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樓市重磅!四大行公告!事關(guān)存量房貸利率 調(diào)整規(guī)則是什么?怎么操作? 2023-09-07 17:08:51  來(lái)源:證券時(shí)報(bào)

存量首套住房貸款利率下調(diào)的落地文件發(fā)出一星期后,國(guó)有大行紛紛跟進(jìn),明確具體操作細(xì)則。


【資料圖】

截至發(fā)稿,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行已先后發(fā)布了《關(guān)于存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)操作事項(xiàng)的公告》《關(guān)于開(kāi)展存量首套住房貸款利率調(diào)整的公告》和《關(guān)于明確存量首套住房貸款利率調(diào)整有關(guān)具體事項(xiàng)的公告》,對(duì)調(diào)整范圍、調(diào)整規(guī)則、申請(qǐng)方式、調(diào)整時(shí)間等關(guān)鍵細(xì)節(jié)給出明確指引。

問(wèn)題一:哪些個(gè)人住房貸款可以調(diào)?

從時(shí)間上來(lái)看,四大行的調(diào)整范圍均為2023年8月31日及以前。

從用途來(lái)看——

工行規(guī)定:購(gòu)買(mǎi)住宅的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,包括普通純商業(yè)性個(gè)人住房貸款、公積金組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款;

農(nóng)行規(guī)定:已發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款,或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

中行規(guī)定:已發(fā)放和已簽訂合同但尚未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,且符合以下兩個(gè)條件之一的:1)個(gè)人住房貸款發(fā)放時(shí)套數(shù)性質(zhì)為首套住房貸款;2)個(gè)人住房貸款發(fā)放時(shí)套數(shù)性質(zhì)為二套住房貸款及以上,但當(dāng)前已符合所在城市首套住房貸款政策;

建行規(guī)定:已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款;貸款發(fā)放或簽訂合同時(shí),不符合首套住房標(biāo)準(zhǔn),但當(dāng)前借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

在具體情形上,工行明確了何為“首套個(gè)人住房貸款”,包括:

1.原貸款發(fā)放時(shí)滿(mǎn)足所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的房貸;

2.房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)家庭在當(dāng)?shù)貨](méi)有其他成套住房,但因當(dāng)?shù)卣扇 罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸,現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的;

3.房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》浚笃谕ㄟ^(guò)交易等方式出售了其他成套住房,本住房成為家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶?dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的;

4.其他滿(mǎn)足所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸。

農(nóng)行則明確了“實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款”,包括:

1.房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)家庭在當(dāng)?shù)貨](méi)有其他成套住房,但因當(dāng)?shù)卣扇 罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸,現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的。

2.房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》?,但后期通過(guò)交易等方式出售了其他成套住房,本住房成為家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶?dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的。

3.其他滿(mǎn)足房屋所在城市首套住房貸款利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸。對(duì)于當(dāng)?shù)卣壳吧形疵鞔_是否執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的城市,可待當(dāng)?shù)卣叽_定后按照《通知》及本公告內(nèi)容執(zhí)行。

工行在公告中還特別提出,原則上應(yīng)為按月足額償還本息的正常類(lèi)個(gè)人住房貸款,如貸款當(dāng)前處于不良狀態(tài),須客戶(hù)歸還積欠本金及利息后再申請(qǐng)調(diào)整利率。

問(wèn)題二:調(diào)整規(guī)則是什么?

確定當(dāng)前新發(fā)放貸款利率水平,從時(shí)間來(lái)看,四大行均規(guī)定了三種情形:

1、2019年10月7日(含)前發(fā)放的,并且已按中國(guó)人民銀行公告[2019]第30號(hào)要求轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款——

工行:最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn),原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限轉(zhuǎn)換后為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的,按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行;

農(nóng)行:利率水平調(diào)整至原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR(即加點(diǎn)幅度為0);貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)LPR的,按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。LPR轉(zhuǎn)換后的利率水平不高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR或不高于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的,不作調(diào)整;

中行:如當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限高于LPR,則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?;否則,如貸款利率高于LPR則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為0(即LPR加0個(gè)基點(diǎn)),如貸款利率低于LPR則不調(diào)整;

建行:調(diào)整后的利率按相應(yīng)期限(原貸款合同期限)LPR利率執(zhí)行。

2、2019年10月8日(含當(dāng)日)至2022年5月14日(含當(dāng)日)發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款——

工行:最低可調(diào)整至全國(guó)首套房貸利率政策下限,即相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn),原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的,按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行;

農(nóng)行:利率水平調(diào)整至全國(guó)首套房貸利率政策下限,即原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR(即加點(diǎn)幅度為0);貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)LPR的,按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。利率水平不高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)LPR或不高于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的,不作調(diào)整;

中行:如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖?guó)首套住房貸款利率政策下限,則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?;否則,如貸款利率高于全國(guó)下限,則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國(guó)下限(即LPR加0個(gè)基點(diǎn)),如貸款利率低于全國(guó)下限則不調(diào)整;

建行:調(diào)整后的利率按全國(guó)首套房貸利率政策下限,即相應(yīng)期限(原貸款合同期限)LPR利率執(zhí)行。

3、2022年5月15日(含當(dāng)日)后發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款——

工行:最低可調(diào)整至全國(guó)首套房貸利率政策下限,即相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn),原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR減20個(gè)基點(diǎn)的,按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行;

