本報(bào)記者 余燕明 北京報(bào)道

今年一季度國(guó)內(nèi)房企開局不利，往年慣常來臨的“小陽春”爽約。

根據(jù)克而瑞研究中心、中國(guó)指數(shù)研究院等多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，今年前3個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售業(yè)績(jī)整體同比大幅下降了47%，也低于2020年同期水平。

其中，今年一季度，百?gòu)?qiáng)房企榜單上，銷售業(yè)績(jī)超過千億元規(guī)模的只有2家房企，較去年同期減少了3家；銷售業(yè)績(jī)超過百億元規(guī)模的房企為46家，較去年同期減少了30家。

在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單上，百?gòu)?qiáng)房企的業(yè)績(jī)門檻為34.9億元，同比下降了54%。而房企若要排進(jìn)前十強(qiáng)，銷售業(yè)績(jī)只要達(dá)到370.3億元，同比下降了45%。

一些房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，多數(shù)規(guī)模房企在今年前3個(gè)月銷售表現(xiàn)不佳，一方面是受到市場(chǎng)低迷、行業(yè)信心不足的影響，另一方面則是房企自身推盤和營(yíng)銷積極性普遍不高。

目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策面出現(xiàn)了緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年一季度，已有60多座城市發(fā)布了上百次房地產(chǎn)相關(guān)利好政策。但從政策效果上看，房企資金壓力尚未得到實(shí)質(zhì)性改善，市場(chǎng)信心還未完全修復(fù)。

“短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供應(yīng)和成交沒有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，預(yù)計(jì)今年房企在銷售目標(biāo)上將更為謹(jǐn)慎?！笨硕鹧芯恐行脑趫?bào)告中稱。

銷售業(yè)績(jī)同比下滑

今年前3個(gè)月的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單上，碧桂園（02007.HK）、萬科（000002.SZ）排在前兩位，這也是僅有的2家全口徑下銷售業(yè)績(jī)超過千億元的房企。

其中，根據(jù)碧桂園披露的銷售數(shù)據(jù)，今年一季度，該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益口徑下銷售額992.3億元，去年同期為1395.6億元，同比下降了28.9%。

據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，碧桂園在今年一季度的全口徑下銷售額為1328.9億元。

僅次于碧桂園的萬科在全口徑下銷售額為1044.7億元，上年同期為1794.7億元，同比下降了41.8%。

保利發(fā)展（600048.SH）、中海地產(chǎn)（00688.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、華潤(rùn)置地（01109.HK）、金地集團(tuán)（600383.SH）、綠城中國(guó)（03900.HK）幾家大型央企、國(guó)企背景的房企，牢牢地占據(jù)了榜單前十位置，但今年一季度銷售業(yè)績(jī)均有不同程度下滑。

排在第十位的是龍湖集團(tuán)（00960.HK），根據(jù)克而瑞研究中心、中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，龍湖集團(tuán)在今年一季度全口徑下的銷售額為370.3億元，比去年同期的602.2億元下滑了38.5%。

過往年份的3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常都會(huì)迎來“小陽春”，但今年卻爽約了。

根據(jù)克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)，今年3月份，百?gòu)?qiáng)房企單月僅實(shí)現(xiàn)操盤銷售額5115.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)了27.4%，增幅明顯低于往年同期；同比則大幅下降了52.7%，較今年2月份降幅擴(kuò)大了5.5個(gè)百分點(diǎn)，相比今年1月份降低了2.6%。

今年1~3月份，百?gòu)?qiáng)房企在全口徑下的整體業(yè)績(jī)規(guī)模為16279.2億元，相比去年同期下降了47.1%，也低于2020年同期水平。

今年一季度，有逾八成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售業(yè)績(jī)同比降低，其中近四成房企的累計(jì)銷售業(yè)績(jī)降幅超過了50%。

而據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，今年前3個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑下銷售額均值為162.6億元，同比下降了47.2%。其中2家房企的銷售業(yè)績(jī)超過千億元，較去年同期減少了3家；有46家房企的銷售業(yè)績(jī)超過百億元，較去年同期減少了30家。

此外，百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益口徑下的銷售額均值為119.5億元，權(quán)益銷售面積均值為85.1萬平方米，同比分別下降了47.6%、48.1%。

由于房企整體銷售業(yè)績(jī)下滑，今年一季度百?gòu)?qiáng)房企榜單門檻也大幅降低。

其中，前十強(qiáng)房企的銷售門檻為370.3億元，較上年同期降低了45.4%；前三十強(qiáng)房企的銷售門檻為148.3億元，較上年同期降低了50.9%；前五十強(qiáng)房企的銷售門檻為91.4億元，較上年同期降低了52%；百?gòu)?qiáng)房企的銷售門檻為34.9億元，較上年同期降低了54.1%。

克而瑞研究中心在報(bào)告中稱，雖然目前房地產(chǎn)政策面出現(xiàn)了緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，但短期內(nèi)市場(chǎng)整體供求和成交尚未有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，預(yù)計(jì)房企在今年的銷售目標(biāo)將更為謹(jǐn)慎。

