近一月，地產(chǎn)板塊出現(xiàn)暴漲，財(cái)信發(fā)展?jié)q超200%，渝開發(fā)、大龍地產(chǎn)等一周內(nèi)漲超60%，上述標(biāo)的均為市值不到100億的標(biāo)的。中央及地方政策發(fā)力，以助于化解房地產(chǎn)行業(yè)短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

12月20日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。

此外，央行下調(diào)1年期LPR 5個(gè)bp，5年期LPR未調(diào)整。體現(xiàn)出政策對(duì)房地產(chǎn)需求端的調(diào)控仍將以穩(wěn)為主，近期多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)購房補(bǔ)貼政策，反映自上而下需求端調(diào)控仍在，地方政府可能會(huì)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際冷暖做出邊際調(diào)節(jié)。

在因城施策背景下，政策調(diào)控邊際放松后，部分行業(yè)指標(biāo)有所修復(fù)。然而從1-11月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)來看，各項(xiàng)指標(biāo)累計(jì)增速維持了下行態(tài)勢(shì)。

銷售端，降價(jià)走量之下，商品房銷售下滑趨勢(shì)有所減緩。然而，目前市場(chǎng)不具備大幅反轉(zhuǎn)的能力，短期內(nèi)市場(chǎng)修復(fù)還需要有更多需求端的政策落地。

拿地端，在預(yù)收賬款監(jiān)管、市場(chǎng)下行等壓力下，多數(shù)房企拿地力度大幅下滑，拿地金額、溢價(jià)率等不見起色，當(dāng)前政策面使得優(yōu)質(zhì)房企在收并購市場(chǎng)有更多機(jī)會(huì)。值得注意的是，各大房企拿地向長三角地區(qū)集中的趨勢(shì)非常明顯。

融資端，在“房住不炒”總基調(diào)下，未來房企合理的融資需求將會(huì)得到滿足。近期發(fā)債規(guī)模大幅反彈，但在信用分層下，融資主體主要為央企國企，部分房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)還將繼續(xù)發(fā)酵。到2022Q1的償債高峰期時(shí)，融資政策或?qū)⒗^續(xù)邊際改善，優(yōu)質(zhì)民企亦因此而受益。

丨券商觀點(diǎn)

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