本報(bào)記者 余燕明 北京報(bào)道
今年一季度國(guó)內(nèi)房企開局不利,往年慣常來臨的“小陽春”爽約。
根據(jù)克而瑞研究中心、中國(guó)指數(shù)研究院等多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù),今年前3個(gè)月,百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售業(yè)績(jī)整體同比大幅下降了47%,也低于2020年同期水平。
其中,今年一季度,百?gòu)?qiáng)房企榜單上,銷售業(yè)績(jī)超過千億元規(guī)模的只有2家房企,較去年同期減少了3家;銷售業(yè)績(jī)超過百億元規(guī)模的房企為46家,較去年同期減少了30家。
在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單上,百?gòu)?qiáng)房企的業(yè)績(jī)門檻為34.9億元,同比下降了54%。而房企若要排進(jìn)前十強(qiáng),銷售業(yè)績(jī)只要達(dá)到370.3億元,同比下降了45%。
一些房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為,多數(shù)規(guī)模房企在今年前3個(gè)月銷售表現(xiàn)不佳,一方面是受到市場(chǎng)低迷、行業(yè)信心不足的影響,另一方面則是房企自身推盤和營(yíng)銷積極性普遍不高。
目前,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策面出現(xiàn)了緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年一季度,已有60多座城市發(fā)布了上百次房地產(chǎn)相關(guān)利好政策。但從政策效果上看,房企資金壓力尚未得到實(shí)質(zhì)性改善,市場(chǎng)信心還未完全修復(fù)。
“短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供應(yīng)和成交沒有明顯轉(zhuǎn)暖跡象,預(yù)計(jì)今年房企在銷售目標(biāo)上將更為謹(jǐn)慎?!笨硕鹧芯恐行脑趫?bào)告中稱。
銷售業(yè)績(jī)同比下滑
今年前3個(gè)月的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單上,碧桂園(02007.HK)、萬科(000002.SZ)排在前兩位,這也是僅有的2家全口徑下銷售業(yè)績(jī)超過千億元的房企。
其中,根據(jù)碧桂園披露的銷售數(shù)據(jù),今年一季度,該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益口徑下銷售額992.3億元,去年同期為1395.6億元,同比下降了28.9%。
據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),碧桂園在今年一季度的全口徑下銷售額為1328.9億元。
僅次于碧桂園的萬科在全口徑下銷售額為1044.7億元,上年同期為1794.7億元,同比下降了41.8%。
保利發(fā)展(600048.SH)、中海地產(chǎn)(00688.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、華潤(rùn)置地(01109.HK)、金地集團(tuán)(600383.SH)、綠城中國(guó)(03900.HK)幾家大型央企、國(guó)企背景的房企,牢牢地占據(jù)了榜單前十位置,但今年一季度銷售業(yè)績(jī)均有不同程度下滑。
排在第十位的是龍湖集團(tuán)(00960.HK),根據(jù)克而瑞研究中心、中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),龍湖集團(tuán)在今年一季度全口徑下的銷售額為370.3億元,比去年同期的602.2億元下滑了38.5%。
過往年份的3月,房地產(chǎn)市場(chǎng)通常都會(huì)迎來“小陽春”,但今年卻爽約了。
根據(jù)克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù),今年3月份,百?gòu)?qiáng)房企單月僅實(shí)現(xiàn)操盤銷售額5115.4億元,環(huán)比增長(zhǎng)了27.4%,增幅明顯低于往年同期;同比則大幅下降了52.7%,較今年2月份降幅擴(kuò)大了5.5個(gè)百分點(diǎn),相比今年1月份降低了2.6%。
今年1~3月份,百?gòu)?qiáng)房企在全口徑下的整體業(yè)績(jī)規(guī)模為16279.2億元,相比去年同期下降了47.1%,也低于2020年同期水平。
今年一季度,有逾八成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售業(yè)績(jī)同比降低,其中近四成房企的累計(jì)銷售業(yè)績(jī)降幅超過了50%。
而據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù),今年前3個(gè)月,百?gòu)?qiáng)房企全口徑下銷售額均值為162.6億元,同比下降了47.2%。其中2家房企的銷售業(yè)績(jī)超過千億元,較去年同期減少了3家;有46家房企的銷售業(yè)績(jī)超過百億元,較去年同期減少了30家。
此外,百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益口徑下的銷售額均值為119.5億元,權(quán)益銷售面積均值為85.1萬平方米,同比分別下降了47.6%、48.1%。
由于房企整體銷售業(yè)績(jī)下滑,今年一季度百?gòu)?qiáng)房企榜單門檻也大幅降低。
其中,前十強(qiáng)房企的銷售門檻為370.3億元,較上年同期降低了45.4%;前三十強(qiáng)房企的銷售門檻為148.3億元,較上年同期降低了50.9%;前五十強(qiáng)房企的銷售門檻為91.4億元,較上年同期降低了52%;百?gòu)?qiáng)房企的銷售門檻為34.9億元,較上年同期降低了54.1%。
克而瑞研究中心在報(bào)告中稱,雖然目前房地產(chǎn)政策面出現(xiàn)了緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì),但短期內(nèi)市場(chǎng)整體供求和成交尚未有明顯轉(zhuǎn)暖跡象,預(yù)計(jì)房企在今年的銷售目標(biāo)將更為謹(jǐn)慎。
