優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足,在一些人口大規(guī)模流入的城市,完全做到“租購同權(quán)”還不現(xiàn)實
◆ 目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高的準入門檻,結(jié)果就是實質(zhì)性改變并不大
◆ 租房落戶目前還僅局限于較小范圍
◆ 對于有“同權(quán)”概念的住房,要警惕租金上漲風險
◆ 單靠房屋主管部門無法解決附加于住房上的戶籍、學籍、社會保障等差異帶來的不同權(quán)問題,保障“租購同權(quán)”還需多個部門形成合力
去年7月,廣州率先在《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》(以下簡稱廣州住房租賃市場工作方案)中提出“租購同權(quán)”,隨后重慶、南京、武漢等多地推出相應舉措。一年時間過去了,“租購同權(quán)”實施的情況如何?
“雖然制度上保障了‘租購同權(quán)’,但實際情況復雜。”江蘇省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處相關負責人告訴《瞭望》新聞周刊記者,優(yōu)質(zhì)的公共資源有限,特別是在人口大規(guī)模流入的城市,教育資源短缺,租房者“同權(quán)”還存在現(xiàn)實的困難。
業(yè)內(nèi)人士及專家認為,“租購同權(quán)”涉及教育、衛(wèi)生、養(yǎng)老、社保等多個公共服務領域,當前應視教育、衛(wèi)生等公共服務條件具備的情況逐步推進,未來則需提升城市公共服務供給能力,多領域協(xié)同合作加快推進公共資源均等化配套。
“租購同權(quán)”遭遇資源稀缺矛盾
去年7月中旬,廣州住房租賃市場工作方案提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權(quán)益,保障租購同權(quán)”。北京、重慶、武漢、南京等城市陸續(xù)跟進,出臺“租購同權(quán)”的具體實施辦法。
從各地發(fā)布的政策來看,承租者享有的公共服務權(quán)利主要包括義務教育、基本醫(yī)療及公共衛(wèi)生服務等方面,其中最為關鍵的是有關子女教育及戶籍相關的內(nèi)容。
?如重慶規(guī)定,簽訂租賃合同并在房管部門備案的承租人,爭取與房屋產(chǎn)權(quán)人享受同等的基本公共服務;
?湖北明確提出,承租人可按規(guī)定申領居住證,并享受義務教育、醫(yī)療、就業(yè)、法律援助等基本公共服務。
首都經(jīng)貿(mào)大學城市經(jīng)濟與公共管理學院教授趙秀池認為,對物權(quán)之上的受教育權(quán)、養(yǎng)老保障、醫(yī)療等權(quán)利的需求,有時比居住本身還強烈。越是人口流動大、業(yè)態(tài)更新快的城市,這個問題越緊迫。以“租購同權(quán)”為特色的房屋租賃市場改革,正是抓住了這一深層次的需求,嘗試實現(xiàn)租屋供給不足和租屋賦權(quán)不足的雙重解鈴。
但《瞭望》新聞記者在多地采訪了解到,一些城市施行“租購同權(quán)”過程中,面臨三重困境。
一是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足,在一些人口大規(guī)模流入的城市,完全做到“租購同權(quán)”還不現(xiàn)實。我愛我家董事長謝勇等業(yè)內(nèi)人士認為,對于租賃需求龐大的一線及“熱點”二線城市,在公共資源尤其優(yōu)質(zhì)資源總量稀缺及分布不均情況下,暫時難以做到無差別化的同權(quán)。
“南京市開了多次市長辦公會議,但推動難度很大。”南京市住房保障集團董事長、黨委書記毛龍泉說,相關部門確定13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點,但是實際操作中發(fā)現(xiàn)面臨的困難很多。“比如,只有居住用地才會配套基本公共服務設施;城市周邊地段好的集體建設用地,要建設租賃住房并完善學校、醫(yī)療等公共設施配套,需要改變規(guī)劃。”
二是目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高的準入門檻,結(jié)果就是實質(zhì)性改變并不大。以廣州為例,廣州符合就近入學條件的承租人分三類,分別是“具有廣州市戶籍的適齡兒童少年”“人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生”以及“符合廣州市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女”。武漢市教育系統(tǒng)目前對學位使用順序的排位與全國多地類似,即第一順位為“房戶合一”;第二順位為“有房無戶”;第三順位是租房者的子女。業(yè)內(nèi)專家指出,若不改變租房者在使用學位時優(yōu)先級上的順位,“租售同權(quán)”還只能停留在口號層面上。
