由于對(duì)物業(yè)公司服務(wù)長(zhǎng)期不滿(mǎn),??谑忻捞m區(qū)新世界花園小區(qū)和夏威夷花苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)投票表決,公開(kāi)選聘了新的物業(yè)公司并簽約。然而,記者采訪(fǎng)了解到,老物業(yè)不愿退出,新物業(yè)進(jìn)不了場(chǎng),新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)的合法性遭質(zhì)疑,各種矛盾膠著難解。
相關(guān)專(zhuān)家指出,??谶@兩個(gè)小區(qū)更換物業(yè)難的問(wèn)題極具代表性,小區(qū)業(yè)主委員會(huì)如何合法合規(guī)行使權(quán)力,政府部門(mén)在小區(qū)治理中充當(dāng)什么角色,如何及時(shí)依法有效解決糾紛,指導(dǎo)小區(qū)自治組織更好加強(qiáng)管理,這些問(wèn)題都值得在現(xiàn)實(shí)工作中積極尋求破解之道。
新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)合法性遭質(zhì)疑
在街道辦指導(dǎo)下,新世界花園小區(qū)經(jīng)過(guò)數(shù)年“奮斗”,終于在今年3月26日召開(kāi)了首次業(yè)主大會(huì),獲得“雙過(guò)半”業(yè)主(專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主)同意,順利成立業(yè)主委員會(huì)并在街道辦備案。
新世界花園業(yè)主委員會(huì)成員告訴記者,委員會(huì)成立之后,立即與物業(yè)公司溝通改善物管服務(wù),不僅遭到拒絕,對(duì)方還公然表示不承認(rèn)新成立的業(yè)委會(huì)。隨后,業(yè)委會(huì)張羅召開(kāi)第二次業(yè)主大會(huì),以獲得授權(quán)選聘新的物業(yè)公司。
在得到超半數(shù)選票并經(jīng)公示后,業(yè)委會(huì)委托招投標(biāo)公司面向全國(guó)招聘物業(yè)公司,一家具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司中標(biāo),雙方簽約,約定7月8日進(jìn)場(chǎng)。
一位業(yè)委會(huì)成員告訴記者,自第二次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)起,老物業(yè)相關(guān)人員先后做出給業(yè)委會(huì)辦公室加鎖、帶保安上門(mén)騷擾等行為,約定交接當(dāng)天,老物業(yè)與部分業(yè)主堵住小區(qū)大門(mén)不讓新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)。
這期間,小區(qū)一些業(yè)主間流傳著一種說(shuō)法,認(rèn)為業(yè)委會(huì)之所以急著換物業(yè),是得到了新物業(yè)的好處,且最終目的是為侵吞小區(qū)上千萬(wàn)元的小區(qū)維修基金。“這種不確定的言語(yǔ)傳多了讓一些對(duì)業(yè)委會(huì)不了解的業(yè)主產(chǎn)生了懷疑。”一位業(yè)委會(huì)成員說(shuō)。
一些支持老物業(yè)或?qū)I(yè)委會(huì)不信任的業(yè)主前往街道辦舉報(bào),稱(chēng)第二次業(yè)主大會(huì)投票有假。街道辦根據(jù)調(diào)查,發(fā)現(xiàn)第二次業(yè)主大會(huì)存在“未事先告知街道辦和居委會(huì)”等不規(guī)范情形。街道辦先后向業(yè)委會(huì)發(fā)出兩份通知,要求公布第二次業(yè)主大會(huì)有關(guān)情況,并暫緩辦理新老物業(yè)交接手續(xù)。
7月8日,區(qū)政府與街道辦介入,多次召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì),就新世界花園選聘物業(yè)程序、投票方式等多次討論,并對(duì)選票進(jìn)行電話(huà)核查,以確保“雙過(guò)半”的真實(shí)性。
按照法律規(guī)定,如果部分業(yè)主所提的“選票有假”屬實(shí),經(jīng)電話(huà)核查達(dá)不到“雙過(guò)半”,業(yè)委會(huì)與新物業(yè)簽訂的合同就缺乏法律依據(jù),新老物業(yè)便不能依法交接。
海口市美蘭區(qū)住保中心負(fù)責(zé)人說(shuō),小區(qū)實(shí)行自治管理,如今新物業(yè)進(jìn)不了場(chǎng),一批業(yè)主舉報(bào)投票造假,業(yè)委會(huì)希望政府出面讓老物業(yè)退場(chǎng),政府部門(mén)才不得不介入,對(duì)選票進(jìn)行電話(huà)核查等。
