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(資料圖)

速讀：

【望京樾】悄悄成為了一匹朝陽(yáng)黑馬；【中建·宸園】還沒拿證，預(yù)計(jì)也不會(huì)賣得很差。

蹭望京紅利的區(qū)域不少，目前來(lái)看，奶西打贏了崔各莊。

對(duì)奶西整個(gè)區(qū)域來(lái)說(shuō)，【望京樾】算是開門紅，但目前誰(shuí)也不敢說(shuō)這種成功一定能夠復(fù)制。

2022年6月，奶西首次出讓兩塊商品房住宅地塊，為3月份剛公示的新規(guī)劃試水。當(dāng)時(shí)一同出讓的地塊還有關(guān)注度極高的朝陽(yáng)太陽(yáng)宮地塊和豐臺(tái)右安門的亞林西，奶西幾乎被高聲浪淹沒了。再加上此前朝陽(yáng)一直是供地大戶，王四營(yíng)、崔各莊要么是紅海市場(chǎng)，要么區(qū)域桎梏難以突破（“崔各莊四兄弟”見樓市小報(bào)001期），大家對(duì)奶西地塊也關(guān)注，也報(bào)名，但期待不大。

直到【望京樾】取證順銷，人們才意識(shí)到，樓市整體不景氣的大環(huán)境下也能殺出黑馬。【望京樾】9月29日開盤，不到一個(gè)月，有七棟樓已經(jīng)售罄了，除3號(hào)樓還未加推外，其余樓棟挑選余地也不太大。而【中建·宸園】雖然還未取證開盤，但大概率也不會(huì)賣得很差，這個(gè)地塊容積率只有1.4，總房源數(shù)量只有272套。銷售透露，驗(yàn)資排號(hào)的客戶已經(jīng)超過(guò)500組。10月21日，北京住建委掛出了中建宸園的預(yù)售許可證預(yù)告。

雖然同在奶西地塊，但【望京樾】和【中建·宸園】針對(duì)的完全是兩組客群，前者總價(jià)850萬(wàn)元到1300萬(wàn)元；后者1500萬(wàn)/套起，疊拼別墅3000萬(wàn)/套起。

01

售賣情況

【望京樾】 售樓處

【望京樾】售樓處即便工作日的上午也是門庭若市，銷售靠抽號(hào)接客戶，忙得不亦樂乎。銷售說(shuō)這個(gè)盤到晚上九、十點(diǎn)鐘還有人來(lái)看房，十一期間每天能賣出二三十套房子，這種銷售“盛況”在其他盤不多見。

【中建·宸園】還未開盤，銷售介紹目前在等預(yù)售證，取證開盤順銷一氣呵成。工作日的下午同樣有三五組客戶來(lái)看房咨詢，看樣板間要驗(yàn)資，但據(jù)說(shuō)排號(hào)還是排了500多組，其中不乏科技公司的高管，比如阿里、京東方和美團(tuán)。

現(xiàn)在望京和北苑不少二手房都到了該置換的時(shí)候，比如竣工于2006到2009年之間的融科橄欖城，奶西后續(xù)的地塊也還沒掛出，【中建·宸園】算是打了一個(gè)時(shí)間差。

02

區(qū)位分析

奶西區(qū)位圖

從大的區(qū)位上來(lái)說(shuō)，奶西在望京北部，雖然和崔各莊相比距離望京的直線距離稍遠(yuǎn)，但勝在通達(dá)度高，崔各莊受環(huán)形鐵路影響，區(qū)域發(fā)展比較受局限。而奶西周邊又有中關(guān)村朝陽(yáng)園產(chǎn)業(yè)加持，阿里新總部也離得不遠(yuǎn)，跟著產(chǎn)業(yè)置業(yè)的邏輯比較清晰。

從圖上可以看出，除了已建成的東洲家園外，目前【望京樾】和【中建·宸園】確實(shí)是奶西規(guī)劃確定以后，最先出讓的兩個(gè)商品房地塊。324已出讓地塊是劃撥地塊，含商品住宅建筑面積21.31萬(wàn)平方米，一期建筑方案今年3月公布，包含19.45萬(wàn)平米的住宅，但暫時(shí)沒有商品房供應(yīng)，全是政策性住房。

值得注意的一點(diǎn)是，【望京樾】地塊是面積比較大，形狀也比較方正的地塊。有人說(shuō)，這其實(shí)是【望京樾】能做高周轉(zhuǎn)產(chǎn)品的一個(gè)挺重要的先決條件。面積小的地塊，在奶西可能更符合做豪宅的邏輯——“套數(shù)足夠少，稀缺性足夠好?！?/strong>當(dāng)然最終還是要看規(guī)劃容積率。

為數(shù)不多的較大面積地塊中，【望京樾】也算位置比較好的。一般來(lái)說(shuō)，配建少的地塊更受拿地企業(yè)歡迎，因?yàn)榻ㄔO(shè)成本更低。而對(duì)于居住者來(lái)說(shuō)，也都希望家附近能有更完善的基礎(chǔ)設(shè)施，但自己家的小區(qū)里清凈一點(diǎn)。

