來源:IC PHOTO
8月30日,中國金茂(00817.HK)公布2022年中期業(yè)績報告,與短期業(yè)績增長與杠桿率變化相比,投資者更關(guān)注這家央企開發(fā)商,將如何動用超過1300億的授信及融資余額,進行逆周期擴張。
2022年3月,中國金茂自2007年上市以來首次取消末期派息,當(dāng)時頗令投資者意外,股價一度收跌10%。管理層當(dāng)時解釋稱:今年有大量拿地以及并購機會,保留現(xiàn)金能為股東帶來更長遠(yuǎn)的收益。
(相關(guān)資料圖)
現(xiàn)在,到了投資者審視公司階段性擴張成果的時候。1-8月,金茂新獲取11個項目,主要位于一、二線核心城市。但最大手筆的一次潛在并購,可能將落在環(huán)京樓市。
6月9日,金茂宣布擬私有化中國宏泰發(fā)展(6166.HK,以下簡稱宏泰)。金茂總裁李從瑞在2022年中報業(yè)績會上對投資者表示,宏泰與金茂戰(zhàn)略高度契合,它實際上就是做城市運營,我們最看重的是在龍河的項目,這個項目實際上與金茂梅溪湖一期的項目一樣。
區(qū)別于傳統(tǒng)開發(fā)商,市值約40億港元的宏泰采取一二級聯(lián)動模式,主要通過一級土地開發(fā)的出讓金分成以及園區(qū)招商引資服務(wù)費,作為主營業(yè)務(wù)收入的來源,同時參與園區(qū)的住宅開發(fā)及銷售、物業(yè)租賃及管理。2022年上半年,公司凈虧損4.11億元,同比止盈轉(zhuǎn)虧。
「這個項目地處北京、天津和雄安的中間地帶,已經(jīng)有了一定的基礎(chǔ),我們非??春盟磥戆l(fā)展,體量是萬畝以上的,開發(fā)完需要20年以上。在滾動開發(fā)方面,每年會有土地出讓?!估顝娜鸾忉尫Q,「隨著我們私有化宏泰的推進,包括整個環(huán)京地區(qū)調(diào)控政策的優(yōu)化,這一塊將是京津冀地區(qū)非常好的糧倉型項目?!?/p>
宏泰發(fā)展2021年年報顯示,龍河高新園區(qū)未出讓的住宅及商業(yè)區(qū)用地面積約668萬平方米,此外公司在環(huán)京區(qū)域的永清、藁城、廣陽也有正在開發(fā)的園區(qū),除了住宅、商業(yè),還包括工業(yè)、教育等多類型用地。
金茂管理層表示,對于城市運營一級開發(fā)的工業(yè)用地往往是供不應(yīng)求的,商業(yè)用地大部分也會出售,只保留一些標(biāo)志性資產(chǎn)自持運營。管理層特別強調(diào),公司參與的一級土地開發(fā)沒有托底壓力,出讓土地的時間和價格,將與地方政府達成一致,這是城市運營項目一直以來堅持的一個協(xié)議條款。
36氪此前報道過,2021年下半年至今,環(huán)京樓市逐步以非公開方式放松了限購,但市場并未從過去五年嚴(yán)格的調(diào)控中恢復(fù)元氣。相比土地,產(chǎn)業(yè)和凈流入人口在這里更加稀缺。
目前,龍河園區(qū)引進了富智康、中國建筑、中核集團、普洛斯等世界500強以及韻達、萬數(shù)、易商等國內(nèi)外知名企業(yè)700余個。至2021年,園區(qū)引資總額超過930億元,累計實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值超過1922億元,累計稅收183億元,年稅收占所在區(qū)全部稅收的一半以上。
規(guī)劃顯示,至2035年龍河高新園區(qū)整體區(qū)域總?cè)丝?,將從目前的約11萬人增長至37萬人。
對廊坊龍河園區(qū)的押注,可能是金茂通過運營項目擴大布局的注角。2022年1-8月公司新獲取土地中,48%由城市運營項目貢獻。早前的7月,金茂收購了兩家寧波當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司的全部股權(quán)與債權(quán),總對價為37.36億元,間接獲得兩宗土地——均位于中國金茂寧波生命科學(xué)城項目范圍內(nèi)。
有投資者在業(yè)績會上質(zhì)疑:城市運營獲取的土地多位于非核心城市的非核心地段,是否與金茂堅持布局一、二線的戰(zhàn)略有沖突?
李從瑞回應(yīng)稱,聚焦一、二線核心城市核心地段主要是指的是(二級市場的)招拍掛,城市運營屬于一二級聯(lián)動。它的大盤有很大的生長空間,少則5年、多則10年。一二級相互聯(lián)動,更重要的是滾動開發(fā),城市運營項目是以小投入博取大資源,它會在經(jīng)濟活躍的地方,有長周期性的風(fēng)險防范,不一定非要落到核心城市的核心地段。
公開土地市場并不是金茂逆勢擴張的主戰(zhàn)場。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,中國金茂今年1-6月權(quán)益拿地金額只有29億元,排名全國房企第62位。
盡管上半年房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境嚴(yán)峻,中國金茂依舊保持了融資渠道暢通。財報顯示,公司半年獲得近200億元直接融資,其中包括發(fā)行利率為3.4%的87.08億全國最大單碳中和CMBS債券、利率僅3.5%的15億全國首單地產(chǎn)行業(yè)并購主題公司債等。中期業(yè)績會上,金茂管理層表示,公司未提取銀行授信及未使用直融額度,尚有1308億元。
不僅僅是投資者,一些昔日的競爭者也期待這家央企開發(fā)商,下半年有更大的動作。早前,央行提供給各地爛尾樓項目的專項債規(guī)模為2000億元,但需要地方政府專款專用,不得流入開發(fā)商賬戶。
在中期業(yè)績會上,金茂管理層表示,對收并購項目的投資將堅持三個原則,一是戰(zhàn)略高度匹配,堅持城市運營;二是追求效益而非規(guī)模,三是公司的管理半徑足夠輻射、覆蓋。
對于中期派息安排,金茂董事會建議采納以股代息計劃,將召開股東特別大會對此進行表決。預(yù)計此舉旨在為公司留存更多現(xiàn)金。
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