在電話(huà)核查選票的同時(shí),街道辦向新世界花園業(yè)委會(huì)發(fā)出《責(zé)令整改通知書(shū)》,指出該小區(qū)第二次業(yè)主大會(huì)存在三個(gè)方面的不規(guī)范情形,責(zé)令整改,特別要求業(yè)委會(huì)就選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費(fèi)、合同期限等事項(xiàng)按照有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范投票表決。
“只要新世界花園業(yè)委會(huì)按要求整改到位,政府便可幫助協(xié)調(diào)。”美蘭區(qū)政府相關(guān)人員7月25日接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
新世界花園一位業(yè)委會(huì)成員指出,日前發(fā)生在海口美蘭區(qū)夏威夷花苑小區(qū)的新老物業(yè)更換糾紛,讓他們對(duì)新物業(yè)能否順利進(jìn)場(chǎng)產(chǎn)生了懷疑。
5月25日,海口夏威夷花苑小區(qū)進(jìn)行新老物業(yè)交接,然而老物業(yè)拒不退場(chǎng)。海口市業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)肖江濤說(shuō),據(jù)協(xié)會(huì)了解,夏威夷花苑召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、選聘新物業(yè)公司均在街道辦和社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)下進(jìn)行,所有手續(xù)均合法合規(guī),區(qū)政府進(jìn)行的選票核查也達(dá)到了“雙過(guò)半”要求,合法合規(guī)選聘的新物業(yè)卻至今仍進(jìn)不了場(chǎng)。
老物業(yè)占坑不肯挪窩
接受記者采訪(fǎng)的相關(guān)人士認(rèn)為,上述兩個(gè)小區(qū)更換物業(yè)發(fā)生的波折,既因老物業(yè)不愿放棄賺錢(qián)陣地,也與業(yè)委會(huì)成員對(duì)法律法規(guī)不熟悉、工作能力難服眾等有關(guān)。
“大部分更換物業(yè)公司的小區(qū),都因老物業(yè)不愿退場(chǎng)而有過(guò)各種各樣的矛盾。”肖江濤說(shuō)。
老物業(yè)們?yōu)楹握贾^(qū)不挪窩?海口市業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)一名理事說(shuō),物業(yè)本應(yīng)是微利行業(yè),但實(shí)際卻變成了“零本萬(wàn)利”的暴利行業(yè)。
據(jù)悉,一般情況下,開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)完樓盤(pán)后,由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂合約,不少開(kāi)發(fā)商自行成立物業(yè)公司管理小區(qū)。按照現(xiàn)行法律,小區(qū)成立業(yè)委會(huì)前,業(yè)主們對(duì)于開(kāi)發(fā)商與哪家物業(yè)公司合作,與物業(yè)簽訂哪些服務(wù)條款,都沒(méi)有發(fā)言權(quán)。
從物業(yè)企業(yè)來(lái)看,由于行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻低,工商注冊(cè)登記獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照便可營(yíng)業(yè),企業(yè)素質(zhì)良莠不齊。據(jù)悉,海口小區(qū)物業(yè)只有1800多個(gè),物業(yè)公司卻有2000多家。
上述協(xié)會(huì)理事介紹,一般小區(qū)都有公共收益,包括電梯廣告費(fèi)和車(chē)位費(fèi),一些大型小區(qū)還有公共區(qū)域的出租租金;一般業(yè)主無(wú)法清晰地了解物業(yè)公司的收支賬目,更談不上監(jiān)督了。
耀江花園是??谥猩弦?guī)模的小區(qū),住戶(hù)有1300多戶(hù),該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任陳雷介紹,小區(qū)每年廣告費(fèi)25萬(wàn)元、地面停車(chē)費(fèi)約35萬(wàn)元,公共用房租金25萬(wàn)元。陳雷說(shuō),業(yè)委會(huì)與原物業(yè)簽訂了一年期試用合同,服務(wù)有改善就繼續(xù)合作,若不滿(mǎn)意就考慮換物業(yè)和追討公共收益。但是,“前物業(yè)收走的公共收益是很難追回的”,??诟O榧覉@小區(qū)業(yè)委會(huì)主任陳新說(shuō)。