從這個(gè)角度來(lái)看，最南邊的規(guī)劃住宅確定會(huì)臨學(xué)校和商業(yè)，最北邊的規(guī)劃住宅會(huì)臨多功能用地，315地塊東側(cè)要建九年一貫制學(xué)校。【望京樾】東側(cè)的住宅地塊臨一塊以后不知道要做什么的空地。相比之下，【望京樾】只有配建的幼兒園。【中建·宸園】地塊本身也沒有配建，又是1.4容積率超低密度，如果能趕在奶西下一個(gè)豪宅地塊出讓之前賣個(gè)七七八八就再好不過(guò)。

03

交通情況

【望京樾】和【中建·宸園】距離阿里都不到5公里，車程10分鐘左右，到望京SOHO不到9公里，而且即便是現(xiàn)在周邊道路沒修好的情況下，也有兩條大路供選擇：來(lái)廣營(yíng)北路-容達(dá)路-廣澤路或者順白路-創(chuàng)園路上容達(dá)路，車程25分鐘。

至于小區(qū)之間的路也都在規(guī)劃之內(nèi)，可以對(duì)照上文規(guī)劃圖來(lái)看。

城市干路

不過(guò)奶西也有相當(dāng)明顯的短板：沒有地鐵，甚至不是遠(yuǎn)景規(guī)劃，而是樓盤銷售根本不會(huì)提地鐵這件事。最近的地鐵站15號(hào)線馬泉營(yíng)站，離這兩個(gè)地塊要五公里。這個(gè)短板也幾乎注定了奶西整個(gè)板塊只適合豪宅和改善產(chǎn)品。

04

戶型&配建

兩個(gè)項(xiàng)目戶型都不多，【望京樾】一共有三個(gè)戶型：102平米、120平米和155平米，都是幾乎沒有浪費(fèi)面積的戶型。

戶型圖

戶型圖

都說(shuō)【 望京樾】的競(jìng)品其實(shí)是曉風(fēng)印月，確實(shí)。 從圖上看，兩者的面積區(qū)間、戶型和總價(jià)都狠狠撞了。 【 望京樾】155平米的戶型規(guī)避了入戶門對(duì)衛(wèi)生間門的問(wèn)題。 102平米戶型中曉風(fēng)印月入戶門對(duì)著衛(wèi)生間門，【 望京樾】的入戶門對(duì)著臥室門。

提到金茂確實(shí)不得不提到他們的科技系統(tǒng)，據(jù)說(shuō)這是業(yè)內(nèi)人士來(lái)買金茂的一個(gè)很大的原因。因?yàn)槊?xì)管網(wǎng)藏在墻體里，所以金茂的墻體即便是非承重墻也最好別拆。有之前賣過(guò)金茂房子的銷售反應(yīng)，其實(shí)大多數(shù)一次購(gòu)房的普通客戶沒有這么認(rèn)科技系統(tǒng)。不知道這次【望京樾】賣得這么好，跟購(gòu)房者不少來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)或科技公司會(huì)不會(huì)有關(guān)系。

【中建·宸園】的洋房和疊拼別墅做的戶型也不多，各有兩個(gè)，雖然面積大，基本也都沒有浪費(fèi)空間。

小道消息

1.即便望京樾銷售火熱，其項(xiàng)目公司北京志茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還在醞釀增資，擬募集資金對(duì)應(yīng)持股比例或股份數(shù)49%，擬募集資金金額不低于9.8億元。

這就得從首開在今年6月份獨(dú)自拿地說(shuō)起，拿地后，首開迅速引入了金茂進(jìn)行合作開發(fā)，金茂方面不但全權(quán)操盤，還承諾給首開和項(xiàng)目公司提供不超過(guò)21.67億元的誠(chéng)意金借款作為前融，年利率5.3%；而首開只承擔(dān)財(cái)務(wù)投資的角色。但這筆借款有附帶要求，就是奶西地塊取得立項(xiàng)后，首開方面需要推進(jìn)項(xiàng)目公司增資擴(kuò)股，如果金茂在此時(shí)未能摘牌，首開方面就得在限期內(nèi)還錢了。

其實(shí)這類超投的模式在房企合作開發(fā)中很常見，超投部分算股東借款，會(huì)計(jì)計(jì)算的時(shí)候會(huì)被往來(lái)款，而不算負(fù)債，可以繞開“三條紅線”的約束。

2.據(jù)說(shuō)【中建·宸園】北側(cè)的315地塊可能會(huì)在明年上半年出讓，中建智地已經(jīng)在瞄準(zhǔn)了。金茂也在繼續(xù)瞄準(zhǔn)奶西地塊。奶西還真是，拿了的還想拿。

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樓市情況匯總：

近期包括北京在內(nèi)的多個(gè)一線城市交易量環(huán)比大幅上漲，但仍不及去年同期。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月10日至16日的一周內(nèi)，一線城市成交面積整體環(huán)比大幅上漲2.8倍，北京成交面積環(huán)比漲幅最大，高達(dá)9.1倍；同比成交面積也明顯上漲，漲幅達(dá)到44.5%。

本周一手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

本周二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

作者 | 詹方歌