近日，曾被規(guī)劃為“中國第一高樓”、起拍130.44億元的深圳世茂深港國際中心，在京東拍賣平臺一拍中流拍。

在京東拍賣顯示，深圳市世茂新里程實業(yè)有限公司（下稱深圳世茂）名下的深圳市龍崗區(qū)龍城街道12宗土地使用權(quán)及地上物，一拍流拍，起拍價約130.44億，評估價約163.05億元，被形容為7年以來司法拍賣最大估值的資產(chǎn)。盡管起拍價是評估價的八折，但在競拍開始的24小時內(nèi)，只有圍觀人數(shù)在增長，有近3萬人圍觀此次法拍，但是無人報名。

深圳世茂為ST世茂旗下公司，2017年12月6日，以239.43億元拍下深圳龍崗32.19萬㎡商服用地，土地交易款在一年內(nèi)分兩次交清，創(chuàng)下了當時深圳土地拍賣史上第二高總價的紀錄。約定的開工日期為2022年1月28日，竣工日期為2025年7月28日。

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根據(jù)規(guī)劃，該項目名稱為世茂深港國際中心，將建設成集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國際演藝中心、國際化學校、超五星級酒店、智能辦公、大型商業(yè)、公寓等于一體的綜合開發(fā)運營項目。

其中最亮眼的是，項目規(guī)劃了一座超高層建筑，它被定位為粵港合作的標志項目、深圳東部新地標。該建筑最初被規(guī)劃為超700米的“中國第一高樓”，高度刷新當時國內(nèi)紀錄，但后來由于種種因素被降低至約600米高度。

2017年，中信信托以深圳深港國際中心項目為底層資產(chǎn)發(fā)行信托產(chǎn)品；2020年7月17日，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”成立，募集規(guī)模為87億元；然而，在2022年2月16日，中信信托宣布其中的57億項目資金遇到兌付困難，世茂深港國際中心也隨之停工，世茂債務危機爆發(fā)。

到今年5月8日，有消息稱項目二期公寓復工復產(chǎn)工作取得重大進展，將于5月10日率先對項目二期12棟公寓開展復工復產(chǎn)。同時，龍崗區(qū)將采取更加有力的措施推動債務重組和資金回籠，結(jié)合資金籌集進展，及時對項目二期第9-11棟和公配部分開展復工復產(chǎn)。

這次擺上法拍貨架的正是世茂在深圳最大的綜合體項目深港國際中心，評估文件顯示，12宗土地全部為40年商辦及公建用地，總建筑面積145.04萬平方米，其中計容面積94.65萬平方米。根據(jù)計容面積測算，大約還有41萬㎡的資產(chǎn)不在拍賣行列。

從公布的評估報告顯示，這次法拍的12宗土地出自2017年239億拿下的龍崗G01046-0095商業(yè)用地，總用地面積有321945.68㎡。該地被分為14宗地，此次法拍的為其中的12宗地。12宗地中，有6宗已經(jīng)進行了開發(fā)，1宗集中商業(yè)及T3辦公樓已經(jīng)建設了19萬㎡，還有1塊地建了營銷中心，6塊地已經(jīng)挖了地基。

可以看到12宗地包含集中商業(yè)及T3辦公樓用地及地上物、4宗寫字樓用地（2棟250米、1棟338米、1棟500米）、4宗公配用地（包含營銷中心）以及幼兒園、國際學校、綠地操場用地。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為此流拍對于理解房企債務、保交樓以及房企退市等問題都有非常大的啟發(fā)：

1、在一定程度上說明，一些房企受債務問題所困，繼續(xù)在重磅資產(chǎn)方面進行出售。從世茂既有的出售記錄看，實際上確實一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正加快拋售。但難點在于，此類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的體量非常大，一般的房企無法消化。且很多地塊本身受制于城市規(guī)劃等影響，所以對接盤方的要求其實還是比較苛刻的。

2、此類事件其實也暴露了金融合作的問題，這也是房企和信托機構(gòu)合作出現(xiàn)糾紛的一個案例。從今年很多房企債務問題看，都有非常明顯的信托方面的問題。

3、此類事件對于城市規(guī)劃造成了非常大的困擾，說明除了住宅方面要做好保交樓工作外，其他項目也需要積極落實現(xiàn)相關(guān)工作，否則會明顯對城市開發(fā)和城市形象造成沖擊。

（文章來源：證券時報）

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