3月23日,中海物業(yè)披露了2022年業(yè)績并召開投資者業(yè)績會(huì)。
根據(jù)年報(bào)顯示,中海物業(yè)2022全年?duì)I業(yè)收入為126.89億港元,同比增長34.4%,凈利潤16.88億港元,同比增長27.9%。但第三方和非住領(lǐng)域的拓展未達(dá)預(yù)期,而增值服務(wù)則掉速明顯,占總收入的比重明顯收縮。
財(cái)務(wù)方面,中海物業(yè)近5年毛利率出現(xiàn)4連降,不過,在環(huán)境重壓之下,中海物業(yè)并未如其他同行一般,計(jì)提過多的資產(chǎn)減值損失。
(資料圖片)
未達(dá)標(biāo)的目標(biāo)
2021年,中海物業(yè)提出了一系列包括“內(nèi)生外拓1:1”、“主要指標(biāo)年復(fù)合增長率超過30%”等目標(biāo)在內(nèi)的十四五期間戰(zhàn)略規(guī)劃。然而,2022年物管行業(yè)遭受重創(chuàng),眾物企業(yè)績普遍下行,中海物業(yè)亦不例外,從最新公布業(yè)績數(shù)據(jù)來看,其未能兌現(xiàn)業(yè)績增長戰(zhàn)略目標(biāo)。
具體來看,中海物業(yè)2022全年?duì)I業(yè)收入為126.89億港元,凈利潤16.88億港元,毛利率下跌1.5個(gè)百分點(diǎn)至15.9%。
規(guī)模方面,截至2022年末,其在管面積增長23.2%至3.2億平方米,其中約67.2%源于關(guān)聯(lián)方,32.8%來自外拓,而在新增項(xiàng)目中,外拓項(xiàng)目的占比過半,達(dá)到了55.7%。不過中海物業(yè)本身啟動(dòng)外拓較晚,一直到2020年,中海物業(yè)源自中海及中建系的項(xiàng)目占比還高達(dá)91%,因此綜合來看,其近年來的外拓活動(dòng)相比競爭對手仍然落后較大身位。
收入結(jié)構(gòu)上,中海物業(yè)2022年的增值服務(wù)發(fā)展表現(xiàn)出了明顯頹勢,其非業(yè)主增值服務(wù)營收占比由18.9%下跌2.3個(gè)百分點(diǎn)至16.6%,住戶增值服務(wù)的營收占比也由8.6%下降1.7個(gè)百分比至6.9%。由于增值類業(yè)務(wù)相比基礎(chǔ)物管服務(wù)抗周期性較弱,受環(huán)境影響也較為明顯,增值服務(wù)掉速也是2022年上市物企的一個(gè)普遍表現(xiàn)。
此外,中海物業(yè)近年也布局了在非住宅領(lǐng)域的拓展,其全年新增項(xiàng)目中非住項(xiàng)目的面積占比達(dá)到31.8%,但截至2022年末,中海物業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成仍以住宅為主體,管理面積中有75.5%為住宅。
項(xiàng)目方面,中海物業(yè)2022年中標(biāo)了其首個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目,即烏魯木齊市沙依巴克區(qū)友好北物業(yè)城市服務(wù)項(xiàng)目,作為規(guī)模大型的國資物企,中海物業(yè)在城市服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行布局較晚,,雖然中海物業(yè)的國資身份仍能給予其該方面發(fā)展的助力,但這一藍(lán)海已有不少物企進(jìn)行大面積布局。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì),中海物業(yè)2022年中標(biāo)項(xiàng)目包括國家游泳中心(水立方),成都金融創(chuàng)新中心、浙江臺(tái)州高速公路等。
中海物業(yè)過往在收并購方面的表現(xiàn)一直不甚積極,唯在2022年以7610萬元的代價(jià)、11.2倍的PE收購了廣州利合物管,完成了一宗小型收并購的落地。利合物業(yè)主要是廣州亞運(yùn)城物業(yè)管理公司的主體,通過本次收購,中海物業(yè)將承接廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目的管理和運(yùn)營。
另外,中海物業(yè)2022年所管理的香港方艙項(xiàng)目產(chǎn)生的收益和疫情成本產(chǎn)生了對沖效應(yīng),實(shí)質(zhì)一定程度抵消了疫情帶來的負(fù)面影響,該正負(fù)兩方面影響預(yù)計(jì)在2023的業(yè)績中都不會(huì)再顯現(xiàn)。
