文 | 秦明；編輯 | 石亞瓊

2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)陡增直下，尤其是7月以來，已連續(xù)5個(gè)月單月負(fù)增長(zhǎng)。據(jù)首創(chuàng)證券數(shù)據(jù)，2021年的累計(jì)銷售總量同比下降14.7%，相比2011年和2014年同比下降9.3%與7.8%，幅度更為顯著。結(jié)合克而瑞數(shù)據(jù)顯示，50強(qiáng)房企近5月的權(quán)益銷售金額降幅分別為-5.9%、-15.6%、-35%、-33.2%和-40.6%，反映出頭部房企在市場(chǎng)中也舉步維艱。

究其原因，過去通過高杠桿、過渡依賴金融的發(fā)展模式已逐步褪去。一方面是三線四檔、集中供地、清查經(jīng)營(yíng)貸、房地產(chǎn)稅、限跌令、房住不炒等調(diào)控政策的實(shí)施，促使企業(yè)降負(fù)債、慎拿地、分化發(fā)展；另一方面，以恒大為代表的些許企業(yè)由于債務(wù)問題、信任危機(jī)等頻頻“暴雷”，進(jìn)一步影響基本面下行。

房地產(chǎn)作為影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素之一，2021中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出房地產(chǎn)行業(yè)需要“探索新的發(fā)展模式”，尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)華安證券研究顯示，房地產(chǎn)開發(fā)鏈條對(duì) GDP的直接影響可以分為土地購置、建筑安裝工程和房屋銷售三個(gè)環(huán)節(jié)。在此背景下，對(duì)于創(chuàng)新企業(yè)而言，圍繞地產(chǎn)開發(fā)全鏈條，針對(duì)各環(huán)節(jié)及其上下游產(chǎn)業(yè)提供數(shù)字服務(wù)、模式創(chuàng)新可能成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)，尤其是引入雙碳減排、新能源產(chǎn)業(yè)。

36氪近期接觸到的「華茂建設(shè)」“高層住宅同層停車技術(shù)”項(xiàng)目，在嚴(yán)格遵循現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)和施工規(guī)范，尤其是安全防火等各項(xiàng)要求的基礎(chǔ)上，致力于將傳統(tǒng)停車空間由地下停車場(chǎng)轉(zhuǎn)向?yàn)榈厣细呖?，避免地下大開挖模式，可達(dá)到車位配比1:1，并基于此帶來了連鎖式的產(chǎn)業(yè)多方利好。目前該技術(shù)已經(jīng)過專家多方論證，有利于建筑業(yè)減碳減排、地產(chǎn)開發(fā)降本增收、用戶居住體驗(yàn)升級(jí)等。

北側(cè)停車位鳥瞰圖

簡(jiǎn)而言之，就是從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，加大北側(cè)陽臺(tái)面積作為停車空間，并引入大型電梯系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)汽車升降。據(jù)創(chuàng)始人周茂源透露，目前已經(jīng)就此項(xiàng)目與雅居樂集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，雙方將共同做好成果轉(zhuǎn)化與市場(chǎng)推廣工作，還有多家上市房企及其他機(jī)構(gòu)表達(dá)合作意向，已進(jìn)入談判流程，預(yù)計(jì)可在2022年落地實(shí)施。

從技術(shù)實(shí)現(xiàn)差異層面來看，并不復(fù)雜。一是建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，僅需在傳統(tǒng)住宅設(shè)計(jì)的方式上，考慮車輛的荷載路徑分析，將力傳遞到地下基礎(chǔ)中；二是動(dòng)線設(shè)計(jì)，在小區(qū)人車分流，車輛由地下通道按照動(dòng)線進(jìn)出，通過載車電梯上下樓層，運(yùn)送到住宅同層車位；三是空間設(shè)計(jì)，提前設(shè)計(jì)好窗臺(tái)下沿與下層房梁的位置關(guān)系，解決汽車入庫后的視線遮擋問題。

關(guān)于價(jià)值意義，具有多重創(chuàng)新，該技術(shù)統(tǒng)籌兼顧了開發(fā)商、政府和消費(fèi)者的發(fā)展需求。

一是直接降低了地產(chǎn)開發(fā)周期與成本。傳統(tǒng)高層住宅由于建立地下停車場(chǎng)，大開挖，此部分工程周期多達(dá)3-4個(gè)月。此項(xiàng)目削減了地下停車場(chǎng)，避免地下大開挖，除保留必要的人防工程和連接通道以外，只需挖掘主體部分地下室基坑，在主體基坑基礎(chǔ)上實(shí)施主體施工。創(chuàng)始人周茂源談到，這樣至少可以縮短40%的施工周期，相應(yīng)節(jié)約整體工程約1/3的建設(shè)成本，單位建筑面積的工程造價(jià)節(jié)省1000元/㎡，可以做到當(dāng)年開工、當(dāng)年交付。

二是可帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)減碳減排。這里面有兩種途徑，第一是建筑業(yè)直接減排，通過減少土石方開挖、減少混凝土及鋼材用量，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)上游生產(chǎn)端減少碳排。第二是與新能源產(chǎn)業(yè)結(jié)合，例如在陽臺(tái)位置安裝新能源充電樁，充分利用夜晚谷電資源，降低電能消耗。本質(zhì)上車可類似于“移動(dòng)電源或蓄電池”，存儲(chǔ)成本更低的谷電用于白天使用，降低住戶用電使用成本。

