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超20城提出團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房可不受房?jī)r(jià)跌幅限制 房?jī)r(jià)“限跌令”能放開(kāi)嗎? 2023-08-30 08:57:59  來(lái)源:澎湃新聞

近日珠海一房企“五折賣(mài)房”的消息引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。據(jù)媒體報(bào)道,珠海市的金灣·寶龍城項(xiàng)目五折賣(mài)房,2021年該樓盤(pán)最高備案價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米,近日開(kāi)發(fā)商打折賣(mài)1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米。


(資料圖片)

后據(jù)珠海住建局一工作人員對(duì)澎湃新聞表示,“五折賣(mài)房”不屬實(shí),當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,房企下調(diào)備案價(jià)是正常的事情,但傳言中的“五折賣(mài)房”是選取了目前備案價(jià)中最低價(jià)的房源與兩年前備案價(jià)中最高的房源做對(duì)比,其認(rèn)為,“這沒(méi)有可比性”。同時(shí),珠海金灣區(qū)住建局一名工作人員對(duì)外回應(yīng)稱,涉事項(xiàng)目采取的降價(jià)推盤(pán)做法為合理的市場(chǎng)行為。

另?yè)?jù)開(kāi)發(fā)商寶龍地產(chǎn)對(duì)外回應(yīng),并非所有房源都打這么大的折扣,“這就如同商家搞促銷(xiāo),其中某一件特價(jià)商品的價(jià)格被拿出來(lái)夸大宣傳了?!痹S多房企都有債務(wù)展期的現(xiàn)象存在,而公司一直堅(jiān)持努力償付,所以調(diào)價(jià)售樓很正常。

雖然五折賣(mài)房傳聞存在誤差,但是降價(jià)出售確為事實(shí)。

近期住建部主管媒體《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)文提到,“應(yīng)當(dāng)給予開(kāi)發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán),允許開(kāi)發(fā)商以降價(jià)促銷(xiāo)的方式展開(kāi)自救,以盡快回籠資金?!?/p>

這被業(yè)內(nèi)解讀為是“限跌令”松動(dòng)的標(biāo)志,由此也引發(fā)房?jī)r(jià)“限跌令”是否能放開(kāi)的討論。

市場(chǎng)降溫大環(huán)境下,“限跌令”作用如何?

限跌令的出臺(tái)最早要追溯至2021年。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄指出,2021下半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)凸顯,很多房企為了保去化開(kāi)啟了降價(jià)潮。在這樣的背景下,為了實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”三穩(wěn)目標(biāo),維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展以及防止降價(jià)潮所引發(fā)的市場(chǎng)預(yù)期下行,多地政府相繼出臺(tái)了“限跌令”。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì),2021年以來(lái),有包括長(zhǎng)春、岳陽(yáng)、江陰、沈陽(yáng)、唐山、昆明、株洲、張家口等超20城出臺(tái)過(guò)“限跌令”。比如唐山,2021年8月,唐山市政府約談了包括華潤(rùn)置地、中海、萬(wàn)科等10家房企在內(nèi)的相關(guān)負(fù)責(zé)人,要求不要惡意降價(jià),否則不予網(wǎng)簽。此外,多地發(fā)文要求新房項(xiàng)目不得低于備案價(jià)的85%銷(xiāo)售。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心提及,出臺(tái)限跌令的城市以三四線和部分弱二線城市為主,這部分城市多為人口流出城市,房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足,在面對(duì)行業(yè)整體下行壓力下,市場(chǎng)難以抵擋,房企紛紛采取降價(jià)出售以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款。

“限跌令”被認(rèn)為是特定市場(chǎng)環(huán)境下政府為了穩(wěn)房?jī)r(jià)采取的強(qiáng)制性舉措。通過(guò)強(qiáng)制性的限制手段來(lái)遏制房?jī)r(jià)下降,對(duì)于阻止局部項(xiàng)目降價(jià)起到了一定的正向作用,在市場(chǎng)良好的情況下取得了一定的效果。

在市場(chǎng)降溫大環(huán)境下,“限跌令”一定程度維持了新盤(pán)價(jià)格的穩(wěn)定。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示,截至2023年7月,新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.23%,二手房環(huán)比下降0.47%。新房?jī)r(jià)格跌幅明顯低于二手房。

然而,限跌一定程度也影響了房企以價(jià)換量的進(jìn)度。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)的50家房企來(lái)看,2023年1-7月銷(xiāo)售金額為2.7萬(wàn)億元,較去年同期下跌10.74%;銷(xiāo)售面積為1.62億平方米,同比下跌16.63%。房企銷(xiāo)售端持續(xù)承壓,去化緩慢,回款艱難。

