11月24日,雅居樂集團控股有限公司(以下簡稱“雅居樂”,03383.HK)與路勁為常州市3個合作項目的歸屬做了新安排,路勁獲得其中2個項目的100%股權,另外1個項目則歸雅居樂全資所有。
(資料圖片僅供參考)
這兩家公司早在2018年就結成了戰(zhàn)略合作伙伴關系,但伴隨著項目開發(fā)接近尾聲,“分家”也成了意料中事。今年9月份,雅居樂就已將濟南市2個合作項目的股權轉讓給了路勁。
11月28日,雅居樂方面對中國房地產(chǎn)報記者表示,此次交易涉及的3個合作項目基本已交付或處于尾盤,與路勁解除合作,是為了更好地進行項目運營。
今年前三季度,為了改善流動性、應對到期債務,雅居樂轉讓了廣州、重慶等地地產(chǎn)項目的股權。而10月份以來,伴隨著債務壓力的緩解以及融資環(huán)境的改善,該公司將更多的精力放在了新增融資上,除了在本月完成約7.83億港元的配股外,目前還在積極推進增信發(fā)債工作。
3個項目劃分歸屬
根據(jù)路勁發(fā)布的公告,在11月24日當天,該公司與雅居樂簽訂了退出協(xié)議,雙方同意解除位于常州市3個房地產(chǎn)開發(fā)項目的合資企業(yè)。
協(xié)議涉及3個項目公司,其中,項目公司A由路勁和雅居樂各持股50%,項目公司B的股權結構是路勁持股51%,雅居樂持股48.91%,項目公司C則由路勁、雅居樂分別持股49%、50.88%。
具體的安排是,路勁向雅居樂收購其在項目公司A和項目公司B中的股權,將這兩家公司變?yōu)槿Y附屬公司,總代價約4.23億元。雅居樂則向路勁收購項目公司C的49%股權,總代價約為4.28億元。
這3個項目都已經(jīng)接近開發(fā)尾聲,項目公司A、項目公司B分別為國仕九禮項目、城市萬象項目的開發(fā)主體。前者總建筑面積約為14.6萬平方米,其中約13.2萬平方米已售出,目前僅剩少量住宅及商業(yè)單位及停車位待售。后者25.8萬平方米的總建筑面積中已售出24.6萬平方米,只剩少量停車位仍待售。
項目公司C開發(fā)的是棠頌項目,33.5萬平方米的總建筑面積售出了30.7萬平方米,少量商業(yè)單位及停車位仍待售。
路勁在公告中透露,這次交易將錄得約0.21億元的虧損凈額,主要是因為賣給雅居樂的股權有約0.22億元的折讓。但該公司認為這筆買賣還是值得做,因為所涉項目大部分已預售,解除合資企業(yè)可以讓雙方在管理項目剩余物業(yè)方面有更大的靈活性,而這是中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的常見操作。
雅居樂與路勁已經(jīng)有超過5年的合作歷史,最早可追溯至2017年10月,雙方約定共同開發(fā)濟南市的龍科機電地塊。2018年7月,兩家公司在廣州簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,建立戰(zhàn)略合作伙伴關系,對雙方均認可的房地產(chǎn)項目進行合作獲取、合作開發(fā)、共同獲益、實現(xiàn)共贏。
從目前來看,這兩家公司的合作項目都已到了尾盤階段,進行權屬劃分有利于加速清盤。今年9月份,雅居樂已經(jīng)以約6.8億元的代價向路勁轉讓了濟南市2個合作項目的股權,項目的建設也都已經(jīng)大部分完工。
配股、發(fā)債 等融資風口來
在2022年的前三季度,面對緊鎖的融資水龍頭和疲弱的市場銷售,要維持資本市場信用、償付到期債務,民營房企的可選項并不多,資產(chǎn)變現(xiàn)是籌措資金的主要路徑。雅居樂也不例外,從1月份便開始著手這項工作,包括以18.43億元出售廣州亞運城26.66%的股權給中國海外發(fā)展,以約10億元的價格向中海宏洋轉讓位于徐州市和義烏市的3個項目,將重慶的4幅土地以約7.64億元的價格出售給首創(chuàng)置業(yè)。
除了地產(chǎn)項目的變現(xiàn)外,雅居樂還向海螺創(chuàng)業(yè)轉讓了6家環(huán)保公司的股權,總計17.9億元,并出售了4900萬股雅生活股份,獲得約3.43億港元的現(xiàn)金。
壯士斷腕般的果斷動作增加了雅居樂的現(xiàn)金流彈性,也為該公司保住了零違約的良好口碑。據(jù)統(tǒng)計,2022年以來,雅居樂通過資產(chǎn)出售回籠了超過60億元的現(xiàn)金,而償付的到期債務總額超過200億元。僅僅是上半年,該公司的總借貸金額就較2021年末減少了137億元,8月份又償付了3筆總額50多億元的到期債務,10月份繼續(xù)兌付15.93億元境內非公開發(fā)行公司債和9.5億元的應收款ABS。
對比前三季度和近期的資產(chǎn)出售情況,可以發(fā)現(xiàn),此前雅居樂轉讓的地產(chǎn)項目除了土地外,大多為在售項目,條件優(yōu)越。而伴隨著償債事項的順利推進,該公司套現(xiàn)的迫切性已有所下降,處理的項目以尾盤為主。
此外,融資窗口對民營房企的再次開放,也讓雅居樂有了更多回旋的余地。11月1日,交易商協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進公司召開座談會,雅居樂成為了列席的21家民營房企之一,進入第二批增信發(fā)債名單。該公司透露,目前正在加快推動債券發(fā)行工作。
資本市場的利好更為直接,11月16日,在股價連續(xù)3天大漲后,雅居樂宣布以先舊后新方式配售2.95億股股份,融資凈額約為7.83億港元。
不過,這一波對民營房企的融資支持政策的落地效果也仍有待檢驗?;葑u在11月28日發(fā)布的報告中表示,中國銀行業(yè)監(jiān)管機構于11月出臺了提振房企和建筑企業(yè)外部融資的有力支持政策,預計中資民營房企的流動性在未來數(shù)季度或會改善,但政策的效果將取決于具體落實情況,因為銀行可能因風險考量而不愿向民營房企全額度提供貸款。
據(jù)了解,11月23日以來,多家國有銀行與十余家房企達成合作協(xié)議,已披露的意向性授信額度超過1萬億元,但覆蓋的民營房企仍是屈指可數(shù)。
關鍵詞: 萬平方米 總建筑面積 地產(chǎn)項目
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