近期，央行方面兩次發(fā)出有關(guān)存量房貸調(diào)整的表態(tài)，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

8月1日，在2023年下半年工作會(huì)議上，央行提出“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”，這是在央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾于7月14日提及的“支持和鼓勵(lì)”表述上的進(jìn)一步明確，為市場(chǎng)一直討論的存量房貸到底“降不降”釋放了清晰的政策導(dǎo)向。

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在趨勢(shì)明確下，未來(lái)如何在操作層面最終落實(shí)，更成為各家商業(yè)銀行正在思考的問(wèn)題。券商中國(guó)記者采訪多家銀行人士及機(jī)構(gòu)分析師獲悉，目前市場(chǎng)觀點(diǎn)較為共識(shí)，即預(yù)計(jì)存量個(gè)人住房貸款利率下調(diào)實(shí)際落地過(guò)程不會(huì)一蹴而就，落地模式有待探索，并充滿差異性。

同時(shí)，政策層面接下來(lái)是否會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的結(jié)構(gòu)性工具，來(lái)幫助商業(yè)銀行平衡息差，亦是市場(chǎng)關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。而各家銀行落地實(shí)施過(guò)程中，如何避免出現(xiàn)大小行“貸款搬家”等問(wèn)題，也成為不得不考慮的問(wèn)題。

存量房貸調(diào)整趨勢(shì)明朗

“確實(shí)這兩周有不少客戶打聽(tīng)存量房貸利率下調(diào)或房貸置換的事情，但是我們一直沒(méi)有收到總行相關(guān)通知?！鄙虾５貐^(qū)一家股份行客戶經(jīng)理告訴券商中國(guó)記者，這些客戶在觀望是否真的有政策落地，考慮是提前還房貸，還是變更房貸合同。

對(duì)存量房貸利率下調(diào)或房貸置換，市場(chǎng)的呼聲在近一年愈加升高，這也與房貸提前“還貸潮”有關(guān)，還貸潮現(xiàn)象始自2021年，并于2022年底至2023年初愈演愈烈。

今年年初，“等待時(shí)間長(zhǎng)”“還房貸比貸款都難”成為不少提前還貸者的感嘆。同步而起的是，銀行對(duì)資產(chǎn)負(fù)債管理的壓力徒增。從銀行角度看，原本銀行十分看重的優(yōu)質(zhì)中長(zhǎng)期貸款，正在面臨著提前到期。也在這時(shí)，對(duì)存量房貸的調(diào)整呼聲，隨之增大。

多數(shù)市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，企業(yè)貸款和住房貸款利率“倒掛”，提前還貸風(fēng)潮下，存在經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，與提前還貸行為相比，降低存量房貸利率能在一定程度緩解銀行的息差壓力，減緩貸款流失和商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表收縮的速度。

7月14日，在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)中，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾提及“支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更（房貸）合同約定（利率），或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”。

從“支持和鼓勵(lì)”到“指導(dǎo)”，至此，政策給予了方向上的明確定調(diào)。

有資深銀行業(yè)分析師告訴券商中國(guó)記者，“依法”的提法意味著對(duì)利用經(jīng)營(yíng)貸消費(fèi)貸違規(guī)置換按揭的行為將嚴(yán)打；“有序”意味著不會(huì)有統(tǒng)一政策，各家銀行降存量房貸利率的節(jié)奏各自把握。

有銀行呼吁不要“同業(yè)挖角”

存量貸款利率下調(diào)的落地模式，仍需要探索。實(shí)際上，早在2009年，存量房貸利率的調(diào)整就出現(xiàn)過(guò)。

在當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)調(diào)控背景下，央行于2008年10月宣布將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，不過(guò)，該優(yōu)惠舉措主要針對(duì)于新增客戶。同時(shí)，央行在答記者問(wèn)中提到金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平。

