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我國(guó)住戶部門的房貸金融風(fēng)險(xiǎn)整體可控 2019-09-04 10:55:59  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心日前在京發(fā)布了《中國(guó)住房金融發(fā)展報(bào)告(2019)》。報(bào)告稱,落實(shí)中央“房子是用來住的,不是用來炒的”的住房市場(chǎng)定位,需要沿著兩條線展開工作:一條是落實(shí)“住”,就是要建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度:另一條就是抑制“炒”,那就需要建立支持房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。這兩條線都與有效的房地產(chǎn)金融體系密切相關(guān)。

報(bào)告認(rèn)為,我國(guó)住戶部門的房貸金融風(fēng)險(xiǎn)整體可控。盡管從房?jī)r(jià)收入比、租金資本化率等指標(biāo)的國(guó)際比較來看,我國(guó)整體和一線城市都處于高位,但是,從貸款償債率指標(biāo)來看,2018年的5.5%則明顯標(biāo)識(shí)著償債壓力較小。究其原因,一方面,在我國(guó)房貸大規(guī)模發(fā)放的年代,房?jī)r(jià)總體處于歷史低位,此后房?jī)r(jià)上漲,提高了住房的重置價(jià)格,客觀上對(duì)償債形成“保護(hù)”;另一方面,我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率一直較高,擁有足夠的金融資源支撐還款。然而,值得注意的是,2016年以來,居民杠桿率的急劇攀升和居民儲(chǔ)蓄率隨經(jīng)濟(jì)下行而開始下降,在減緩房?jī)r(jià)上升壓力的同時(shí),也給未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展投上了一抹清淡的色彩。

報(bào)告同時(shí)指出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)。一方面,自實(shí)施去杠桿政策以來,它們的資產(chǎn)負(fù)債率和杠桿率從未下降;另一方面,盡管這些企業(yè)的銷售利潤(rùn)率還在上升,但凈資產(chǎn)收益率已露下降之疲態(tài),房地產(chǎn)企業(yè)的盈利正在被高額債務(wù)侵蝕。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)表示,傳統(tǒng)上最“實(shí)體”的房地產(chǎn)市場(chǎng),如今已開始大規(guī)模地金融化。房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融化,不可避免會(huì)帶來新的風(fēng)險(xiǎn)因素,為了有效管理這些風(fēng)險(xiǎn),我們必須未雨綢繆。管理房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)最關(guān)鍵的是如下兩條:

第一,金融創(chuàng)新不可過于復(fù)雜,新產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)要充分揭示,而且要易于理解。2008年美國(guó)次貸危機(jī)中,所涉貸款的規(guī)模自身并不大,卻產(chǎn)生如此惡性的影響,重要原因之一,便是產(chǎn)品過于復(fù)雜化:其一,結(jié)構(gòu)化分檔之后,優(yōu)先檔和劣后檔之間的違約相關(guān)性并不真實(shí),危機(jī)發(fā)生前, 這一參數(shù)都是基于模擬結(jié)果得出的,蘊(yùn)含的違約風(fēng)險(xiǎn)不清,當(dāng)然就很難指望提出有針對(duì)性的監(jiān)管和救助措施了;其二,證券化之后, 市場(chǎng)并不清楚新的證券交易的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu),雷曼的倒閉,正可歸因于監(jiān)管當(dāng)局對(duì)其在做市商中的系統(tǒng)性重要性地位無所了解;其三,市場(chǎng)對(duì)移動(dòng)互聯(lián)背景下信息傳播模式的理解不夠深入,這還有待傳媒理論的深入研究。

第二,金融創(chuàng)新應(yīng)置于監(jiān)管之下。脫離監(jiān)管是美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生的重要原因。危機(jī)前,房貸一級(jí)市場(chǎng)中前十大次貸放款機(jī)構(gòu)(約占次貸總份額的59%)都不是聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)的會(huì)員,因此脫離了聯(lián)邦住房金融委員會(huì)的監(jiān)督;二級(jí)市場(chǎng)中約20% 的抵押支持證券不在聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)督辦公室的監(jiān)管之下,而它們大部分都是次級(jí)貸款支持證券。危機(jī)后,美國(guó)當(dāng)局采取了擴(kuò)大次貸支持證券購(gòu)買比重的緊急措施,對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)揮了積極的作用。這說明,在提高監(jiān)管體系有效性的同時(shí),還應(yīng)當(dāng)盡可能擴(kuò)大監(jiān)管的覆蓋范圍。

關(guān)鍵詞: 房貸金融風(fēng)險(xiǎn)

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