另外用戶使用谷電資源而降低的成本可與建筑光伏一體化增加的成本對(duì)比，進(jìn)行方案比選，也符合節(jié)能減排選優(yōu)。創(chuàng)始人周茂源告訴36氪，團(tuán)隊(duì)已經(jīng)過周密的測(cè)算，方案具有一定競(jìng)爭(zhēng)力，不過這里面涉及產(chǎn)業(yè)上下游的協(xié)同，正在積極與多方溝通，探索合作方案。

三是升級(jí)了用戶居住體驗(yàn)。此技術(shù)解決了車位距離住宅遠(yuǎn)、地下車位價(jià)格貴、功能弱、充電難體驗(yàn)差等問題，實(shí)現(xiàn)了汽車入戶人車零距離，汽車等同于移動(dòng)的大家電，將其“駕駛性能”拓展到“停駛功能”，停駛時(shí)間更長(zhǎng)，人車粘度更高。即使用戶暫無汽車，也可隨時(shí)改變空間功能，進(jìn)一步豐富了居住體驗(yàn)。

除此之外，還有很多衍生效益，如促進(jìn)海綿社區(qū)、網(wǎng)紅住宅的打造；車位獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，與住宅一體銷售，解決開發(fā)商車位銷售、資金回籠等問題；包括減少城市擁堵。當(dāng)然，由于暫未有實(shí)際項(xiàng)目落地，這里面的細(xì)節(jié)鏈條也正在完善。

據(jù)創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)測(cè)算，以10萬平方米標(biāo)準(zhǔn)化的30層高層住宅小區(qū)、兩層地下停車場(chǎng)，車位配比1:1.5，1500車位，人車分流為例，房企新增毛利潤(rùn)約2.2億元，節(jié)省土建工程投資約1億元，建筑材料和施工中減少二氧化碳約1.77萬噸，政府僅所得稅一項(xiàng)增加約5500萬元。當(dāng)然，若技術(shù)推廣到10萬億級(jí)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，其價(jià)值意義更加明顯。

專利技術(shù)使用效益

「華茂建設(shè)」的核心優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在兩部分。一是完整的發(fā)明專利技術(shù)，擁有74項(xiàng)權(quán)利保護(hù)內(nèi)容，對(duì)高層住宅同層停車各類應(yīng)用場(chǎng)景全面覆蓋，涵蓋了從設(shè)計(jì)到施工、從技術(shù)到工藝、從地下到地上的方方面面；二是股東背景涉及巖土工程、結(jié)構(gòu)工程，有過往成功的技術(shù)專利成果轉(zhuǎn)化案例，創(chuàng)始人周茂源，大連大學(xué)副教授，34年工程技術(shù)經(jīng)驗(yàn)、20年地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實(shí)干經(jīng)驗(yàn)。另外，當(dāng)前技術(shù)方案已經(jīng)過多方專家論證評(píng)價(jià)，并通過央視專欄和央視網(wǎng)、央視頻等宣傳報(bào)道。

多方專家論證

央視專欄報(bào)道

與數(shù)字技術(shù)服務(wù)需要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品化模式不同，此項(xiàng)目偏重于空間模式創(chuàng)新，具有行業(yè)壁壘，更多的是結(jié)合建筑、結(jié)構(gòu)等空間設(shè)計(jì)規(guī)范完成理念設(shè)計(jì)與應(yīng)用。「華茂建設(shè)」擁有多名高級(jí)工程師、建筑師、教授級(jí)人才。當(dāng)然，團(tuán)隊(duì)結(jié)合其設(shè)計(jì)思路，通過大數(shù)據(jù)編程，已對(duì)全國(guó)氣候、日照等情況進(jìn)行模擬，便于后期大規(guī)模推廣。

關(guān)于如何擴(kuò)大規(guī)模?！溉A茂建設(shè)」首先做出樣板小區(qū)，其次在全國(guó)三級(jí)以上地區(qū)，招募專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)，采用地區(qū)合伙人獨(dú)家代理機(jī)制，負(fù)責(zé)地區(qū)項(xiàng)目訂單，配套設(shè)施分別與當(dāng)?shù)夭煌瑱C(jī)構(gòu)合作。公司通過技術(shù)輸出，收取專利使用許可費(fèi)；通過輕資產(chǎn)技術(shù)管理運(yùn)營(yíng)，推動(dòng)不同項(xiàng)目的實(shí)施與落地。

最后創(chuàng)始人周茂源表示，未來也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)體量、核心技術(shù)和預(yù)期銷售啟動(dòng)融資，用于打造樣板樓盤，計(jì)劃在全國(guó)核心區(qū)域，分期分批選定10個(gè)以內(nèi)一二線城市，重點(diǎn)是新能源汽車、智慧汽車總部基地和汽車工廠所在城市，與品牌房企合作開發(fā)樣板，以點(diǎn)帶面快速打開市場(chǎng)。

關(guān)鍵詞： 高層住宅 致力于 華茂