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早高峰時段，舊金山金門大橋空空蕩蕩，沉寂中傳來聲聲久違的鳥鳴；

沒有游客的京都奈良，年幼的梅花鹿追隨媽媽，長途跋涉到附近的鎮(zhèn)上覓食；

成群結隊的企鵝從海灘捕魚歸來，穿梭于開普敦市中心，他們回家不必再繞遠；

金錢豹游蕩在布隆方丹的度假酒店里，與不相識的人類四目相對，最終沒有發(fā)動攻擊……

以上是紀錄片《地球改變之年》的片段。在新冠疫情全球大流行期間，人們不得不久居家中，城市因此有了不同的面貌。這可能不是城市的常態(tài)，但足以引人深思：我們所處的房地產行業(yè)，將向何處去？我們理想中的未來城市，是什么樣子？為了實現(xiàn)理想城市，我們又該如何付諸行動？

借此機會，36氪未來地產團隊進行了廣泛的調查。我們分別訪問了城市開發(fā)運營企業(yè)的決策人士，研究宏觀經濟、房地產及城市化的經濟學家，以及對未來城市話題充滿表達欲的讀者。他們的回答，或許可以作為未來城市敘事的序言。

討論未來之前，有必要先考慮生存問題：

城鎮(zhèn)化加速階段過后，動蕩中的房地產行業(yè)將如何轉危為安？未來還能否作為支柱性產業(yè)？

長江證券首席經濟學家伍戈：

作為傳統(tǒng)經濟的地產投資下行，往往會出現(xiàn)政策邊際改善，比如最近提到的按揭貸款保障合理購房需求，房地產過度緊縮政策糾偏可能會持續(xù)，政策底和市場底都出現(xiàn)了，最糟糕的時候已經過去。

中長期看，以美國為例，城鎮(zhèn)化率已經很高了，但房地產依然是非常重要的行業(yè)，改善性住房需求還是需要開發(fā)商提供住宅供給，房地產行業(yè)應該被視為正常行業(yè)，遵循市場規(guī)律運行。

浙商證券首席經濟學家李超：

2022年，預計主要通過兩方面政策調整維穩(wěn)地產投資。一是發(fā)力保障房建設，多數核心城市在十三五期間的保障房供應量無法滿足十四五期間的新目標，邊際來看亟需增加投資規(guī)模，發(fā)力保障房可能通過公積金或專項債等渠道提供資金支持。

二是放開首套房政策，房產稅試點落地后預計將同時配合首套房政策放松，滿足人口凈流入城市的住房剛需；此外，預計合理的改善性住房按揭需求也將得到有效滿足，銷售端政策的合理放松將刺激購房需求助力地產投資企穩(wěn)。

2022年的經濟增長由制造業(yè)投資引領，房地產行業(yè)有望穩(wěn)定運行。

東北證券首席經濟學家付鵬：

基于流動性對房地產行業(yè)的種種限制，本質是為了共同富裕的終極目標，以及人口和經濟結構的健康可持續(xù)發(fā)展，房地產行業(yè)的緊信用在短中期勢必將成為常態(tài)。

房地產行業(yè)存量猶在，將依然是經濟的重要組成部分，不過房地產作為貨幣乘數放大器的作用將有所削減。

未來，可以寄希望于以技術進步為導向的新能源產業(yè)和高端制造業(yè)，或將存在的融資需求與缺口，扛起發(fā)揮信用貨幣創(chuàng)造功能的大旗，但無法完全替代房地產在經濟中的地位和作用。

活下去有了希望，接下去就要從長計議如何做出改變：

從增量開發(fā)到存量經營，傳統(tǒng)的城市開發(fā)商必須放棄什么？作為城市運營商，應該如何有效獲取消費者對社區(qū)、商業(yè)配套等空間的體驗改善需求？

京投發(fā)展總裁高一軒：

未來房企將在從賣房子和空間的傳統(tǒng)企業(yè)，蛻變升級為城市幸福生活的創(chuàng)造者和服務者，致力于為用戶提供一整套城市幸福生活的系統(tǒng)解決方案。

在踐行用戶中心主義的基礎上進行TOD項目開發(fā)，研究和探索理想的生活方式，提高城市幸福生活的效率，是塑造城市形態(tài)的重要方向。

旭輝華北區(qū)域集團總裁董毅：

隨著經濟的發(fā)展，我們的購房者認知、需求、收入、品位的提升，未來他們對居住體驗的需求將會越來越看重。而這種體驗已經完全跳脫房子居住功能，不斷向以空間形式擴展，延伸至社區(qū)邊界、縱向感受、功能配套等方方面面。

