15個(gè)副省級(jí)城市房?jī)r(jià)變化：深圳是長(zhǎng)春7.6倍，4城在下跌

副省級(jí)城市在行政級(jí)別上僅次于直轄市，是我國(guó)中心城市體系中的重要一環(huán)。在金九銀十過后，副省級(jí)城市當(dāng)前的房?jī)r(jià)如何?哪些城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大?

第一財(cái)經(jīng)記者梳理了中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)上15個(gè)副省級(jí)城市的平均單價(jià)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，15個(gè)城市中，深圳位居第一，廈門位居第二。第一的深圳房?jī)r(jià)是榜尾的長(zhǎng)春的7.6倍。當(dāng)前副省級(jí)城市的房?jī)r(jià)也在分化，在東南沿海多個(gè)城市面臨上漲壓力的情況下，山東、東北的4個(gè)副省級(jí)城市房?jī)r(jià)則在下跌。

需要說明的是，這里的價(jià)格是平均單價(jià)的概念，是全市范圍的價(jià)格。通常來說，中心城區(qū)、主城區(qū)的一手房?jī)r(jià)格，會(huì)明顯高于這個(gè)價(jià)格。

深圳第一廈門第二

數(shù)據(jù)顯示，2020年10月，深圳的平均單價(jià)達(dá)到了每平方米78722元，在15個(gè)城市中遙遙領(lǐng)先，是第二名廈門的1.6倍，是最后一名長(zhǎng)春的7.6倍。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2020年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，近5年來，深圳二手房房?jī)r(jià)上漲了83.6%，在70個(gè)城市中高居第一。另外，今年10月，深圳二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.9%，同比上漲15.5%，兩個(gè)指標(biāo)均位居全國(guó)第一。

也就是說，在今年7月15日深圳出臺(tái)樓市調(diào)控新政后，深圳的房?jī)r(jià)仍面臨較大的上漲壓力。今年7月15日，深圳住建局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》主要核心內(nèi)容涉及購(gòu)房資格、首付比例、豪宅線、免轉(zhuǎn)讓增值稅“二年變五年”等六大方面。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，深圳10月房?jī)r(jià)上漲，與銀行房貸利率下行有關(guān)，“銀行將深圳的房貸市場(chǎng)視為非常優(yōu)質(zhì)的、值得去占有的市場(chǎng)，因此利率普遍不太高。”另外，除了銀行以外，深圳有各種小貸公司，私募機(jī)構(gòu)、房屋管家公司等機(jī)構(gòu)都在給深圳的樓市提供“炮彈”，深圳房地產(chǎn)的融資特別方便。

同時(shí)，深圳房?jī)r(jià)上漲依然是受供求影響，雖然針對(duì)需求側(cè)的調(diào)控已經(jīng)明顯加強(qiáng)，但購(gòu)房需求依然較大，需求側(cè)的缺口仍較明顯。數(shù)據(jù)顯示，近四年，深圳實(shí)際供應(yīng)居住用地766.6公頃，僅占實(shí)際供應(yīng)建設(shè)用地的14.2%。近三年每年供應(yīng)住房?jī)H8.1萬套，難以滿足年均新增37萬人住房需求，常住人口住房自有率僅為24%。

李宇嘉說，深圳土地供應(yīng)緊缺的問題，在中短期內(nèi)無法解決。一方面，在深圳土地面積有限的情況下，要通過深圳都市圈向外拓展，跳出深圳來解決深圳供地問題，但這又涉及到幾個(gè)城市之間的協(xié)調(diào)，包括軌道交通的互聯(lián)互通，教育、醫(yī)療等公共服務(wù)均等化等，解決起來難度很大。另一方面，包括深圳生態(tài)用地調(diào)整解決起來也不容易，工業(yè)區(qū)塊線之外的工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，這個(gè)也在做，但是難度也比較大。

深圳之后，同為經(jīng)濟(jì)特區(qū)、計(jì)劃單列市的廈門，10月平均單價(jià)達(dá)到了每平方米48169元，在副省級(jí)城市中位居第二，在所有城市中僅次于深圳、北京、上海這三個(gè)一線城市，位居全國(guó)第四，超過了一線城市廣州。值得注意的是，作為一個(gè)二線中等城市，廈門的GDP總量在福建省內(nèi)排在泉州和福州之后，僅位列第三，在全國(guó)位列第33位，城市人口規(guī)模也只位列全國(guó)第27位。

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、廈門均和房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司董事長(zhǎng)王崎對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，一方面，廈門由于教育、城市建設(shè)方面的優(yōu)勢(shì)，吸引了周邊泉州、漳州等地大量購(gòu)買力涌入。但另一方面，廈門過去多年住房供應(yīng)明顯低于人口和住房需求增長(zhǎng)步伐，欠賬缺口較大。比如，廈門每年住房供應(yīng)僅300萬平方米左右，這樣的體量，在中國(guó)各大城市中，屬于“小板塊”。一旦增加供應(yīng)量，就會(huì)很明顯抑制高房?jī)r(jià)。

4城在下跌，哈爾濱鼓勵(lì)企業(yè)降價(jià)