一方面是去年規(guī)模房企整體銷售目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期,有逾八成房企未完成全年銷售目標(biāo),平均目標(biāo)完成率不到90%;另一方面,在行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、市場(chǎng)持續(xù)降溫的背景下,大部分房企的業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)和銷售去化壓力仍然較大。
目前,部分房企已披露2022年銷售目標(biāo),其中多數(shù)房企維持了與去年相若的銷售預(yù)期,比如招商蛇口、龍湖集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.HK)等,但也有不少房企根據(jù)自身的貨值和去化率水平,適度調(diào)降全年的銷售目標(biāo),比如綠城中國(guó)等。
市場(chǎng)信心仍待修復(fù)
盡管國(guó)內(nèi)房企在今年一季度遭遇了慘淡開局,但在政策面上,市場(chǎng)信心已經(jīng)得到一定程度修復(fù)。
2022年以來,高層多次強(qiáng)調(diào)支持合理住房需求釋放,防范化解房企風(fēng)險(xiǎn),央行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部等部委亦積極表態(tài)釋放房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定信號(hào),如滿足房企合理融資需求、推遲擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市等。
各地政府也在同步落實(shí)因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年一季度,已有60多座城市發(fā)布了上百次房地產(chǎn)相關(guān)利好政策,主要涉及針對(duì)性放松限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低房貸利率、取消限售、為房企提供資金支持等方面。
這些地方調(diào)整出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)利好政策在供需兩端同時(shí)發(fā)力,并向需求端傾斜側(cè)重,其中省會(huì)城市鄭州落實(shí)因城施策的調(diào)控要求,發(fā)布了涉及范圍最廣、政策力度最大的19條新政,包括松綁限購(gòu)、限貸,以及重啟棚改貨幣化安置等,為其他城市房地產(chǎn)政策調(diào)整提供了借鑒。
中國(guó)指數(shù)研究院的一位分析師指出,當(dāng)前,在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定、不確定性因素增多及國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)的背景下,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大,“穩(wěn)增長(zhǎng)”成為今年經(jīng)濟(jì)工作的重中之重,不管是從穩(wěn)經(jīng)濟(jì)還是從防范風(fēng)險(xiǎn)的角度看,今年房地產(chǎn)的穩(wěn)定都至關(guān)重要。
多位房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士預(yù)計(jì),今年二季度穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好政策將會(huì)繼續(xù)出臺(tái),如在企業(yè)端加大對(duì)房企的紓困力度,幫扶有價(jià)值的房企渡過難關(guān);在需求端則全面支持合理住房需求釋放,加大信貸支持力度,適度修正限購(gòu)、限貸等政策,促進(jìn)市場(chǎng)回暖。
不過,雖然今年一季度從高層到地方的房地產(chǎn)利好政策不斷,但政策落地,以及傳導(dǎo)到市場(chǎng)、企業(yè),尤其是更有效地修復(fù)市場(chǎng)信心,還需要一定時(shí)間。而一些出險(xiǎn)房企,則需要更長(zhǎng)時(shí)間的恢復(fù)期。
最為直觀的表現(xiàn)是,房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂和觀望情緒,使得房企在今年一季度的整體融資情況仍未呈現(xiàn)大幅回暖。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年一季度,百?gòu)?qiáng)房企的融資規(guī)模約為2055億元,同比大幅減少了52.5%,較2021年第四季度微升1.8%。其中今年2月份,百?gòu)?qiáng)房企融資規(guī)模約為403億元,創(chuàng)下了2017年3月份以來單月融資規(guī)模新低。
今年一季度,央行、銀保監(jiān)會(huì)等均繼續(xù)發(fā)文或表態(tài)大力支持優(yōu)質(zhì)房企獲取并購(gòu)融資,推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清。
雖然目前不少房企陸續(xù)獲得了銀行等金融機(jī)構(gòu)給予的并購(gòu)融資大額授信,但從相關(guān)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的情況來看,仍未有房企針對(duì)行業(yè)出險(xiǎn)企業(yè)有較大的并購(gòu)動(dòng)作,這也從側(cè)面反映出在房地產(chǎn)利好政策得到深層次執(zhí)行落地之前,購(gòu)房者、投資者、房企等各方的觀望情緒都很濃厚。
對(duì)此,克而瑞研究中心一位分析師建議,政策回暖的傳導(dǎo)落地仍然是一個(gè)較為緩慢的過程,并且在新的發(fā)展邏輯之下,房企融資將呈現(xiàn)緩慢恢復(fù)的態(tài)勢(shì),整體短期內(nèi)仍會(huì)保持較低的融資量。房企仍應(yīng)加大企業(yè)銷售回款,提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力,并適時(shí)把握融資機(jī)會(huì),在并購(gòu)融資、保障性租賃住房、REITs等方面進(jìn)行嘗試。
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