此后，商業(yè)銀行在2009年初，開(kāi)始推出新的存量房貸利率優(yōu)惠政策。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)不少存量貸款客戶便通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方式再度成為“新增客戶”，以享受七折利率優(yōu)惠。

信達(dá)證券對(duì)8家上市股份銀行個(gè)人貸款利率的回歸統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這些銀行存量個(gè)人住房貸款利率在2009年降幅達(dá)到了237bp（基點(diǎn)）?？紤]房貸利率下限從八五折調(diào)整到七折，在當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)利率下相當(dāng)于可以調(diào)降89bp，這意味著當(dāng)時(shí)可能超過(guò)50%的存量住房按揭貸款實(shí)現(xiàn)了重新定價(jià)。

但這也造成了當(dāng)時(shí)跨行“轉(zhuǎn)按揭”爭(zhēng)奪存量客戶的現(xiàn)象較為突出。

對(duì)于此輪房貸利率的調(diào)整，東吳證券李勇團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，如果此次大行依靠較低的存款成本，下調(diào)存量房貸利率，則小行的優(yōu)質(zhì)住房貸款存在流失的風(fēng)險(xiǎn)；反之，如果小行因?yàn)閮粝⒉顑?yōu)勢(shì)而下調(diào)存量房貸利率，大行跟隨下調(diào)將令凈息差承壓，均會(huì)出現(xiàn)因“貸款搬家”而引發(fā)的問(wèn)題。

鑒于政策一旦實(shí)施，存在潛在的“貸款搬家”風(fēng)險(xiǎn)，東吳證券李勇團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，政策轉(zhuǎn)為強(qiáng)制性的可能性較低。

“我們的呼吁是別放開(kāi)跨行‘轉(zhuǎn)按揭’，這樣會(huì)加劇同業(yè)挖墻腳?！币幻笮凸煞菪匈Y負(fù)部人士對(duì)券商中國(guó)記者直言。他的初步樂(lè)觀分析是，央行的措辭沒(méi)有再提“置換”，這意味著大概率轉(zhuǎn)按揭這個(gè)誘發(fā)銀行之間競(jìng)爭(zhēng)的工具不會(huì)重啟。

“當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與2009年存在較大的差異，房貸規(guī)模增速相對(duì)于2009年已明顯放緩，房貸占信貸存量的比重更大，存量房貸利率對(duì)于銀行凈息差的影響可能更大。”在當(dāng)前因城施策的思路下，信達(dá)證券研報(bào)認(rèn)為房貸利率的差異化特征更加明顯，房貸加權(quán)平均利率相對(duì)于LPR的偏離明顯低于2009年，較難出現(xiàn)類似于2009年那樣在滿足特定條件的情況下，統(tǒng)一將存量貸款利率降至七折的情況。同時(shí)，本輪存量房貸利率調(diào)整涉及的范圍可能明顯低于2009年，銀行根據(jù)客戶綜合資質(zhì)進(jìn)行調(diào)整的空間也將更大。

植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，按照此前央行及其官員的表態(tài)，未來(lái)存量房貸利率的調(diào)整方式可能還是需要遵守市場(chǎng)化的基本原則展開(kāi)，鼓勵(lì)個(gè)人房貸擁有者與商業(yè)銀行進(jìn)行商議，逐步引導(dǎo)降低存量房貸利率下降。商業(yè)銀行可能自主調(diào)整個(gè)人按揭房貸的“加點(diǎn)”利率，基準(zhǔn)利率仍將參考LPR基準(zhǔn)利率的走勢(shì)。各地商業(yè)銀行還可能通過(guò)充分運(yùn)用公積金貸款賬戶余額，將部分存量商業(yè)抵押貸款置換為公積金貸款，即通過(guò)更低的個(gè)人住房公積金貸款利率置換存量個(gè)人住房商業(yè)抵押貸款利率，起到推動(dòng)存量房貸利率下降的作用。

