全面三胎時(shí)代已經(jīng)到來。

近日，知名歌手周杰倫宣布妻子昆凌已懷第三胎，引發(fā)網(wǎng)友熱議。“連杰倫都三胎了，大家趕緊的。”網(wǎng)友們打趣道。

“三孩時(shí)代”來臨之際，居住需求的巨大改變也深刻影響樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。與獨(dú)生子女、二胎家庭不同，三胎家庭人口數(shù)量增加，對(duì)戶型結(jié)構(gòu)和空間功能的需求也有所不同。換房需求劇增的趨勢之下，大戶型站上C位，小戶型退至舞臺(tái)邊緣。

另一方面，在“房住不炒”之下，各地落地限購政策，購房者首套房名額愈發(fā)珍貴。過去購房提倡“先上車后補(bǔ)票”，即先買小房子再置換大房子。未來，購房者將更傾向于“一步到位”，為多功能戶型買單。

房子不夠住了

持續(xù)了16年的“70/90”政策開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象，政府從供地端為大戶型騰挪空間。

2006年，為支持剛需購房者置業(yè)需求，鼓勵(lì)開發(fā)商推出小戶型產(chǎn)品，建設(shè)部等九部委聯(lián)合推出“70/90”政策，即凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

此后十余年，開發(fā)商在此框架內(nèi)建房，在獨(dú)生子女時(shí)代為購房者提供適宜產(chǎn)品。

人口政策的改變推動(dòng)配套政策調(diào)整。近期，考慮到多孩、適老性，北京取消共有產(chǎn)權(quán)房面積“70/90”限制。北京樓市政策向來是其它地區(qū)跟進(jìn)的風(fēng)向標(biāo)，此舉無疑釋放松動(dòng)跡象，未來將有更多省份及城市跟進(jìn)政策，根據(jù)市場變化和需求調(diào)整戶型配套比例。

供給側(cè)的變化勢必帶來產(chǎn)品的變化，未來，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品將從以小戶型為主向大戶型為主轉(zhuǎn)變。

獨(dú)生子女時(shí)代，主流居住模式為“父母+一/二孩”。三胎時(shí)代，居住模式將切換至“老人+父母+三孩”的復(fù)合居住功能。家庭成員的增加將帶來更多對(duì)獨(dú)立空間的需求，孩子日益成長 ，不同年齡段、不同性別的還需需要獨(dú)立的生活空間。因此，對(duì)三胎家庭而言，三房是“標(biāo)配”，四房及以上戶型才能保證更好的生活品質(zhì)。

從一孩到三孩是動(dòng)態(tài)過程，擁有靈動(dòng)空間更為必要。不少購房者在置業(yè)時(shí)更關(guān)注可變空間，預(yù)留“N”空間 ，即在傳統(tǒng)居住模式下預(yù)留出一個(gè)靈動(dòng)房間，隨著孩子成長可做成兒童房、書房或獨(dú)立房間。

三胎時(shí)代的居住空間將更多元、功能性更強(qiáng)。無論是剛性空間需求還是軟性空間需求，均需要足夠大的面積承載。購房者置業(yè)時(shí)以動(dòng)態(tài)眼光選擇物業(yè)，小戶型空間限制了想象空間，不可避免地被列入排除選項(xiàng)。

小戶型會(huì)貶值嗎?

在市場層面，購房者已用腳投票，推動(dòng)大戶型價(jià)格水漲船高。

貝殼研究院研究報(bào)告顯示，超三成受訪者要為二孩重新置換房子，一線城市二孩家庭中，41.1%已經(jīng)換房或會(huì)考慮換房。近九成受訪者選擇三居及以上房源，主流置換趨勢是兩居換三居和三居換四居，占比達(dá)到43.7%。

需求影響價(jià)格。換房需求劇增，市場產(chǎn)品供不應(yīng)求，大戶型逐步取代小戶型成為市場主力成交產(chǎn)品。當(dāng)下市場對(duì)大戶型需求攀升，開發(fā)商產(chǎn)品調(diào)整需求周期，市場供需失衡導(dǎo)致大戶型價(jià)格有所上漲，三四線城市小戶型滯銷。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，從不同能級(jí)城市各房型成交套數(shù)來看，三房戶型在市場上成交占比最大。其中，一線城市2021年三房戶型成交套數(shù)占比達(dá)到了約49%，較2020年占比進(jìn)一步提升2.11個(gè)百分點(diǎn);二線城市和三線城市三房成交套數(shù)占比均在55%以上，且比例均較2020年有增長趨勢。

可以看出，三房及以上戶型已成為當(dāng)下最主流產(chǎn)品。究其原因，三房及以上戶型可覆蓋家庭結(jié)構(gòu)廣，可容納三代同堂;其次，此類戶型面積較大，可均衡經(jīng)濟(jì)、功能和舒適性等功能。三房時(shí)代到來，此類資產(chǎn)需求旺盛，在保值增值層面也更具價(jià)值，因此備受市場青睞。

在此背景下，小戶型產(chǎn)品有空間上的硬傷，掣肘其在市場上的表現(xiàn)，價(jià)格下跌或成趨勢。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，一房、二房受限于功能性不足，成交占比明顯下滑。2021年，一房成交占比進(jìn)一步降至4.85%，跌幅達(dá)0.67個(gè)百分點(diǎn)，市場占有率整體仍將趨于萎縮。

基于不同能級(jí)城市近三年各房型成交走勢判斷，未來三房、四房成交比重有望繼續(xù)提升，成交主力地位將進(jìn)一步鞏固。一房、二房等小戶型市占率仍會(huì)下滑，市場地位明顯削弱。

從投資角度看，小戶型產(chǎn)品的投資價(jià)值明顯削弱。一方面，購房名額珍貴，購房者試錯(cuò)成本高、換房頻次減少。無論是投資角度還是自住角度，小戶型都不是明智之選。另一方面，房地產(chǎn)稅預(yù)期落地，或會(huì)讓市場更傾向于拋售小戶型，選擇持有面積更大的房源。

小戶型炒房熱，亦在三胎時(shí)代降溫。由于投資成本低，過去投資客偏愛炒作小戶型價(jià)格。在趨勢褪去之后，投資客利潤空間減少，未來炒作小戶型行為將有所減少。投資泡沫褪去后，各類戶型回歸剛性需求，讓真正有需求的人住上與之匹配的房源。

關(guān)鍵詞： 小房子 三胎時(shí)代 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 二胎家庭