農(nóng)行:利率水平調(diào)整至全國(guó)首套房貸利率政策下限,即原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR減20個(gè)基點(diǎn);貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR減20個(gè)基點(diǎn)的,按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。利率水平不高于原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR減20個(gè)基點(diǎn)或不高于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的,不作調(diào)整;

中行:如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖?guó)下限,則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?;否則,如貸款利率高于全國(guó)下限,將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國(guó)下限(即LPR減20個(gè)基點(diǎn)),如貸款利率低于全國(guó)下限則不調(diào)整;

建行:調(diào)整后的利率按全國(guó)首套房貸利率政策下限,即相應(yīng)期限(原貸款合同期限)LPR減20個(gè)基點(diǎn)執(zhí)行。

對(duì)于當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸,四大行均明確,需先由客戶(hù)主動(dòng)向銀行申請(qǐng)利率調(diào)整,先按照中國(guó)人民銀行公告[2019]第30號(hào)相關(guān)要求轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款,再按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。

其中,農(nóng)行進(jìn)一步明確,固定利率貸款轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款,重定價(jià)日為次年1月1日,重定價(jià)周期為12個(gè)月。參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款,轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款,重定價(jià)日和重定價(jià)周期與原合同保持一致。

此外,工行還提示,貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行利率已為所在城市首套房貸利率政策下限的貸款,或2022年5月14日(含當(dāng)日)前發(fā)放、當(dāng)前執(zhí)行LPR浮動(dòng)利率定價(jià)且利率不高于LPR的貸款,或2022年5月14日(不含當(dāng)日)后發(fā)放執(zhí)行利率不高于LPR減20個(gè)基點(diǎn)的貸款,或當(dāng)前按所在城市最新政策仍屬于二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的貸款,均不進(jìn)行利率調(diào)整。

問(wèn)題三:怎么操作?

從調(diào)整方式來(lái)看,四家銀行均表示,客戶(hù)可以采取協(xié)商變更合同貸款利率和新發(fā)放貸款置換兩種方式。其中,工行明確,新發(fā)放貸款置換是指由其新發(fā)放一筆貸款,客戶(hù)使用這筆貸款置換存量首套房貸。

工行、農(nóng)行、中行均明確指出,對(duì)于符合條件的客戶(hù),銀行未來(lái)會(huì)進(jìn)行批量下調(diào)。

其中,工行對(duì)原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行所在城市首套房貸利率政策且當(dāng)前為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率存量房貸,將主動(dòng)按上述調(diào)整規(guī)則統(tǒng)一批量調(diào)整貸款利率;同時(shí),原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸,工行將于2023年9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率,批量調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行,此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。

農(nóng)行則將于2023年9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調(diào),無(wú)需客戶(hù)申請(qǐng)。

中行同樣將于2023年9月25日起,對(duì)存量首套住房貸款客戶(hù)進(jìn)行集中調(diào)整,利率調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行,此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。

問(wèn)題四:申請(qǐng)時(shí)間

工行明確,“二套轉(zhuǎn)首套”、不良貸款歸還積欠本息及當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸客戶(hù),可于2023年9月25日起提出申請(qǐng)。其中,2023年10月22日(含當(dāng)日)前完成申請(qǐng)的,工行將于2023年10月25日對(duì)審核通過(guò)的業(yè)務(wù)進(jìn)行集中統(tǒng)一利率調(diào)整,利率調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行,此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。

農(nóng)行明確,當(dāng)前實(shí)際住房情況已經(jīng)符合房屋所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的客戶(hù),可于2023年9月25日(含)至2023年10月22日(含),登錄農(nóng)行掌上銀行,自助發(fā)起首套住房利率標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定申請(qǐng),線上提交貸款經(jīng)辦行認(rèn)可的承諾書(shū)、家庭住房套數(shù)查詢(xún)結(jié)果等相關(guān)證明材料??蛻?hù)也可線下向貸款經(jīng)辦行提出申請(qǐng)辦理并提交材料。經(jīng)認(rèn)定符合《通知》條件的,將于2023年10月25日起進(jìn)行批量調(diào)整。2023年10月23日(含)后提出申請(qǐng)的,農(nóng)行將在10個(gè)工作日內(nèi)完成認(rèn)定,對(duì)符合《通知》條件的,及時(shí)予以調(diào)整。

中行明確,對(duì)二套及以上房貸且符合調(diào)整條件、固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)且完成LPR轉(zhuǎn)換、不良貸款歸還積欠本息的房貸客戶(hù),可于2023年9月25日至10月22日(含當(dāng)日)向銀行提出申請(qǐng)。中行將于10月25日對(duì)已受理并審批通過(guò)的進(jìn)行集中調(diào)整,利率調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行,此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。

建行明確,2023年10月22日(含)前提交的申請(qǐng),經(jīng)確認(rèn)符合條件,擬于2023年10月25日采取變更合同利率的方式進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整,新的利率即日生效。2023年10月23日(含)后提交的,2023年10月25日開(kāi)始審核,于確認(rèn)符合條件后的當(dāng)日調(diào)整,新的利率即日生效。2023年10月25日(含)以后還清拖欠且符合條件的貸款,須提出申請(qǐng),經(jīng)審核確認(rèn)后當(dāng)日調(diào)整,新的利率即日生效。

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