“新市民通過租房獲得優(yōu)質(zhì)學校學籍是難上加難。”李佳在南京市河西新城片區(qū)已經(jīng)有近3年租房經(jīng)歷,他告訴本刊記者,城市里的優(yōu)質(zhì)學區(qū)這幾年都是人滿為患。奧體片區(qū)的幾所知名小學,每年新入學學生數(shù)量都大大超出學校容納能力。“我打聽了南京另外幾個區(qū)的情況,優(yōu)質(zhì)小學的學位都很緊張,靠租房解決讀書的問題在老城區(qū)很難,可能在一些新區(qū)可以通過政府配套來解決。”
三是租房落戶目前還僅局限于較小范圍。本刊記者采訪獲悉,根據(jù)媒體已經(jīng)披露出來的信息,濟南租房落戶第一人陳先生,租住的是親屬房屋。像濟南、無錫等城市的租房落戶政策都有一個要求——“房屋所有權(quán)人同意落戶”。這短短幾個字的規(guī)定,落實起來,其實難度并不小。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,如果只能涉及房主同意才可以落戶的話,那他就只能是親戚朋友之間的小范圍權(quán)益的轉(zhuǎn)移。
警惕“同權(quán)”概念下租金上漲
隨著“租購同權(quán)”的實施,是否可以達到降房價的效果呢?華南城市研究會副會長孫不熟對《瞭望》新聞周刊記者說,優(yōu)質(zhì)稀缺資源會帶來高溢價,不體現(xiàn)為高房價,就會體現(xiàn)為高房租。“租購同權(quán)”有可能會刺激學區(qū)房的租房需求,導致重點中小學所在學區(qū)的房屋租金大幅上漲。
我愛我家高級副總裁胡景暉觀點相似。他說,住房租賃市場會分流一些購房需求,對于平抑房價能起到穩(wěn)定器作用,使房價上漲幅度得到一定程度的控制。但是,對于有“同權(quán)”概念的住房,要警惕租金上漲風險。
張大偉說,如果我們都承認造成目前大城市房價高漲的原因是優(yōu)質(zhì)資源緊缺的話,那么“租購同權(quán)”對緩解優(yōu)質(zhì)資源,比如教育和醫(yī)療等,并沒有起到作用。不管是買房或是租房,優(yōu)質(zhì)資源的供給并沒有增加,需求也沒有減少;不管買房還是租房,這些資源還是跟房產(chǎn)掛鉤。
對于增加租賃房源的供應規(guī)模,專家建議,可借鑒上海市的做法,提供開發(fā)用地“只租不售”,加大租賃住房供應,為“租購同權(quán)”奠定基礎。專家表示,單靠房屋主管部門無法解決附加于住房上的戶籍、學籍、社會保障等差異帶來的不同權(quán)問題,保障“租購同權(quán)”還需多個部門形成合力。只有多方面共同推動,并出臺相關配套細則,才會使“租購同權(quán)”更具可操作性。
加速推進公共資源均等化
采訪中,業(yè)內(nèi)人士告訴《瞭望》新聞周刊記者,隨著我國住房租賃市場快速發(fā)展,“租購同權(quán)”可謂是扶持住房租賃市場發(fā)展制度建設的“最后一公里”。
首先要考慮新市民最迫切需求,在方便辦理居住證、不被房東隨意驅(qū)趕、不被隨意漲租金等方面首先實現(xiàn)“同權(quán)”。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領說,“租購同權(quán)”最大的意義不在于對市場的影響,而在于解決年輕人的剛性居住需求,讓租房也能成為一種體面的生活方式。落實“租購同權(quán)”需要重點考慮新市民眼下最迫切的需求。
二是亟待提升教育、醫(yī)療等公共資源配給。江蘇省住建廳相關負責人建議,加大教育、醫(yī)療等資源投入,推動教育、醫(yī)療資源的均衡化,緩解教育、醫(yī)療資源供不應求的矛盾,讓承租人子女真正能夠?qū)崿F(xiàn)就近入學,且能享受到同品質(zhì)的教育、醫(yī)療等公共服務。
從政府層面上看,實現(xiàn)教育、醫(yī)療等公共服務資源的均衡分布,完善制度建設,建立長效機制才能實現(xiàn)真正的、內(nèi)涵更豐富的“租購同權(quán)”。業(yè)內(nèi)人士指出,德國住房租賃市場能夠成為世界標桿就在于國家有完善的法律法規(guī)保證房東不能隨意漲價、趕人,保證租客不能破壞房屋、按時繳納房租,有各種稅收優(yōu)惠、住房補貼支持租房者、出租者以及投資商。
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶說,需要住房城鄉(xiāng)建設部門會同教育部、人力資源社會保障部、民政部、財政部、公安部等多個與公共服務相關的國家部委共同協(xié)調(diào)推進。還要針對教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務領域出臺相應優(yōu)惠措施,放寬中小學及幼兒園的準入門檻,簡化其行政審批流程,大力鼓勵和支持各類社會資本力量推動公共服務設施建設,增加公共服務的供應量。
三是謹防抬高新市民預期,避免造成過度的人口“虹吸效應”,加重“大城市病”。謝勇、楊現(xiàn)領等人認為,要積極推進“租購同權(quán)”,也要防止新市民預期過高,造成社會矛盾。
關鍵詞: 租金上漲 租購同權(quán)
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