少是置換更大、更新的房子。”一位房地產(chǎn)中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者,尤其是一線城市的房地產(chǎn)市場,這種存量交易支撐起了市場的流動性,“帶押過戶”也是催化市場活躍度的一種有效方式。
一、二手聯(lián)動提振居住消費需求的邏輯線,也符合住建部部長倪虹近日對樓市的表態(tài):對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的,要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的,原則上不支持,就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。
結(jié)合監(jiān)管層2022年年末關(guān)于“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”、“促進(jìn)居住消費健康發(fā)展”等表態(tài),一系列利好房地產(chǎn)中長期發(fā)展的政策正在奠定市場新一輪演化的基調(diào)。
(文章來源:21財經(jīng))
關(guān)鍵詞: 帶押過戶
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