老李的女兒女婿買了一套1250萬元的二手房當(dāng)婚房,沒想到住了一年多,尚待過戶的房產(chǎn)竟因原房主欠債被法院查封。老李一家陷入了一場耗時六年、歷經(jīng)十余輪訴訟的房產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)。
飛來橫禍
住了一年多的房子被查封
2015年,老李的女兒準(zhǔn)備結(jié)婚,選定了一套160平方米的二手房作為婚房。原房主姜麗是2012年開盤時買的房,剛交房就轉(zhuǎn)手出售。房子戶型面積好,離老李家也不遠(yuǎn),小兩口上班方便,也有利于將來孩子上學(xué),全家人是相當(dāng)滿意。
美中不足的是房子還沒下產(chǎn)權(quán)證不能過戶,但看到同小區(qū)很多房子在出售,在二手房市場中,沒有房本先交易再過戶的事也常有,老李就沒放在心上。
2015年8月,老李的女兒女婿與姜麗簽訂了房屋買賣合同,約定房屋總價款1250萬元,其中400萬元待辦理過戶手續(xù)時再支付。老李和親家傾盡半生積蓄,幫孩子們湊足了850萬元首期房款。
2016年底,物業(yè)公司通知,業(yè)主們可以辦理產(chǎn)權(quán)證了。老李聯(lián)系賣家協(xié)助過戶時才得知,因為姜麗欠了債,這套掛在她名下的房子已經(jīng)被法院查封了。
原來,姜麗的丈夫經(jīng)營著一家房地產(chǎn)公司,因為生意不景氣四處舉債。他分別向兩位高中同學(xué)借款800余萬元、300余萬元,并承諾3個月還清,以妻子名下的房產(chǎn)作為擔(dān)保,妻子作為擔(dān)保人也在抵押合同上簽了字。
可是,姜麗的丈夫遲遲沒能償還借款。2016年2月,其中一位債權(quán)人提起民間借貸訴訟,并向法院申請財產(chǎn)保全,查封了房屋。
一著不慎
錯失保住房產(chǎn)機會
了解房產(chǎn)被查封的原委后,老李一家不得不通過法律途徑解決此事。老李信心滿滿地認(rèn)為,“白紙黑字簽了合同交了錢買的房子就是我們的,誰欠債自己去還,跟我們的房子有什么關(guān)系?”
女兒女婿工作忙,老李主動請纓出征這場房產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)。年過半百的他上網(wǎng)搜索法律規(guī)定,多方咨詢律師。律師給出了一個“兩條腿走路”的建議:一邊向法院申請保全復(fù)議,希望能撤銷查封;一邊提起確認(rèn)房屋買賣合同效力之訴,明確自家對房產(chǎn)的所有權(quán)。
2017年3月,老李聘請律師,帶著購房合同和付款憑證,向西城法院提起保全復(fù)議申請,此后又代表女兒女婿起訴確認(rèn)合同有效。
由于債權(quán)人在民事訴訟中提出保全申請,并已提供相應(yīng)擔(dān)保,完全合乎法律規(guī)定,法院裁定駁回了保全復(fù)議申請。而在另一場訴訟中,法院支持了老李一方的訴訟請求,確認(rèn)房屋買賣合同有效。
老李信心倍增。2017年10月底,他作為女兒女婿的代理人又向西城法院提起案外人執(zhí)行異議之訴,請求法院解除對涉案房屋的查封、停止執(zhí)行涉案房屋。
然而,老李的女兒女婿對涉案房屋其實還不具備完全的權(quán)利,因為他們還差400萬元尾款未付。在訴訟中,老李同意交納這400萬,法官限期15日內(nèi)將尾款交到法院。
一波未平一波又起。另一位債權(quán)人在懷柔法院也對姜麗等人提起訴訟并申請財產(chǎn)保全,懷柔法院對涉案房屋輪候查封。
查封一個接一個,老李心里沒底了。
房子沒過戶就被查封,該如何挽救?
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條給出了明確的答案。
如果在法院查封房產(chǎn)前,買房人已經(jīng)合法簽訂了房屋買賣合同,并已實際占有房產(chǎn),也并非因買房人原因沒有辦過戶,只要買房全款已經(jīng)交付,或者按照法院要求交付剩余款項,買房人就可以向法院提出執(zhí)行異議并獲得支持,不再執(zhí)行該房產(chǎn)。
老李家的情況完全符合這條規(guī)定的全部情形,只要他們按時交付尾款,就可以提起執(zhí)行異議并獲得勝訴,房子就不會被拍賣抵債。即便后續(xù)再有查封,他們繼續(xù)提出執(zhí)行異議即可,并無法律障礙。
“當(dāng)時我咨詢了幾個律師,都說即使我們交了這400萬,今后再有債主來查封,我們?nèi)匀粚共涣恕5ㄔ阂呀?jīng)確認(rèn)了房屋買賣合同有效,我們不交尾款,房子也拍賣不了……”老李說,他不是不想交錢,只是擔(dān)心交了錢也排除不了查封,房子仍然過不了戶,這400萬不是白扔了嗎?