總結(jié)過往數(shù)據(jù)來看,過去3年,中海物業(yè)在管面積復(fù)合增長率為28%,凈利潤為29%,營收為32%,和十四五規(guī)劃所設(shè)定的目標(biāo)“利潤增速大于營收增速、營收增速大于面積增速”相比,營收和利潤有一定倒掛,30%的主要指標(biāo)增長目標(biāo)并未完全達(dá)標(biāo),未來能否達(dá)成有不小壓力。
重壓之下的財(cái)務(wù)
2022年,環(huán)境重壓之下,物管行業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)都有顯著惡化,其中毛利率的下行最為明顯,中海物業(yè)也不例外。2018-2022年,中海物業(yè)毛利率分別為20.4%、19.9%、18.3%、17.4%、15.9%,近5年毛利率已經(jīng)四連降。
2022年行業(yè)受疫情影響較大,中海物業(yè)全年因疫情產(chǎn)生了約7190萬港元的額外成本,若剔除該部分影響,中海物業(yè)2022年毛利率則約為16.5%,相比2021年有一定微升。
從今年已發(fā)年報(bào)物企的數(shù)據(jù)來看,由于宏觀及地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境的惡化,作為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一環(huán),大多數(shù)物企都進(jìn)行了大比例的壞賬計(jì)提,對凈利潤造成較大不良影響,大量物企甚至轉(zhuǎn)盈為虧。
資產(chǎn)減值損失反映的是經(jīng)過減值測試過后,從會(huì)計(jì)處理角度企業(yè)對未來的某種市場預(yù)期,物業(yè)企業(yè)屬于輕資產(chǎn)行業(yè),持有資產(chǎn)的主要構(gòu)成為各類應(yīng)收款以及現(xiàn)金、商譽(yù)等,其中現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)較低,中海物業(yè)過往并購較少也不存在過多商譽(yù),主要是應(yīng)收款部分會(huì)存在減值風(fēng)險(xiǎn)。
中海物業(yè)在2022年財(cái)報(bào)中并未計(jì)提過多資產(chǎn)減值損失,在惡劣的宏觀環(huán)境下,與其他物企不同的是,中海物業(yè)甚至還調(diào)低了計(jì)提減值損失的比率,由2021年的9.0%下降至6.6%,其全年計(jì)提減值損失僅為5050萬港元。
中海物業(yè)本次相對其他物業(yè)企業(yè)計(jì)提了較少比例的資產(chǎn)減值損失,可以從兩個(gè)不同角度進(jìn)行解讀,一是其他物企計(jì)提較多減值損失除了是受環(huán)境下行影響外,還有可能是源于部分物企過往業(yè)績“注水”過多,同時(shí)關(guān)聯(lián)方支付力大幅下降,因此本次計(jì)提大比例壞賬相當(dāng)于對相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行“清洗”,而中海物業(yè)該類業(yè)務(wù)可能相對較少或關(guān)聯(lián)方仍維持有較高的支付能力故沒有進(jìn)行過多計(jì)提;二則可能是中海物業(yè)應(yīng)收款部份相對其他物企,其對于回款有較大信心。
不過,中海物業(yè)2022年回款實(shí)際也受到較大影響,其2022年的貿(mào)易應(yīng)收款及應(yīng)收保固金規(guī)模從上年的15.25億元增加47.34%至22.72億元,增長比例要顯著高于營業(yè)收入增幅,而且與此同時(shí),中海物業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率也由2021年的7.28次下降到了2022年的5.62次。
另外值得注意的是,在在手現(xiàn)金達(dá)46.91億元的情況下,中海物業(yè)去年還產(chǎn)生一筆約7億元的短期銀行借款,并產(chǎn)生了約1400萬元的財(cái)務(wù)費(fèi)用,雖然中海物業(yè)年內(nèi)借貸利息的加權(quán)平均毛利率也較低,僅為2.72%,且大部分有息負(fù)債已進(jìn)行償還,但物業(yè)企業(yè)借入大額有息負(fù)債在行業(yè)中仍是較為少見的動(dòng)作。
在物管行業(yè)中進(jìn)行同期橫向比較,中海物業(yè)2022年的業(yè)績表現(xiàn)仍屬于頭部水平,但同樣也表現(xiàn)出了大量環(huán)境重壓的痕跡。
上個(gè)月,中海物業(yè)發(fā)生了較大的人事變更,楊鷗辭任了中海物業(yè)執(zhí)行董事、行政總裁等職務(wù),并由肖俊強(qiáng)進(jìn)行繼任。本輪人事?lián)Q班或許將為中海物業(yè)帶來一些新的改變。
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