一線城市廣州以每平方米38351元的平均單價(jià)位居副省級(jí)城市第三，這一價(jià)格不到同省兄弟城市深圳的一半。此前10月貝殼研究院發(fā)布的《2020城市剛需購(gòu)房報(bào)告》首次盤點(diǎn)了主要城市“剛需上車基準(zhǔn)線”。其中，廣州(198萬)剛需“上車”套均總價(jià)只有北京、深圳的57%左右，僅位列全國(guó)第六，較為合理的價(jià)格也讓不少剛需族早早地買了房。

南京和杭州這兩個(gè)來自長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)大省省會(huì)城市，平均單價(jià)也超過了每平方米3萬元，在副省級(jí)城市分列四五位。另外，寧波和青島這兩個(gè)來自東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的計(jì)劃單列市平均單價(jià)超過每平方米2萬元，分列六、七位。

青島之后，來自中部的武漢以每平方米19021元位列第八，成都位列第九，兩市房?jī)r(jià)均超過了第三經(jīng)濟(jì)大省山東的省會(huì)濟(jì)南。值得注意的是，武漢和成都不僅是當(dāng)前中西部房?jī)r(jià)水平最高的兩個(gè)城市，同時(shí)這兩市也是中西部地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)最多的兩個(gè)城市?？梢姡a(chǎn)業(yè)發(fā)展水平是一個(gè)城市房?jī)r(jià)水平最重要的基礎(chǔ)。

整體上看，15個(gè)副省級(jí)城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出南北分化的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)高的幾個(gè)城市，全部來自東南沿海地區(qū)，后六名城市全部來自北方地區(qū)。從空間布局上看，華南最高，長(zhǎng)三角次之，山東、中西部再次之，東北最低。如果從五個(gè)計(jì)劃單列市的情況來看，房?jī)r(jià)高低順序依次是深圳、廈門、寧波、青島、大連，呈現(xiàn)出由南向北逐漸遞減的態(tài)勢(shì)。

15個(gè)副省級(jí)城市，房?jī)r(jià)最低的三位城市全部來自東北，且這三個(gè)城市均為每平方米1萬出頭，與倒數(shù)第四的西安尚有不小的距離。其中，最低的長(zhǎng)春為每平方米10303元，哈爾濱為每平方米10990元，都明顯低于江浙、福建的不少中小城市。

南北城市房?jī)r(jià)分化的差異，與近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口流動(dòng)有關(guān)，也跟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、地形地貌有關(guān)。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，北方很多地方以國(guó)企為主，工業(yè)化進(jìn)程較早，非商品化的住房占比非常大，包括大量的棚戶區(qū)改造，很多人不用購(gòu)房。

在地形地貌方面，北方地區(qū)以平原為主，土地多，而南方尤其是東南沿海的浙江、福建、廣東都是山地多平地少，不少城市供應(yīng)偏緊。

另一方面，今年以來，樓市的區(qū)域分化之下，15個(gè)副省級(jí)城市的分化也十分明顯，在珠三角、長(zhǎng)三角等地上漲的同時(shí)，山東、東北等地的多個(gè)副省級(jí)城市則面臨著下行的壓力。數(shù)據(jù)顯示，10月，濟(jì)南二手房環(huán)比下跌了0.3%，同比下跌了2.7%;青島二手房環(huán)比下跌了0.4%，同比下跌了2.8%;長(zhǎng)春環(huán)比下跌了0.5%，哈爾濱環(huán)比下跌了0.4%。

張大偉分析，樓市經(jīng)歷了2016年、2017年的普漲后，去年以來區(qū)域之間的分化十分明顯。在長(zhǎng)三角、珠三角上漲的同時(shí)，黃河流域、華北、東北等地不少城市下行，這種分化的背后主要還是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流動(dòng)的差異。

在今年下半年以來，深圳、杭州、南京等地收緊樓市調(diào)控的同時(shí)，哈爾濱則有所放松。根據(jù)《哈爾濱日?qǐng)?bào)》近日?qǐng)?bào)道，為認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家和省、市有關(guān)決策部署，支持房地產(chǎn)和建筑企業(yè)積極應(yīng)對(duì)疫情給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成的困難，哈爾濱市將印發(fā)《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》(下稱《通知》)，公布具體扶持措施?！锻ㄖ饭灿?jì)十四條扶持措施。其中包括，放寬公積金貸款政策，鼓勵(lì)房企讓利銷售，支持金融機(jī)構(gòu)對(duì)“居住用途的公寓產(chǎn)品給與享受住宅按揭貸款同等政策支持”。

松綁的背后是當(dāng)?shù)剌^高的庫(kù)存壓力，以及較大的經(jīng)濟(jì)下行壓力。數(shù)據(jù)顯示，前三季度，哈爾濱GDP同比下滑3.3%，增速在全國(guó)城市GDP50強(qiáng)中位居倒數(shù)第二。GDP總量位居副省級(jí)城市最后一位，在所有城市中已降至第47位，位居臺(tái)州、洛陽、臨沂等三線城市之后。

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