7月27日,據(jù)新華社報道,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上說,要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢,大力支持剛性和改善性住房需求,進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作,加快項目建設(shè)交付,切實保障人民群眾的合法權(quán)益。
這是繼7月24日中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后,住建部的最新表態(tài)。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示,穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱,對推動經(jīng)濟回升向好具有重要作用。
(資料圖)
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出,此次住建部部長再一次強調(diào)“穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱”,強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位不變,也就意味著下半年推動經(jīng)濟回升向好,穩(wěn)地產(chǎn)政策仍有發(fā)力空間。
那么,此次住建部明確提出落實好降低首套住房首付比,個人住房貸款“認房不用認貸”等政策,哪些城市有望迎來政策優(yōu)化呢?
仍有十余個核心城市執(zhí)行“認房又認貸”政策
此次住建部表態(tài)中,“認房不用認貸”的政策表述最受市場關(guān)注。
所謂“認房不認貸”,通常是指,商業(yè)銀行在確定貸款比例時,只按照家庭名下是否有房來認定,不管購房家庭是否有住房貸款記錄。目前一些重點城市實行“認房又認貸”,即“賣一買一”情況下只要全國內(nèi)范圍內(nèi)有過購房貸款記錄,再次貸款購買住宅都被認定為二套。“認房不認貸”可以讓這部分購房群體按照首套房標(biāo)準(zhǔn)貸款。
在業(yè)內(nèi)看來,“認房不認貸”的政策有利于改善性客群,對購房者換房而言,只要將名下房產(chǎn)出售就可以按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)來貸款買房,在降低購房成本的同時,也增加了房產(chǎn)的流通性。而“認房又認貸”情況下,二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費均明顯高于首套房,一定程度上阻礙了改善住房需求進入市場。
從全國范圍來看,各地根據(jù)自身房地產(chǎn)市場實際運行的不同,購房信貸政策的嚴格程度不同,各地對首、二套房認定標(biāo)準(zhǔn)的不同,可以分為“認房又認貸”、“認房不認貸”、“認貸不認房”,嚴格程度依次遞減。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù),當(dāng)前限購較嚴格且執(zhí)行認房又認貸政策的城市主要包括北京、上海、深圳、廣州、成都、西安、廈門、長沙、合肥、武漢、青島、福州、寧波、重慶、石家莊、珠海等十余個核心城市。
其中,個別城市二套首付比例較高,如北京、上海首付比例最低60%、50%(普宅),最高80%、70%(非普宅)。因此,認房又認貸政策也使得在這些城市二套房的認購成本過高。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進提到,以上海為例,當(dāng)前還是認房又認貸政策,導(dǎo)致很多購房者在換房過程中,首付比例高達70%、房貸利率高達5.25%。但若取消了該政策,改為“認房不用認貸”,則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。
根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計,其實,自去年以來,包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等在內(nèi)的超20城已經(jīng)優(yōu)化認房又認貸政策。多數(shù)城市的首付比例也已經(jīng)降至監(jiān)管部門要求的最低水平(首套最低20%、二套30%)。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為,此次住建部明確提出個人住房貸款“認房不認貸”,預(yù)計短期二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化,一線城市亦存在空間。
貝殼研究院指出,二季度以來市場修復(fù)受阻,主要是市場預(yù)期較弱。經(jīng)濟下行壓力加大,居民收入預(yù)期降低導(dǎo)致風(fēng)險偏好下降,購房意愿降低。“認房不認貸”可降低換房成本,加快改善性需求的釋放。從已取消認房認貸城市的實際效果看,2022年3月1日鄭州新政公布后,3月當(dāng)月鄭州二手房成交環(huán)比增長106%,其中改善性住房成交增長的貢獻最大。
房地產(chǎn)政策還有哪些優(yōu)化空間?
此次,住建部還提及進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免等政策。
同策研究院首席研究員宋紅衛(wèi)指出,樓市調(diào)控政策細則仍然會貫徹“一城一策”的原則,不會一刀切式的調(diào)控。降低首付比例等政策會集中在能級較低的城市,部分低能級二線城市二套房的首付比例也有下調(diào)的空間,但是目前不會在一線城市及核心熱點二線城市出臺。降低購房利率影響也比較大,預(yù)計政策性房貸基準(zhǔn)利率(LPR)下調(diào)的空間不大。未來在調(diào)控LPR加點方面還有一定的空間,這個加點每個城市不一樣,有高有低,存在調(diào)控和優(yōu)化的空間。
中指研究院認為,當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入新的發(fā)展階段,除了上述住建部提及的優(yōu)化方向,預(yù)計過去市場過熱階段出臺的政策也將陸續(xù)優(yōu)化,如優(yōu)化限價政策,讓價格回歸市場;優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策,因區(qū)施策、一區(qū)一策幫助一二線城市郊區(qū)去庫存;繼續(xù)優(yōu)化限售政策,進一步暢通一二手鏈條;降低二套房貸利率;優(yōu)化北京、上海等城市的普宅認定標(biāo)準(zhǔn)等。特別是針對多孩家庭、人才、老年人群優(yōu)化住房政策或?qū)⑹侵匾绞健?/p>
陳文靜提到,限價政策出臺的初衷是在市場熱度較高時實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”,支持合理購房需求,但隨著市場環(huán)境的變化,限價政策帶來的負面影響愈發(fā)突出。價格倒掛不僅增加了真實住房需求的購房難度,也無法反映市場真實情況,違背了政策初衷。而在房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力增加的背景下,多個城市出臺“限跌令”,也導(dǎo)致房企銷售不暢,資金回籠受阻。在新的市場環(huán)境下,預(yù)計限價政策也將迎來優(yōu)化,具體方式包括:合理制定新房備案價和土拍環(huán)節(jié)限價標(biāo)準(zhǔn),并預(yù)留浮動空間,使項目入市時售價更接近市場真實價格;取消“限跌令”、取消二手房指導(dǎo)價,讓價格回歸市場。
在限售政策方面,根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù),2022年以來,南京、西安、蘇州、長沙等近40城陸續(xù)對限售政策進行優(yōu)化,部分城市如大連、蘭州取消限售,多數(shù)城市以縮短限售年限為主。當(dāng)前部分城市限售政策仍較為嚴格,長沙要求“網(wǎng)簽滿4年即可出售”,成都限售3年,部分項目限售5年,廈門島內(nèi)新房限售5年,限售時間長也限制了更多換房需求進入市場。優(yōu)化限售將在一定程度上改善當(dāng)?shù)囟址渴袌龅牧鲃有?,也有利于改善性住房需求釋放?/p>
中指研究院認為,北京、上海的普宅認定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整也具備可能性,但標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整或?qū)κ袌鰩磔^大影響,預(yù)計政府會相對謹慎。
(文章來源:澎湃新聞)
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