即使經(jīng)歷蛋殼的“驚雷”，憑借省心省力、拎包入住，長租公寓仍在租房市場占據(jù)著一席之地。

“我畢業(yè)之后就入職了華為。當(dāng)時(shí)工作出差特別多，基本上都住在酒店，所以沒有租房需求。2020年我換了工作和城市，租房的時(shí)候因?yàn)槿嗽谕獾責(zé)o法看房，再加上朋友推薦，就住進(jìn)了朋友所住的泊寓。后來朋友搬了出去，我還是沒動(dòng)，目前已經(jīng)在這里住了兩年、續(xù)約了一次了。”廣州的粵粵告訴燃財(cái)經(jīng)。

省心、方便是長租公寓最大的優(yōu)勢(shì)。北京的舒期也表示：“從2017年畢業(yè)開始，我已經(jīng)租房4年多了，期間租的全是長租公寓，基本上不是自如就是蛋殼。對(duì)于我來說，長租公寓除了貴點(diǎn)之外幾乎完美?？捶康倪^程簡單，自己在APP看房，合適的就找管家線下帶看，房源情況、價(jià)格直接透明。入住之后有保潔、有維修，也特別省心。”

只是經(jīng)歷了一系列長租公寓的爆雷，也讓選擇長租公寓的年輕人心頭縈繞著一絲擔(dān)憂。粵粵是比較膽大的那一個(gè)：“我現(xiàn)在住的長租公寓只押一付一，如果爆雷，我也只是損失兩個(gè)月租金而已，到時(shí)候換一家住就行?！?/p>

舒期和三石則更加謹(jǐn)慎?！艾F(xiàn)在選擇長租公寓時(shí)我也會(huì)更加謹(jǐn)慎，基本上只考慮自如這些比較大、比較可靠的長租公寓品牌?！笔嫫诒硎?。經(jīng)歷過蛋殼爆雷，如今住在自如的三石則說道：“現(xiàn)在最多選擇季付?！?/p>

但變化也在發(fā)生。一些年輕人正在“逃離”長租公寓?！暗皻こ鍪碌臅r(shí)候，我正住在另外一家集中式長租公寓。當(dāng)時(shí)看著無家可歸的蛋殼租客，我也在擔(dān)心自己所住的長租公寓是否會(huì)出事，后來2021年初換房的時(shí)候，我就更傾向于找房東直租的房源?！绷至照f道。

長租公寓行業(yè)也面臨著變化，分散式長租公寓開始控制成本。自2020年11月開始，就有消息傳出，自如正在要求房東降租。2021年2月，自如還推出了“增益租”——以往由自如免費(fèi)的裝修，變成房東出裝修費(fèi)；租金也從固定租金，變成市場走低情況下約八成。

近期燃財(cái)經(jīng)在小紅書等平臺(tái)看到，和自如租約到期后，不少房東選擇了不再續(xù)約?！皸l件正在變得苛刻，收入也越來越低?！币晃环繓|琳達(dá)告訴燃財(cái)經(jīng)，“按照新的合約條款，估計(jì)只能拿到保底80%房租收入。”

集中式長租公寓則在變得越來越多。比如自如APP已經(jīng)上線了自如寓等集中式公寓；而在貝殼找房的租房業(yè)務(wù)下，也有“公寓”頻道，提供城家公寓、冠寓、魔方公寓等獨(dú)棟、集中式公寓。

邁點(diǎn)研究院高級(jí)分析師劉倩向燃財(cái)經(jīng)判斷：“租房市場也是住房市場的一個(gè)部分，長租公寓作為其中一個(gè)供應(yīng)，預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)震蕩和發(fā)展，但也會(huì)分化。比如藍(lán)領(lǐng)公寓和服務(wù)式公寓比較好做，因?yàn)橐粋€(gè)面對(duì)企業(yè)，一個(gè)面對(duì)高端人群。而白領(lǐng)公寓則由政府來做?，F(xiàn)在很多企業(yè)下場，也都愿意做服務(wù)式公寓，因?yàn)檫@類中高端公寓才有可能長期盈利?！?/p>

租客的選擇

從蛋殼搬進(jìn)自如的三石更多的是被無奈所裹挾、客觀條件所限制。

“我是2019年9月住進(jìn)蛋殼的。當(dāng)時(shí)簽的是一年，租約在2020年9月到期。本來有機(jī)會(huì)避開蛋殼爆雷的波及，但2020年9月租約到期后，當(dāng)時(shí)的房源和蛋殼的合約也還剩7個(gè)月，所以就續(xù)簽了，準(zhǔn)備住完這7個(gè)月?！比貞?。