最終,老李一家沒有按時交納尾款,被法院駁回訴訟請求,錯失了保住房子的機會,判決后也沒有提起上訴。這條救濟途徑成了死胡同。
“本來是個很簡單的事,如果當(dāng)初知道這條規(guī)定,我們交了錢就沒事了,哪會惹出后面這么多訴訟……”如今回想起來,老李仍然懊悔不已。
車輪訴訟
一方拼命保房一方催促拍賣
一步走錯之后,老李一家為了保住房子,窮盡了各種訴訟手段。
他們到懷柔法院提起執(zhí)行異議和案外人異議之訴,但懷柔法院只是輪候查封,老李一家提執(zhí)行異議如同無根之木,注定無結(jié)果。駁回——上訴——又被駁回——申請再審——再被駁回。
同時,他們還起訴姜麗要求協(xié)助過戶,因為房屋被查封、不具備過戶條件,也被法院駁回了。
老李在這條漫漫維權(quán)路上經(jīng)歷的個中辛酸,難以言表。
另一邊,兩位債權(quán)人的借貸官司都贏了。姜麗要承擔(dān)的連帶給付金額超過1200萬元。判決生效后,兩人分別向法院申請強制執(zhí)行,法院依法對涉案房屋啟動了評估拍賣程序。
“房子要是拍賣了,讓我們上哪住去?”老李一家心急如焚,再次向法院提起執(zhí)行異議,被法院以重復(fù)異議為由裁定駁回。
至此,老李一家在法院能走的程序就都走完了。走投無路的老李四處問詢,有人建議他向檢察院申請監(jiān)督碰碰運氣。
根據(jù)法律規(guī)定,檢察機關(guān)有權(quán)對民事訴訟活動實行法律監(jiān)督,保護公民合法權(quán)益,維護國家法律的正確統(tǒng)一實施。
老李抱著“死馬當(dāng)活馬醫(yī)”的心思,來到西城檢察院請求檢察監(jiān)督,讓法院停止拍賣涉案房屋。
贏了官司申請強制執(zhí)行的一位債權(quán)人也憋了一肚子火。因為老李一家不斷訴訟,房產(chǎn)拍賣的工作一直無法有效推進。他也向西城檢察院提出執(zhí)行監(jiān)督申請,請求監(jiān)督法院盡快拍賣房屋。
2021年11月底,西城檢察院分別受理了雙方的監(jiān)督申請。
化解積怨
檢察官促成三方和解
承辦檢察官于偉香調(diào)閱法院卷宗及多個關(guān)聯(lián)案件,找出了癥結(jié)所在。
“從公平角度說,老李一家花了巨款住了多年的房子如果就這么拍賣了,確實難以接受。而且,即使拿回已經(jīng)支付的850萬,同樣的房子也買不回來了。但兩位債權(quán)人又有什么錯?借錢給同學(xué)要不回來,他們的權(quán)益也要維護,這套房子是他們唯一的希望。”檢察官表示,姜麗既不能償還債務(wù),也無法完成房屋過戶義務(wù),造成了老李家和債權(quán)人多年的拉鋸戰(zhàn)。因常年訴訟,雙方積怨頗深,需妥善處理。從徹底化解矛盾的角度出發(fā),如果能夠促成當(dāng)事人和解,無疑是最優(yōu)方案。
老李當(dāng)然想和解,但債權(quán)人堅決不同意。“原本我們在法院時已經(jīng)說好了,他們付400萬尾款解除查封,但李家沒交。這幾年動不動就起訴,我們每個官司都得應(yīng)訴,光律師費就搭了多少錢?因為頻繁涉及訴訟,我們連銀行貸款都受影響。”債權(quán)人認(rèn)為老李一家濫用訴權(quán)拖延執(zhí)行,缺乏誠信。
對于兩位債權(quán)人來說,現(xiàn)在只要這套房子能拍賣出去,他們就可以輕松收回借款。不肯讓步,也在情理之中。
讓雙方對利益有合理的預(yù)期是促成和解的突破口。檢察官首先將這些年訴訟過程中存在的問題進行了透徹地分析,贏得雙方的信任,接著又分別給老李和債權(quán)人做工作。
當(dāng)老李意識到,自己錯失了機會,多年的訴訟不僅讓自己心力交瘁,也讓債權(quán)人遭受了額外的損失后,愿意支付一定的補償以化解矛盾、促成和解。
對于兩位債權(quán)人,檢察官也從法律的角度分析了利弊得失。老李一家已經(jīng)在案外人異議之訴中錯失了交付尾款排除執(zhí)行的機會,如果他們通過檢察監(jiān)督重新獲得機會,到那時能用于向兩人還債的也只有涉案房屋尾款400萬元。如果現(xiàn)在接受和解,可以盡早擺脫訴累,有這400萬元尾款和額外補償,起碼能馬上挽回一部分損失,今后再有財產(chǎn)線索,還可以繼續(xù)申請強制執(zhí)行。
檢察官最終促成三方達成和解:老李將房屋尾款400萬元交付執(zhí)行并給予適當(dāng)補償,由兩位債權(quán)人按比例進行分配,兩人收到錢款后,分別向兩家法院申請解除對涉案房屋的查封。今年2月,和解協(xié)議履行完畢。老李一家終于過了一個舒心的年。
隨后,老李到法院完成這場房產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)的最后一步,請求法院判令辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。房款已然付清、兩個查封也被解除,房產(chǎn)過戶再無法律障礙。不久前,法院判決支持了李家的訴訟請求。
“這些年因為房子的事兒,女兒一直沒要孩子?,F(xiàn)在事情解決了,我閨女也懷孕了,還是雙胞胎!”老李特意告訴記者這個喜訊,言語中透著高興,幸福生活終于回來了。(文中當(dāng)事人為化名)
關(guān)鍵詞: 二手房當(dāng)婚房 房子戶型面積 房本先交易再過戶 房產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)
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