“存量房貸利率調(diào)整已是大概率事件。”招商銀行行長(zhǎng)助理彭家文在該行半年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。
(資料圖片僅供參考)
日前,包括農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、中信銀行在內(nèi)的多家上市銀行高管在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上回應(yīng)存量房貸利率調(diào)整問題。部分銀行表示,已經(jīng)制定好存量房貸利率下調(diào)預(yù)案,但最終方案并未明確。
研究人士認(rèn)為,由于長(zhǎng)期以來按揭貸款定價(jià)“因城施策”及商業(yè)銀行投放的時(shí)間、地區(qū)帶來的成本差異,因此房貸利率下調(diào)很難有“整齊劃一”的行動(dòng)。有分析師指出,相較于北京、上海、深圳等城市,非一線城市的存量房貸利率下調(diào)幅度空間可能更大。
多家銀行稱已制定下調(diào)預(yù)案
近期,人民銀行明確指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。8月29日,農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)林立在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示,“在有關(guān)政策方案明確后,我們將抓緊制定具體的操作細(xì)則,會(huì)盡快完善好合同文本的準(zhǔn)備,做好系統(tǒng)銜接,加緊系統(tǒng)改造調(diào)整等方面的工作,積極做好組織實(shí)施?!?/p>
招商銀行行長(zhǎng)助理彭家文也在業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)稱,招行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案,但還沒最終方案。中信銀行副行長(zhǎng)謝志斌日前在該行業(yè)績(jī)會(huì)上也明確表示,對(duì)可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整,已經(jīng)做好了預(yù)案。
與此同時(shí),還有多家銀行高管表示正密切關(guān)注中。
建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官生柳榮表示,當(dāng)前監(jiān)管部門的具體細(xì)則暫未出臺(tái),各家銀行也在溝通,出臺(tái)后會(huì)對(duì)凈息差造成一定下行壓力;華夏銀行行長(zhǎng)關(guān)文杰回應(yīng)稱,正密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向,有序推進(jìn)后續(xù)相關(guān)工作的開展;貴陽銀行副行長(zhǎng)李松蕓表示,該行將根據(jù)央行政策要求制定利率調(diào)整方案及相關(guān)細(xì)則。此外,多家銀行還表示,近期提前還貸的現(xiàn)象有所緩解。
券商中國(guó)記者注意到,近日交通銀行一張“關(guān)于召開個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議”的通知截圖在網(wǎng)絡(luò)上流傳。截圖顯示,交行擬于8月30日召開相關(guān)會(huì)議,要求個(gè)金部、網(wǎng)金部、軟件中心、測(cè)試中心等多個(gè)部門參會(huì)。
銀行調(diào)整存量房貸利率在此前已有先兆。8月21日,5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為4.2%,較上月維持不變。
“存量按揭利率調(diào)整已箭在弦上?!泵裆y行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬分析稱,在當(dāng)前新發(fā)放貸款利率已降至歷史低位,各地因城施策空間較大,且銀行息差持續(xù)承壓環(huán)境下,為保持銀行合理利潤(rùn)水平,5年期以上LPR報(bào)價(jià)維持不變可為存量房貸利率加快落地預(yù)留空間。
銀行“因城施策”是難點(diǎn)
盡管多家銀行已明確表態(tài)正在研究具體實(shí)施方案,但對(duì)于存量房貸利率的實(shí)際落地仍面臨較多影響因素。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向券商中國(guó)記者表示,“因?yàn)殂y行存量按揭貸款的投放發(fā)生在不同的時(shí)間。而不同時(shí)間、地區(qū)和銀行,投放的按揭利率并不一樣,銀行當(dāng)時(shí)的資金緊張程度、存款端的資金來源等差異很大。”他表示,商業(yè)銀行調(diào)整存量按揭貸款過程可能會(huì)比較緩慢,調(diào)整的幅度一開始也可能不會(huì)太大。
招行行長(zhǎng)助理彭家文日前在業(yè)績(jī)會(huì)上表示,目前沒有最終方案主要是考慮到許多因素需要兼顧好。例如怎樣兼顧好“因城施策”和公平性以及系統(tǒng)支持的問題,這些因素在各城市、各分行和客戶的情況并不相同。對(duì)于下調(diào)存量房貸利率帶來的影響,招行在內(nèi)部按照“樂觀”、“中性”和“不利”的三種情景做了測(cè)算,結(jié)果顯示總體可控。
中信銀行副行長(zhǎng)謝志斌也表示,從政策理解來看,各地區(qū)按揭貸款利率差異比較大,存量利率調(diào)整較難實(shí)行“一刀切”的管理政策。從調(diào)整力度來看,也需要兼顧銀行實(shí)際承受能力。
謝志斌透露,目前中信銀行按揭貸款規(guī)模約9500億元,存量利率高于新發(fā)生利率的部分占6000億元,假設(shè)這部分按揭每降低10BP(0.1個(gè)百分點(diǎn)),將會(huì)影響該行貸款收益約6億元,影響凈息差0.8BP。按照一些主流券商研究機(jī)構(gòu)估算,按揭利率每調(diào)降10BP,對(duì)全行業(yè)凈息差影響大概是0.9-1BP。較行業(yè)整體影響來看,該行有部分優(yōu)勢(shì),保持謹(jǐn)慎樂觀。
李宇嘉認(rèn)為,銀行下調(diào)存量房貸利率的意愿較低,因?yàn)槟壳吧虡I(yè)銀行凈息差已經(jīng)降到1.74%的歷史最低點(diǎn),如果要進(jìn)一步下降存量房貸利率,對(duì)銀行息差影響較大。因?yàn)檠胄幸烟岢?,要遵循市?chǎng)化、法制化的原則,而作為商業(yè)機(jī)構(gòu)的銀行,也要按照與借款人之間的合同來進(jìn)行,并遵循《合同法》。
“由于調(diào)整自主權(quán)在于商業(yè)銀行,銀行‘響應(yīng)表態(tài)’的動(dòng)作可能大于實(shí)際的調(diào)整。”李宇嘉還表示,存量房貸調(diào)整能夠降低購(gòu)房者的月供負(fù)擔(dān),緩解銀行提前還貸的現(xiàn)象。但是,這一舉措不可能對(duì)提前還貸的趨勢(shì)發(fā)生扭轉(zhuǎn)?;趦蓚€(gè)根本原因:一是房?jī)r(jià)的下跌,而且是預(yù)期長(zhǎng)期的趨勢(shì)性下跌;另一方面是,無風(fēng)險(xiǎn)收益率低于房貸利率。
非一線城市下調(diào)幅度或?qū)⒏?
