半夏投資創(chuàng)始人李蓓
3月27日,有“私募魔女”之稱的半夏投資創(chuàng)始人、私募基金經(jīng)理李蓓出席投資者交流活動,表達(dá)了自己對當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行及上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值的判斷。
李蓓認(rèn)為,短期內(nèi)房價(jià)會上漲,但房地產(chǎn)投資及新開工不會增長,理由是全行業(yè)經(jīng)歷了一輪供給側(cè)出清,大量房地產(chǎn)公司失去擴(kuò)張能力。同時,現(xiàn)房銷售制懸在房企的頭上,也導(dǎo)致尚有能力的公司不敢盲目擴(kuò)張。
(資料圖片僅供參考)
對于樓市銷售的修復(fù)反彈,李蓓觀察到市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化:過去12個月居民中長期貸款占房地產(chǎn)銷售規(guī)模的比例低于20%,過去一般在50%至60%,這意味著現(xiàn)在買房的人中大量是有錢人,不需要貸款, 這部分人買房子就像買愛馬仕,不是剛需。
展望后市,李蓓預(yù)測稱地產(chǎn)鏈的開工鏈條沒有投資價(jià)值,有些地產(chǎn)公司反而有價(jià)值。比如港股很多地產(chǎn)股特別是國企,市凈率在0.1-0.5區(qū)間,有可能會出現(xiàn)估值修復(fù),但前提是市場預(yù)期回歸到房價(jià)上漲。
以下是李蓓在活動中表述的對房地產(chǎn)市場及相關(guān)上市公司投資的核心觀點(diǎn):
1、短期內(nèi)房價(jià)會上漲,竣工面積會增長,但房地產(chǎn)的投資和新開工不會增長;
2、目前行業(yè)最大的變化:2022年之前,商品房市場從來沒有經(jīng)過供給側(cè)改革,比如2008年和2015年,恒大這樣的公司在市場下行的逆周期政策中越做越大,越挫越勇。但去年下半年大量公司倒閉,失去擴(kuò)張能力,房地產(chǎn)供給側(cè)經(jīng)歷一次出清;
3、過去12個月,居民中長期貸款占房地產(chǎn)銷售規(guī)模的比例低于20%,現(xiàn)在買房的人中大量是有錢人,不需要貸款, 這部分人買房子就像買愛馬仕,是一種消費(fèi)。另外有權(quán)威機(jī)構(gòu)的問卷調(diào)查顯示,認(rèn)為房價(jià)要上漲的受訪者比例,處于過去二十年來的最低水平。
4、目前的房地產(chǎn)銷售水平在底部回升,但供應(yīng)端還會下降,因?yàn)槿袠I(yè)受到創(chuàng)傷,高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式難以為繼。過去一年地價(jià)和房價(jià)較歷史高點(diǎn)下跌了10%以上,但高杠桿開發(fā)商的凈資產(chǎn)受損程度遠(yuǎn)大于10%,一些公司就此破產(chǎn),比如恒大已經(jīng)實(shí)際上資不抵債。盡管央行及銀行給了房地產(chǎn)流動性支持,但企業(yè)不敢再擴(kuò)張,只能用信貸來維持現(xiàn)有規(guī)模。
5、調(diào)研過程中,若干房地產(chǎn)企業(yè)都沒有擴(kuò)大投資的計(jì)劃。去年城投公司拿了很多地,但不會實(shí)際開發(fā),真正的房地產(chǎn)公司土地儲備規(guī)模大幅下降,至少未來一年不會看到供給側(cè)的回升。爛尾樓多發(fā),現(xiàn)房銷售制懸在房企的頭上,也導(dǎo)致大家不敢盲目擴(kuò)張。
6、地產(chǎn)鏈的開工鏈條沒有投資價(jià)值,有些地產(chǎn)公司反而有價(jià)值,比如港股很多地產(chǎn)股特別是國企,市凈率在0.1-0.5區(qū)間,如果市場預(yù)期回歸到房價(jià)上漲,這些公司的估值會修復(fù)到接近1。
7、房地產(chǎn)公司就像一個土地資產(chǎn)包。比如有1萬億的土地儲備,但是有7000億的負(fù)債,凈資產(chǎn)本來是3000億;現(xiàn)在土地貶值到只值8000億了,負(fù)債還是7000億,股票市值可能就從3000億跌到了1000億。但如果房價(jià)漲10%,這個彈性也是非常巨大的。
更多精彩內(nèi)容,歡迎關(guān)注未來可棲
關(guān)鍵詞:
- 天天動態(tài):“私募魔女”李蓓:不貸款的購房者占比高企 買房就像買愛馬仕
- 美智庫:美政府再辦“民主峰會”毫無意義?應(yīng)先改善自身民主實(shí)踐
- 針鋒相對,為挑戰(zhàn)GPT-4加持的Copilot X,谷歌與拒絕被微軟收購的Replit聯(lián)合發(fā)布編碼工具
- 1年100場直播,從職場到咨詢顧問的轉(zhuǎn)型中,我們收獲了什么
- 世界觀焦點(diǎn):美國FBI公布190頁調(diào)查報(bào)告:曾對特朗普前妻伊萬娜進(jìn)行反間諜調(diào)查
- 環(huán)球快報(bào):美國環(huán)保組織要求公布“毒列車”現(xiàn)場二惡英數(shù)據(jù):我們需要透明度
- 焦點(diǎn)報(bào)道:美國槍手襲擊小學(xué)前曾聯(lián)系朋友 稱自己“不想活了”
- 世界滾動:馬斯克等千名科技人士發(fā)公開信:暫停訓(xùn)練比GPT-4更強(qiáng)大的AI系統(tǒng)
- 電壓不穩(wěn)電腦自動關(guān)機(jī)怎么回事?電腦自動關(guān)機(jī)什么原因?