一方面是去年規(guī)模房企整體銷售目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期，有逾八成房企未完成全年銷售目標(biāo)，平均目標(biāo)完成率不到90%；另一方面，在行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、市場(chǎng)持續(xù)降溫的背景下，大部分房企的業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)和銷售去化壓力仍然較大。

目前，部分房企已披露2022年銷售目標(biāo)，其中多數(shù)房企維持了與去年相若的銷售預(yù)期，比如招商蛇口、龍湖集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（03377.HK）等，但也有不少房企根據(jù)自身的貨值和去化率水平，適度調(diào)降全年的銷售目標(biāo)，比如綠城中國(guó)等。

市場(chǎng)信心仍待修復(fù)

盡管國(guó)內(nèi)房企在今年一季度遭遇了慘淡開局，但在政策面上，市場(chǎng)信心已經(jīng)得到一定程度修復(fù)。

2022年以來，高層多次強(qiáng)調(diào)支持合理住房需求釋放，防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)，央行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部等部委亦積極表態(tài)釋放房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定信號(hào)，如滿足房企合理融資需求、推遲擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市等。

各地政府也在同步落實(shí)因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年一季度，已有60多座城市發(fā)布了上百次房地產(chǎn)相關(guān)利好政策，主要涉及針對(duì)性放松限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低房貸利率、取消限售、為房企提供資金支持等方面。

這些地方調(diào)整出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)利好政策在供需兩端同時(shí)發(fā)力，并向需求端傾斜側(cè)重，其中省會(huì)城市鄭州落實(shí)因城施策的調(diào)控要求，發(fā)布了涉及范圍最廣、政策力度最大的19條新政，包括松綁限購(gòu)、限貸，以及重啟棚改貨幣化安置等，為其他城市房地產(chǎn)政策調(diào)整提供了借鑒。

中國(guó)指數(shù)研究院的一位分析師指出，當(dāng)前，在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定、不確定性因素增多及國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)的背景下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，“穩(wěn)增長(zhǎng)”成為今年經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，不管是從穩(wěn)經(jīng)濟(jì)還是從防范風(fēng)險(xiǎn)的角度看，今年房地產(chǎn)的穩(wěn)定都至關(guān)重要。

多位房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士預(yù)計(jì)，今年二季度穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好政策將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)，如在企業(yè)端加大對(duì)房企的紓困力度，幫扶有價(jià)值的房企渡過難關(guān)；在需求端則全面支持合理住房需求釋放，加大信貸支持力度，適度修正限購(gòu)、限貸等政策，促進(jìn)市場(chǎng)回暖。

不過，雖然今年一季度從高層到地方的房地產(chǎn)利好政策不斷，但政策落地，以及傳導(dǎo)到市場(chǎng)、企業(yè)，尤其是更有效地修復(fù)市場(chǎng)信心，還需要一定時(shí)間。而一些出險(xiǎn)房企，則需要更長(zhǎng)時(shí)間的恢復(fù)期。

最為直觀的表現(xiàn)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂和觀望情緒，使得房企在今年一季度的整體融資情況仍未呈現(xiàn)大幅回暖。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年一季度，百?gòu)?qiáng)房企的融資規(guī)模約為2055億元，同比大幅減少了52.5%，較2021年第四季度微升1.8%。其中今年2月份，百?gòu)?qiáng)房企融資規(guī)模約為403億元，創(chuàng)下了2017年3月份以來單月融資規(guī)模新低。

今年一季度，央行、銀保監(jiān)會(huì)等均繼續(xù)發(fā)文或表態(tài)大力支持優(yōu)質(zhì)房企獲取并購(gòu)融資，推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清。

雖然目前不少房企陸續(xù)獲得了銀行等金融機(jī)構(gòu)給予的并購(gòu)融資大額授信，但從相關(guān)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的情況來看，仍未有房企針對(duì)行業(yè)出險(xiǎn)企業(yè)有較大的并購(gòu)動(dòng)作，這也從側(cè)面反映出在房地產(chǎn)利好政策得到深層次執(zhí)行落地之前，購(gòu)房者、投資者、房企等各方的觀望情緒都很濃厚。

對(duì)此，克而瑞研究中心一位分析師建議，政策回暖的傳導(dǎo)落地仍然是一個(gè)較為緩慢的過程，并且在新的發(fā)展邏輯之下，房企融資將呈現(xiàn)緩慢恢復(fù)的態(tài)勢(shì)，整體短期內(nèi)仍會(huì)保持較低的融資量。房企仍應(yīng)加大企業(yè)銷售回款，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，并適時(shí)把握融資機(jī)會(huì)，在并購(gòu)融資、保障性租賃住房、REITs等方面進(jìn)行嘗試。

關(guān)鍵詞： 研究中心 市場(chǎng)信心 較上年同期