老物業(yè)們常常想方設(shè)法避免“被解雇”,他們?cè)跇I(yè)委會(huì)籌備階段就進(jìn)行百般阻撓。新世界花園小區(qū)物業(yè)也在新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)前,臨時(shí)聘請(qǐng)了數(shù)十名“保安”不間斷在小區(qū)巡邏。7月10日,美蘭區(qū)政府答應(yīng)小區(qū)業(yè)委會(huì)的請(qǐng)求,協(xié)調(diào)公安分局核對(duì)小區(qū)保安名單,清理“無(wú)關(guān)人員”。
受訪(fǎng)的幾位美蘭區(qū)政府官員指出,新世界花園小區(qū)業(yè)委會(huì)成員對(duì)法律法規(guī)不熟悉,召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、表決選聘事項(xiàng)存在不符合法律要求等問(wèn)題,以致遭到部分業(yè)主質(zhì)疑與起訴,也是物業(yè)更換難的原因之一。
對(duì)于政府究竟能否幫助合法合規(guī)選聘新物業(yè)的小區(qū)清退老物業(yè)的疑問(wèn),受訪(fǎng)官員指出,政府可以約談老物業(yè)、給予行政處罰,但依照現(xiàn)行法律,如果約談和行政處罰都不奏效,新物業(yè)與業(yè)委會(huì)只能通過(guò)訴訟手段維權(quán)。
而據(jù)海口市業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)相關(guān)人士了解,截至目前,尚未獲悉物業(yè)主管部門(mén)對(duì)哪一家拒不退場(chǎng)的物業(yè)公司實(shí)行過(guò)“行政處罰”,寄希望法院裁決化解矛盾。
8月1日,新世界花園所在的新埠街道辦發(fā)出《致新世界花園小區(qū)全體業(yè)主的一封信》,信中稱(chēng),為了妥善化解矛盾糾紛,了解小區(qū)業(yè)主主流民意,美蘭區(qū)組織力量,在視頻全程監(jiān)控下,通過(guò)電話(huà)回訪(fǎng)方式進(jìn)行民意調(diào)查。經(jīng)調(diào)查,更換物業(yè)是多數(shù)業(yè)主的意愿,但該民意調(diào)查不能作為更換物業(yè)的法定依據(jù)。
8月2日一早,新世界花園小區(qū)選聘的新物業(yè)依舊沒(méi)成功進(jìn)場(chǎng)。新埠街道辦又臨時(shí)向小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)函稱(chēng),7月23日,小區(qū)部分業(yè)主向法院提起訴訟,要求法院裁決小區(qū)第二次業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果無(wú)效,目前法院已經(jīng)立案受理,建議小區(qū)物業(yè)管理維持現(xiàn)狀,暫停物業(yè)交接,避免沖突,待法院作出裁判后,按法院的裁決執(zhí)行。
“司法程序一走就至少半年,老物業(yè)不退場(chǎng),服務(wù)質(zhì)量卻直線(xiàn)下降,受苦的是小區(qū)業(yè)主。”肖江濤說(shuō)。
多舉措力促業(yè)委會(huì)健康高效運(yùn)行
記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn),??趦蓚€(gè)小區(qū)換物業(yè)的矛盾消耗了所在區(qū)政府、街道辦、社區(qū)居委會(huì)大量行政資源,相關(guān)人員既要處理日常工作,還得加班加點(diǎn)處理兩起糾紛,并且最后也拿不出特別奏效的辦法。
“當(dāng)?shù)卣矫婧茴^疼,類(lèi)似事件可能還會(huì)在其他小區(qū)發(fā)生。”美蘭區(qū)一位官員說(shuō),兩年前區(qū)政府就意識(shí)到,物業(yè)公司亂收費(fèi)、物業(yè)與業(yè)主間矛盾、開(kāi)發(fā)商允諾不兌現(xiàn)等問(wèn)題將成為小區(qū)矛盾高發(fā)因素。
??谑姓种匾晿I(yè)委會(huì)在小區(qū)治理中的作用,要求各區(qū)指導(dǎo)更多小區(qū)成立業(yè)委會(huì),但據(jù)??谑袠I(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì),目前??谌?868個(gè)各類(lèi)小區(qū)中,成立業(yè)委會(huì)的僅386個(gè),占13.4%。