團(tuán)購(gòu)房折扣可破備案價(jià)跌幅限制變相松綁限跌令

從目前各地情況來(lái)看,雖未有城市明確放開(kāi)“限跌令”,但多地政府已采取靈活性措施對(duì)沖“限跌令”。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出,2023年以來(lái),多地調(diào)整房?jī)r(jià)下調(diào)幅度,政策涉及放寬商品房備案價(jià)下浮幅度,對(duì)新市民、人才等群體實(shí)行價(jià)格優(yōu)惠,滯銷(xiāo)項(xiàng)目可調(diào)整價(jià)格下限等。同時(shí)2023年已有超20城出臺(tái)政策支持團(tuán)購(gòu)商品住房,開(kāi)發(fā)商可給予購(gòu)房者一定價(jià)格優(yōu)惠,部分城市優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。

在業(yè)內(nèi)看來(lái),雖然目前未有城市明確放開(kāi)限跌,但部分城市以團(tuán)購(gòu)房?jī)?yōu)惠不計(jì)入房?jī)r(jià)跌幅范圍來(lái)變相松綁限跌令。

以四川雅安市為例,今年8月1日,雅安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)布關(guān)于印發(fā)《支持剛性和改善性住房需求確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的十五條措施》的通知,其中對(duì)“限跌令”采取了一些靈活性的調(diào)整。其中提出,全力支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極開(kāi)展針對(duì)黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工、醫(yī)務(wù)人員、教師、外來(lái)務(wù)工人員、三區(qū)在外工作人員等群體購(gòu)買(mǎi)商品房的團(tuán)購(gòu)活動(dòng),開(kāi)發(fā)企業(yè)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。

實(shí)際上,雅安市經(jīng)開(kāi)區(qū)的這一舉措已經(jīng)不是首次出現(xiàn)。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì),今年以來(lái),約20城出臺(tái)政策支持團(tuán)購(gòu)商品住房,如安徽滁州、四川資陽(yáng)等,其中提出了優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入備案價(jià)跌幅范圍。這是地方在“限跌令”的基礎(chǔ)上做出的松綁和讓步。

“限跌令”是否能取消?

值得一提的是,近期住建部主管媒體《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)文提到,“應(yīng)當(dāng)給予開(kāi)發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán),允許開(kāi)發(fā)商以降價(jià)促銷(xiāo)的方式展開(kāi)自救,以盡快回籠資金。”這被業(yè)內(nèi)解讀為是“限跌令”松動(dòng)的標(biāo)志,由此也引發(fā)房?jī)r(jià)“限跌令”是否能放開(kāi)的討論。同時(shí),經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)亦發(fā)布《是時(shí)候放開(kāi)房?jī)r(jià)“限跌令”了》的文章。

那么,“限跌令”是否能取消,取消又會(huì)有什么影響呢?

陳文靜認(rèn)為,目前,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期,整個(gè)市場(chǎng)信心依然處于相對(duì)低位,置業(yè)需求觀望情緒較重,市場(chǎng)表現(xiàn)低迷,企業(yè)回籠資金緩慢。當(dāng)前多個(gè)城市仍執(zhí)行“限跌令”,進(jìn)一步加大了房企銷(xiāo)售難度,企業(yè)資金回籠受阻,也加劇了企業(yè)的資金壓力。在新的市場(chǎng)環(huán)境下,適度優(yōu)化調(diào)整限價(jià)政策,讓價(jià)格回歸市場(chǎng),將一定程度上起到促進(jìn)需求釋放的作用,更有利于企業(yè)銷(xiāo)售回籠資金。

陳霄也提到,若是“限跌令”取消,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,可能會(huì)帶來(lái)一些積極的拉動(dòng)作用。但“限跌令”若是真正取消后,也可能會(huì)產(chǎn)生一些波動(dòng)和負(fù)面影響。一方面,新買(mǎi)房的客戶獲得了更低的價(jià)格,對(duì)于已經(jīng)購(gòu)房的業(yè)主來(lái)說(shuō),不平衡心態(tài)加劇,容易會(huì)產(chǎn)生一些爭(zhēng)端和維權(quán)行為,引發(fā)一系列的社會(huì)矛盾。另一方面,對(duì)于地方政府而言,“限跌令”的取消,房?jī)r(jià)的下跌不再受控,那么意味著土地價(jià)格也可能會(huì)隨之下降。作為政府重要財(cái)政收入的土地收入下滑,對(duì)政府帶來(lái)的沖擊力是重大的,政府取消“限跌令”的動(dòng)力不足。此外,在中國(guó)傳統(tǒng)的“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)下,市場(chǎng)信心可能會(huì)再次遇挫,短期內(nèi)的銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)可能帶來(lái)的是較長(zhǎng)期的信心低迷。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為,本質(zhì)上,房?jī)r(jià)應(yīng)該由市場(chǎng)供需決定,但當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)限制性政策較多,如果短時(shí)間全面放開(kāi),會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn),因此取消“限跌令”的影響還需要充分論證,業(yè)內(nèi)也需要對(duì)此謹(jǐn)慎看待。

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