“后來11月蛋殼出事了，我也就面臨著換房的問題。”三石繼續(xù)說道，“最后選擇自如，有很多因素影響吧。一是因?yàn)槲乙粋€(gè)人，為了節(jié)省成本，需要找合租，但通常中介或者房東直租的房源都是整租，成本太高了。二是和朋友們的時(shí)間、距離對(duì)不上，所以也沒辦法和朋友合租。三是我當(dāng)時(shí)換了工作，沒有太多時(shí)間和精力花在找房子上。”

這也是大城市打工年輕人的典型情況，多數(shù)人獨(dú)身在大城市工作，為了降低租房成本，合租是最好的選擇。但市場上，除了自如合租，其他渠道的合租房源并不多。

“如果不差錢的話，誰不想住長租公寓呢，畢竟又省心又省事?！绷至罩毖?，“但從成本最優(yōu)來選，還是房東直租最佳。”

不過，房東直租并不好找。“被蛋殼趕出來之后，我就心想再也不住長租公寓了。于是擺在我面前的選擇只剩兩個(gè)，一是找中介，二是找房東直租。中介一般是整租，費(fèi)用比較高而且我也不敢一個(gè)人住，所以就把重心放在了房東直租上，在豆瓣、微博、六六直租等平臺(tái)看?！弊饪椭莒`表示。

在海量互聯(lián)網(wǎng)信息中尋找房東直租房源無異于“大海撈針”。今年11月從南方來北京實(shí)習(xí)，需要租房的洽洽說道，“因?yàn)椴幌胝抑薪?，就自己在小紅書看了經(jīng)驗(yàn)貼，了解北京租房大概的價(jià)位、租房的一些注意事項(xiàng)、找房源的信息渠道等。然后去豆瓣、閑魚找房子，加了大概20個(gè)號(hào)稱‘有房出租’、‘房東直租’的人，結(jié)果只有一個(gè)是房東直租，其他幾乎都是中介?！?/p>

最后周靈花了20天，才找到合適的直租房源：“找到最后我差點(diǎn)崩潰，甚至想直接沖到小區(qū)問保安或者大爺大媽。但還好最后一位房東看到我的求租帖后，聯(lián)系到我，找到了合適的房子?！?/p>

洽洽最后則是通過中介成交：“房東直租實(shí)在是太少了，通過中介租房也能省去很多麻煩，畢竟他們是專業(yè)的，可以根據(jù)我們的需求推薦針對(duì)性的房源。而且我實(shí)習(xí)只是短租，不通過中介很難找到房子。”

沒時(shí)間或沒精力在租房上花心思的人則直接交給了中介或住進(jìn)了長租公寓。

“這些年住長租公寓都是自己在APP上看房，然后線下看房簽約，基本上都是自己找的、滿意的房子，沒什么不愉快的經(jīng)歷發(fā)生。住蛋殼也是2018年到2019年的時(shí)候，沒碰上蛋殼爆雷?！笔嫫谡f道，“估計(jì)也是因?yàn)闆]碰上不好的事情，所以對(duì)長租公寓也沒什么抵觸。有句話說，壞事沒發(fā)生到自己頭上的時(shí)候，總覺得自己是幸運(yùn)的那一個(gè)。”

“坦白來說，如果不選擇長租公寓，年輕人租房肯定會(huì)有其他選擇。只是會(huì)更麻煩而已?！笔嫫诒硎?。

分散式長租公寓的收縮

即使長租公寓仍是年輕人租房的選擇，但不得不承認(rèn)的是，蛋殼、自如這類分散式長租公寓正在變得審慎。

有用戶在小紅書表示：“朋友小區(qū)的房子想交給自如，但自如表示不收房了。說是該小區(qū)有些房源降價(jià)了三次都沒租出去。另外一些偏遠(yuǎn)的地方，新房都不收了?！倍匀缫蠓繓|降租的消息早在2020年11月就有傳出。

“長租公寓市場極速擴(kuò)張的時(shí)候，公司最重要的指標(biāo)就是收房數(shù)量，為了拿到房源也會(huì)給房東比較高的租金價(jià)格。不過當(dāng)時(shí)行業(yè)環(huán)境好，即使給房東高租金，也是可以賺錢的?，F(xiàn)在租金降下來了，一些房源就開始賠錢，為了止損，就只能和房東談降房租或者解約。”曾任自如管家的浪浪告訴燃財(cái)經(jīng)。

自如也在降低收房的成本?！?018年我簽約自如的時(shí)候，當(dāng)時(shí)還是自如免費(fèi)裝修，合約到期后所有東西歸房東。在租金方面，則是去掉三年空置期100天，實(shí)收32.7個(gè)月租金，每年大概能收到11個(gè)月租金，且租金每年有3％漲幅。照這樣算，是很劃算的?！绷者_(dá)介紹。