央行數(shù)據(jù)顯示,截至今年6月末,我國(guó)個(gè)人住房貸款余額38.6萬億元。據(jù)中金公司分析師測(cè)算,當(dāng)前銀行存量按揭利率約為4.7%左右,假設(shè)存量按揭利率下調(diào)70bp降至新發(fā)放利率4.0%左右的水平,按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計(jì)算,估算可降低借款人月供約400元(約7%);全行業(yè)每年可減少房貸利息約3000億元。
不過,華創(chuàng)證券研報(bào)認(rèn)為,預(yù)計(jì)最終符合調(diào)整利率加點(diǎn)的按揭占比有限,靜態(tài)測(cè)算,按揭占比低的中小銀行受到的影響更為有限。中信建投證券和中泰證券分析認(rèn)為,從客戶的角度而言,不具有提前還款能力的客戶議價(jià)能力有限,在與銀行的協(xié)商中能獲得的讓利較小。
資料顯示,2008年調(diào)降存量房貸利率時(shí),由于當(dāng)年“轉(zhuǎn)按揭”的盛行,銀行為爭(zhēng)奪按揭貸款業(yè)務(wù),普遍選擇存量按揭貸款給予利率7折優(yōu)惠。而如今,相對(duì)于彼時(shí)調(diào)降存量房貸利率時(shí)的貸款規(guī)模和政策環(huán)境,住房按揭貸款的定價(jià)已發(fā)生較大的改變。
招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明此前撰文稱,當(dāng)前按揭貸款定價(jià)機(jī)制已采用“三層定價(jià)機(jī)制”:一是全國(guó)層面,監(jiān)管部門確定全國(guó)層面的貸款利率政策下限;二是地方層面,各城市政府在全國(guó)層面的政策底線基礎(chǔ)上,按照“因城施策”原則確定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限;三是商業(yè)銀行層面,商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風(fēng)險(xiǎn)等因素,與借款人協(xié)商確定具體利率水平。這些情況與上一輪調(diào)降時(shí)已有較大不同。
從存量房貸利率調(diào)整的可能路徑來看,廖志明認(rèn)為,可能的方案為:存量按揭貸款加點(diǎn)高于目前區(qū)域最新加點(diǎn)幅度的,按揭貸款加點(diǎn)有可能下調(diào)至最新的水平,低于最新加點(diǎn)幅度的保持不變。由于按揭貸款利率需要遵循區(qū)域下限,存量按揭利率降至當(dāng)?shù)禺?dāng)前新發(fā)放利率之下也是不合理的。為了推進(jìn)存量按揭利率調(diào)整工作,銀行可以在手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等設(shè)置調(diào)整申請(qǐng)鏈接,讓客戶自主申請(qǐng),也可以網(wǎng)點(diǎn)線下申請(qǐng),操作難度很低。
另一方面,廖志明預(yù)計(jì),由于近幾年北京、上海和深圳房貸利率加點(diǎn)政策保持穩(wěn)定,加點(diǎn)幅度保持不變,若遵循區(qū)域政策,大部分“北上深”按揭客戶或沒法受益于存量按揭貸款利率下調(diào),“北上深”以外區(qū)域或顯著受益。而廣州近幾年已大幅下調(diào)過加點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示,目前96個(gè)城市中,執(zhí)行利率普遍在3.7%-4.0%左右。
李宇嘉也表示,“北上深”下調(diào)空間可能不大。廣州在2021年上半年時(shí),房貸利率一度接近6%,有一定下調(diào)空間。也就是說,除了這些一線城市以外的地區(qū),受益于利率下調(diào)的空間可能相對(duì)大一些。
(文章來源:券商中國(guó))
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