如何平衡息差？

降低房貸利率給商業(yè)銀行的直接打擊是壓縮其利潤(rùn)空間。德邦證券測(cè)算，在個(gè)人住房貸款平均期限為18年的基本假設(shè)基礎(chǔ)上，當(dāng)前存量房貸年利息在2萬(wàn)億元以上，假設(shè)存量房貸利率的調(diào)整目標(biāo)點(diǎn)是5年LPR（基準(zhǔn)）+10bp（加點(diǎn)），即4.30%，存量房貸利率調(diào)整可能每年降低房貸利息超4000億元。

市場(chǎng)較為期待的是，政策層面或許可以出臺(tái)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具、存款利率下調(diào)、定向降準(zhǔn)等利好，以幫助商業(yè)銀行降低負(fù)債成本。

“房貸不良率較低，屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)利率較高本身不符合市場(chǎng)規(guī)律。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，面對(duì)凈息差不斷收窄，目前處于低水平，降低房貸利率可能進(jìn)一步壓降銀行利潤(rùn)?！编]儲(chǔ)銀行研究員婁飛鵬認(rèn)為，面對(duì)存量房貸利率調(diào)整可能對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的影響，需要在央行指導(dǎo)的同時(shí)探索研究出臺(tái)結(jié)構(gòu)性政策工具對(duì)商業(yè)銀行提供支持。

此外，一名機(jī)構(gòu)首席研究員告訴券商中國(guó)記者，央行可能會(huì)窗口指導(dǎo)銀行降低某些利率偏高的按揭，主要是2021年前后投放的（而不是降所有存量按揭），但目前很難猜測(cè)下降的范圍。

除了政策層面的幫助，各家銀行具體如何應(yīng)對(duì)存量貸款利率下調(diào)的壓力？對(duì)此，多家銀行提及，會(huì)在存量房貸利率調(diào)整的過(guò)程中，與客戶約定一段時(shí)期內(nèi)不得提前還款，減少房貸提前還款行為，保持房貸規(guī)模穩(wěn)定，以減緩存量房貸利率調(diào)整對(duì)息差的影響。

華東一位城商行業(yè)務(wù)人士告訴券商中國(guó)記者，提高其他行業(yè)或貸款產(chǎn)品的利息，以填補(bǔ)住房貸款利率下降帶來(lái)的損失，也是銀行內(nèi)部可采取的“平衡術(shù)”。

董希淼對(duì)此表示，商業(yè)銀行可從負(fù)債資產(chǎn)兩端發(fā)力，并提高中間收入對(duì)營(yíng)收的貢獻(xiàn)。具體看，一是進(jìn)一步降低存款利率，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，從負(fù)債端壓降成本；二是加大信貸投放，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下提升高益資產(chǎn)占比，進(jìn)而提高資產(chǎn)端收益；三是大力發(fā)展財(cái)富管理等業(yè)務(wù)，提高非利息收入，增加多元化盈利來(lái)源。

前述資深分析師的預(yù)測(cè)比較樂(lè)觀，認(rèn)為對(duì)銀行息差影響不超過(guò)5bp。他的理由是：提前還款大幅緩解能對(duì)沖負(fù)面影響，另外存款端繼續(xù)降息變得更加可期。同時(shí)，存量按揭利率若真下探，意味LPR就更難下降。幾相抵消，對(duì)銀行實(shí)際息差影響遠(yuǎn)小于5bp。

在婁飛鵬看來(lái)，房貸不是銀行貸款的全部，更不是銀行資產(chǎn)的全部，降低房貸利率對(duì)銀行利潤(rùn)的影響不能忽視但也有限。進(jìn)而言之，降低房貸利率，能夠切實(shí)刺激居民擴(kuò)大消費(fèi)和內(nèi)需，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，也有助于銀行擴(kuò)大利潤(rùn)來(lái)源。

（文章來(lái)源：券商中國(guó)）

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