- 雪人股份:公司壓縮機(jī)產(chǎn)品目前已應(yīng)用在國內(nèi)外液氫與液氦制備項(xiàng)目
- 兆龍互連軌道交通線纜產(chǎn)品通過CRCC認(rèn)證
- 海南首艘5000噸級大型巡航救助船在??诹芯?/a>
- 社科院張宇燕:美聯(lián)儲陷入多難 要同時下幾盤棋
- 華潤雙鶴加速布局創(chuàng)新藥板塊
- 銀太(銀太高鐵有哪些站)
- wp8系統(tǒng)有什么好處?wp8系統(tǒng)怎么樣?
- 成都中醫(yī)哮喘醫(yī)院·成都中醫(yī)肺科醫(yī)院正式成為外科微創(chuàng)介入聯(lián)合診療中心
- 2023西部紅光技術(shù)交流會在成都開幕
- 英雄聯(lián)盟的融符文是什么意思?英雄聯(lián)盟符文怎么融合?
- 光明里公寓洞涇店正式開業(yè),生活在光明里,光明在生活里!
- 低碳菜單引領(lǐng)寧波餐飲消費(fèi)新風(fēng)尚 試點(diǎn)將持續(xù)至今
- 深圳坪山打造餐飲服務(wù)食品安全示范高地 嚴(yán)守食品
- 黑龍江哈爾濱推出“沙盒”監(jiān)管新模式 激發(fā)市場活
- 第三季度全國消協(xié)受理投訴數(shù)量同比增10.02% 食品
- 北京懷柔對機(jī)動車檢測機(jī)構(gòu)開展監(jiān)督抽查 規(guī)范機(jī)動
- 天津北辰扎實(shí)做好價(jià)格監(jiān)管工作 維護(hù)安全有序市場
- 北京石景山開展冬季供暖前特種設(shè)備安全專項(xiàng)檢查
- 陜西延安:開展兒童化妝品專項(xiàng)檢查 規(guī)范化妝品市
- 北京海淀開展商品條碼專項(xiàng)監(jiān)督檢查 努力打造穩(wěn)定
- 金華推進(jìn)網(wǎng)絡(luò)直播營銷治理顯成效 培育放心消費(fèi)直
- 1 天天動態(tài):“私募魔女”李蓓:不貸款的購房者占比高
- 2 美智庫:美政府再辦“民主峰會”毫無意義?應(yīng)先改善
- 3 針鋒相對,為挑戰(zhàn)GPT-4加持的Copilot X,谷歌與拒
- 4 1年100場直播,從職場到咨詢顧問的轉(zhuǎn)型中,我們收獲
- 5 世界觀焦點(diǎn):美國FBI公布190頁調(diào)查報(bào)告:曾對特朗普
- 6 環(huán)球快報(bào):美國環(huán)保組織要求公布“毒列車”現(xiàn)場二惡
- 7 焦點(diǎn)報(bào)道:美國槍手襲擊小學(xué)前曾聯(lián)系朋友 稱自己“
- 8 世界滾動:馬斯克等千名科技人士發(fā)公開信:暫停訓(xùn)練
- 9 電壓不穩(wěn)電腦自動關(guān)機(jī)怎么回事?電腦自動關(guān)機(jī)什么原
- 10 雪人股份:公司壓縮機(jī)產(chǎn)品目前已應(yīng)用在國內(nèi)外液氫與