從未來市場趨勢看，對高周轉、短平快野蠻生長模式逐漸存疑，而留存真正做產品、做體驗、具備多元化多賽道能力的綜合運營型企業(yè)。傳統(tǒng)的房地產行業(yè)，其實是以資本、資金為核心的超大投資的資源整合，稍稍有別于建造建筑，但都離不開“人”這個基礎概念。城市努力奮斗的人，跟隨城市的腳步前進，忙碌之余有停留的去處，有自己滿意的歸宿，追求物質的豐盛，更追求感官的愉悅體驗與精神滋養(yǎng)。

金地華北副總經理、北京公司總經理遇繡峰：

城市運營商的終極客戶就是消費者。城市的細胞，就是社區(qū)。城市運營既需要總體協(xié)同，同時也需要開發(fā)商對社區(qū)進行提升。細胞的健康與豐盈，細胞充滿生命力，富有人文精神，對于城市運營極為重要。所以開發(fā)商一定讓自己的開發(fā)項目成為城市發(fā)展建設的有機組成部分，相互成就?！?/p>

從定量的維度來看，堅持梳理多年積累的大量客戶，運用問卷調研等模式，認真做好消費者畫像梳理及描摹。從定性的維度來看，我們堅持做定期的消費者面對面訪談，從一開始就認真傾聽一線聲音，真正形成一線感知，尊重消費者個體需求，對于持有型物業(yè)各類經營者也要確保精細化運營管理。

萬科杭州未來社區(qū)發(fā)展中心合伙人王宋偉：

增量到存量，從根本上對開發(fā)商提出了持續(xù)升級的要求：必須從開發(fā)轉向開發(fā)與經營并重，且要在經營中探索社區(qū)長效運營的模式。

未來社區(qū)是近年來浙江以開放、創(chuàng)新思維系統(tǒng)性重構傳統(tǒng)城市社區(qū)建設模式的一次探索。從建小區(qū)到建社區(qū)、從造房子到造生活，未來社區(qū)打破傳統(tǒng)社區(qū)單一居住模式，有機整合周邊空間資源，全面落地鄰里活動、養(yǎng)老托幼、健康管理、商業(yè)服務、社區(qū)治理等基礎公共服務。

通向未來的列車不會朝發(fā)夕至，城市發(fā)展需要解決現(xiàn)實的痛點：

城市敘事應如何圍繞城中人展開？數字技術可以優(yōu)化哪些城市運行規(guī)則？商業(yè)活動如何創(chuàng)新塑造城市生活的未來場景？

場景實驗室創(chuàng)始人吳聲：

「用戶型城市」越來越受期待，需要深刻理解市民價值，以市民生活便利性為導向。場景營城的要義正在于，在那些看不見的地方，觀察到城市與人的和諧共生，洞見流動的場景如何始終「以人為本」。

通過「用戶定義」的參與式共建，城市迎來新的「場景供給側革命」，場景時代新商業(yè)邏輯與多樣性、個性化的城市特質之間，正在進行激烈聚變。

用戶與社區(qū)的個性與多樣性被充分挖掘，社區(qū)IP定義城市IP。數字時代的美好生活，正表現(xiàn)為一座城市極大化的「場景流動」，幸福的定義愈加數字優(yōu)先、內容優(yōu)先，也是場景優(yōu)先、生活提案優(yōu)先。

明源云合伙人、高級副總裁童繼龍：

當技術驅動未來城市空間，從用途空間的服務區(qū)劃分到隨時隨地的功能服務時，基于行業(yè)的巨大變化和新機會的涌現(xiàn)，明源云沿著不動產數字化的方向擴展，深入到與不動產相關業(yè)務場景的SaaS應用，共同為更多企業(yè)提供數字化升級服務。

戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產部董事總經理甄仕奇：

我們一直倡導的，為城市帶來更多精彩。商業(yè)需要更加精彩、有趣、包容及多元。不僅僅是滿足基本的吃穿用度的需求，而是創(chuàng)造一個線下的話題、一個固定的圈層場所。

中赫集團副總裁周喆：

城市存量空間中也需要擴充體育運動場所。改造完成后的新工體，將成為向市民開放的城市公共空間，并打造大型城市體育公園，成為首都市民“15分鐘健身圈”的有力保障。項目將充分利用地面公園，以“口袋公園”形式打造多功能健身設施與休憩小景，“還綠于民”的同時，為市民提供便捷舒適的大眾健身環(huán)境，并可組織開展多種文化體育類展演活動，進一步增強市民的“幸福感”、“獲得感”。

北京鏈家總經理李峰巖:

單邊代理模式在國外已經實現(xiàn)多年，前不久深圳新版二手房交易 網簽系統(tǒng)在國內首次推出“單邊代理”模式，即買賣雙方通過獨立委托，與受托中介機構形 成單邊委托關系。這是房產中介行業(yè)的一次新探索，有利于保障買賣雙方的服務質

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