進(jìn)展為何如此緩慢???谛阌^(qū)與美蘭區(qū)住保中心人士均指出,這與??诤芏嘈^(qū)空置率高、候鳥(niǎo)型業(yè)主多有很大關(guān)系,這些業(yè)主居住時(shí)間短,對(duì)小區(qū)事務(wù)也不太關(guān)心,無(wú)論成立業(yè)委會(huì),還是選聘新物業(yè),都較難達(dá)到《物業(yè)管理?xiàng)l例》所規(guī)定的“雙過(guò)半”要求。
“‘雙過(guò)半’是一道難邁過(guò)的坎。”上述人士說(shuō)。海口市業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)相關(guān)人員認(rèn)為,“雙過(guò)半”難達(dá)標(biāo)屬實(shí),但政府主管部門(mén)不愿介入、不懂介入、沒(méi)能力介入也是主因之一。
他舉例說(shuō),《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》明文規(guī)定,對(duì)于物業(yè)公司拒絕辦理移交手續(xù)的,縣級(jí)以上物業(yè)管理主管部門(mén)可責(zé)令其限期移交,逾期仍不移交的,視不同情形進(jìn)行罰款,超過(guò)3個(gè)月仍不移交的,可降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。
??谙耐幕ㄔ沸^(qū)老物業(yè)拒不移交已兩月有余,據(jù)海口市業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)知情人士了解,物業(yè)主管部門(mén)并未對(duì)老物業(yè)實(shí)施罰款等處罰。
肖江濤說(shuō),按照現(xiàn)行法律規(guī)定,街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)具有指導(dǎo)和監(jiān)督的職責(zé),但實(shí)際上,指導(dǎo)、監(jiān)督變成了“審批”,由于這項(xiàng)工作沒(méi)有納入街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政績(jī)考核,可做可不做,相關(guān)人員對(duì)這項(xiàng)工作動(dòng)力不足。
進(jìn)一步來(lái)看,肖江濤說(shuō),街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)也存在沒(méi)能力指導(dǎo)和監(jiān)督的問(wèn)題,以??跒槔凶〗ň治飿I(yè)科4人,每個(gè)區(qū)住保中心1名副主任分管物業(yè),街道辦無(wú)專(zhuān)職管理物業(yè)的人員,而每個(gè)區(qū)都有幾百個(gè)小區(qū),每個(gè)小區(qū)動(dòng)輒數(shù)百戶(hù)、上千戶(hù)。
另一方面,專(zhuān)家指出,一些地方官員囿于“小區(qū)業(yè)主自治”的法律規(guī)定,在新老物業(yè)交接矛盾中疲于應(yīng)付、作為有限,或期待法院判決化解矛盾,實(shí)際是將矛盾擱置、拖延,并非小區(qū)治理的積極作為。而廣大小區(qū)業(yè)主及業(yè)委會(huì)義工對(duì)于業(yè)委會(huì)成立及維權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定還十分陌生,維權(quán)過(guò)程中容易發(fā)生操作不規(guī)范的情形,急需進(jìn)行有效培訓(xùn)指導(dǎo)。
美蘭區(qū)政府一位官員坦言,物業(yè)糾紛逐年上升,政府急需強(qiáng)化社區(qū)網(wǎng)格員能力,及早發(fā)現(xiàn)、介入、指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)、更換物業(yè)公司等事宜;盡快鋪開(kāi)電子決策投票系統(tǒng),既解決候鳥(niǎo)型業(yè)主無(wú)法到場(chǎng)的問(wèn)題,又可讓投票結(jié)果真實(shí)可信、無(wú)懈可擊。
針對(duì)物業(yè)管理行政力量薄弱的現(xiàn)實(shí),專(zhuān)家建議效仿國(guó)內(nèi)一些城市增設(shè)城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展治理委員會(huì),在社區(qū)增設(shè)物業(yè)管理中心,配置專(zhuān)業(yè)人員,賦予行業(yè)協(xié)會(huì)更多職能,對(duì)業(yè)委會(huì)成員及基層物管人員強(qiáng)化培訓(xùn)與指導(dǎo),幫助業(yè)委會(huì)健康高效運(yùn)行。
關(guān)鍵詞: 物業(yè)
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