今年琳達(dá)的房源到期，考慮是否續(xù)約的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)自如有了新條款：“新條款要求新簽約房源由房東墊付裝修費(fèi)，有房東說他們要給十幾萬裝修費(fèi)用。老合同雖然不用裝修，但房租漲幅降低了，由每年3%漲幅改成了第三年才能漲3%不到。同時(shí)，一整年全部租出去才能拿到全部房租，不然按比例扣減。以我自己的房子為例，估計(jì)只能拿到八成保底房租?！?/p>

曾經(jīng)將房源托管給自如，意味著省心和高收入。2018年蛋殼和自如“搶房源”火熱時(shí)，有房東曾表示：自家102平米的三居，心理預(yù)期價(jià)7500元/月，在自如和蛋殼兩家公司拼命爭搶下，最終蛋殼以10800元/月的價(jià)格拿下該房源。

但這成為過去。方方就表示：“我家對(duì)面業(yè)主，將房子交給自如，三室隔成四室，收入才8000元/月，但同小區(qū)正常整租的價(jià)格是12000元/月。于是合約到期后就收回來自己對(duì)外租了，說太虧了?！币灿蟹繓|表示：“把房子交給自如，房東扣除給自如的服務(wù)費(fèi)，實(shí)際到手價(jià)比市場價(jià)低15%左右?！?/p>

“以前因?yàn)樽匀绶孔飧?，所以即使扣除空置費(fèi)、服務(wù)費(fèi)，到手也不會(huì)虧太多。但現(xiàn)在交給自如收到的租金遠(yuǎn)低于市場價(jià)，太虧了。”琳達(dá)介紹。

曾經(jīng)以“高收低租”、搶占市場的長租公寓，開始算賬。琳達(dá)看到的新條款即自如今年2月啟動(dòng)的“增益租”。自如將其比喻為：“長租模式像吃利息，‘增益租’模式像合伙分紅，還有8成保底。2021年5月，自如CEO熊林也在2021中國住房租賃發(fā)展論壇上提到：“我們希望通過無差價(jià)的‘增益租’業(yè)主托管新模式，推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型和全新產(chǎn)品落地?！?/p>

對(duì)于自如來說，“增益租”是風(fēng)險(xiǎn)的降低。但對(duì)于房東來說，則是實(shí)打?qū)嵉氖杖氲臏p少。于是，房東計(jì)劃停止合約，轉(zhuǎn)投了中介或者直租的懷抱。在貝殼找房的租房板塊下，燃財(cái)經(jīng)也看到部分自如裝修的房屋正在以普通出租的方式進(jìn)行出租。

行業(yè)環(huán)境改變，平臺(tái)開始謹(jǐn)慎，影響到的不只是房東，還有管家。“這兩年離職的自如管家更多了?！崩死吮硎?，“而且似乎大家更不愿意來自如工作了。因?yàn)槟憧梢钥吹?，自如招人的門檻正在降低，以前都要求本科，但現(xiàn)在大專也可以。”

浪浪介紹，自如管家分為租房管家和收房管家。租房管家按照出租的單量計(jì)算工資，收房管家則是按照收房成本和出租租金的差價(jià)計(jì)算收入。而收房管家級(jí)別高于租房管家，曾經(jīng)對(duì)于自如管家來說，收房也比租房收入更高。

但最近一份來自職友集的數(shù)據(jù)則顯示，目前自如管家平均工資11000元/月，較2020年下降了2%；收房管家平均工資則為8700元/月，較2020年下降了36%?！靶剿蟛蝗缜?，大家都是拿錢辦事而已，當(dāng)然選擇離開了?！币晃浑x職的自如管家直言。

“2019年我離開自如主要是判斷長租公寓的行業(yè)紅利到了平臺(tái)期。因?yàn)楫?dāng)時(shí)自如的房租一直在漲，而且確實(shí)漲得有點(diǎn)離譜，比如一些很偏遠(yuǎn)的房源，自如租金都能比普通房源翻倍。另外當(dāng)時(shí)北京的政策也越來越緊，大環(huán)境不好，我就就感覺不會(huì)一直這樣下去?！崩死吮硎?。

“如今來看，市場的發(fā)展跟我的判斷一致?！崩死酥毖浴?/p>

長租公寓在變動(dòng)中調(diào)整

長租公寓曾是“風(fēng)口”。2016年國務(wù)院政府工作報(bào)告首次提出“建立購租并舉的住房制度”。隨后，2016年6月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出鼓勵(lì)新建租賃住房……培育發(fā)展住房租賃企業(yè)、鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)、規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)、支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。

此后，長租公寓一時(shí)風(fēng)頭無兩，大批房企、中介公司、創(chuàng)業(yè)者、酒店系沖入長租公寓賽道。2018年，蛋殼和自如“搶房源”、“搶市場”爭得火熱。2019年和2020年，青客公寓和蛋殼公寓先后上市。

但長租公寓的風(fēng)光也止步于此。2020年，長租公寓相繼爆雷，最廣為人知的便是蛋殼公寓。有統(tǒng)計(jì)顯示，2020年近60家長租公寓爆雷。

如今一年過去，蛋殼們的爆雷似乎只是長租公寓的一個(gè)小插曲，作為租房供應(yīng)來源之一，長租公寓的整體市場走向并沒有改變。

自如研究院在三季度數(shù)據(jù)中表示：長租公寓爆雷抑制了2020年租客需求的釋放，但僅用了半年，積累的需求便在2021年初爆發(fā)，以部分城市為例，2021年2月武漢整體房屋租賃成交量環(huán)比提升61%，南京提升24%。目前自如分散式房源主要城市入駐率已經(jīng)超過95%，自如寓、自如里也呈現(xiàn)9成滿租狀態(tài)。

11月，自如研究院攜手新華網(wǎng)發(fā)布的《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》也指出：對(duì)于如何租到稱心如意的房子，有65%的租客選擇“機(jī)構(gòu)化長租房”，為租客租房的首選，這一比例較去年調(diào)研時(shí)上升9%。

仲量聯(lián)行2021年9月發(fā)布的《中國長租公寓市場白皮書》也契合了這一觀點(diǎn)：2020年一季度后，國內(nèi)疫情迅速得以控制，企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序進(jìn)行、人們的生活和工作步入正軌；尤其是2020年下半年以來，重點(diǎn)城市長租公寓市場租賃需求迅速恢復(fù)。

同時(shí)，長租公寓品牌還在積極擴(kuò)張。邁點(diǎn)研究院的跟蹤數(shù)據(jù)顯示：2021年10月，公寓品牌開業(yè)熱度不減，其中泊寓成都交子薈·國際公寓開業(yè)；窩趣深圳寶安萬達(dá)廣場、廣州黃花崗地鐵站、杭州西湖沈塘橋地鐵站、中山坦洲香海輕社區(qū)四店齊開……

但長租公寓市場經(jīng)歷了六年的發(fā)展和市場的優(yōu)勝劣汰，變化也在發(fā)生。曾經(jīng)“高收低租”以求占領(lǐng)市場的分散式租賃被蛋殼的“雷聲”驚醒，走上了謹(jǐn)慎的道路。而集中式長租公寓“冒頭”的越來越多。

仲量聯(lián)行在白皮書中指出：根據(jù)對(duì)投資人的調(diào)研反饋，90%的投資人都在考慮采用存量資產(chǎn)改造模式；其次才是新建開發(fā)模式，選擇比例為55%；還有32%的投資人選擇了輕資產(chǎn)委托管理和包租模式。

政府也在以租賃用地的方式主導(dǎo)保障性租賃住房。據(jù)克而瑞·租售跟蹤數(shù)據(jù)：僅2021年10月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)核心八城中，就有上海、杭州、北京、武漢4城成交租賃地塊58幅。同時(shí)，上海、北京、杭州、武漢、長沙五城市成交了53幅需自持租賃用地。

“我國住房建設(shè)體系以‘房住不炒’、‘多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉’為主線。租賃產(chǎn)品的搭建，也強(qiáng)調(diào)要滿足多元化的居住需求?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出?！澳壳拔覈⒉蝗鄙僮赓U產(chǎn)品，民宅、機(jī)構(gòu)開發(fā)的長租公寓都是滿足市場需求的方式。但還是缺少能夠平抑租金、滿足中低收入家庭需要的租賃產(chǎn)品，這部分就需要由政府來承擔(dān)相應(yīng)的保障房的角色。所以未來仍舊會(huì)延續(xù)這一主線，搭建多元化的、滿足多種需求的租房產(chǎn)品。”

在租購并舉的大背景下，各級(jí)政府也在不斷出臺(tái)政策規(guī)范租房市場。2017年和2020年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部兩次就《住房租賃條例》征求意見。11月23日和11月24日，上海、北京先后介紹和審議《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見》、《北京市住房租賃條例（ 草案 ）》，對(duì)租金漲幅，以及押金不得超過1個(gè)月、租金一次性不得收超過3個(gè)月，和不得誘導(dǎo)使用租金貸等作出要求。

對(duì)于奮斗在大城市的年輕人，租房是繞不開的話題。眼下針對(duì)長租公寓的規(guī)范變得越來越多，但爆雷也偶有發(fā)生，年輕人在“圖便宜”的同時(shí)，仍需保留一分謹(jǐn)慎。

文中粵粵、舒期、三石、林琳、琳達(dá)、周靈、洽洽、浪浪為化名。

*免責(zé)聲明：在任何情況下，本文中的信息或所表述的意見，均不構(gòu)成對(duì)任何人的投資建議。

你還在住長租公寓嗎？

本文來自微信公眾號(hào)“燃次元”（ID:chaintruth），作者：謝中秀，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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