近兩個(gè)月來，以“工抵房”、“內(nèi)部房源”、“一口價(jià)房源”為名的新房房源開始頻繁地出現(xiàn)在各地房地產(chǎn)市場，其價(jià)格較此前銷售的正常房源普遍低一些，個(gè)別房源折價(jià)幅度也較大。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，10月以來，無論是一線城市還是二三線城市均頻繁地出現(xiàn)“工抵房”房源的宣傳信息，包括廣州、廈門、武漢、合肥、蘇州、徐州、南昌等地，折扣幅度在75折到9折不等。

記者發(fā)現(xiàn)，這些“工抵房”房源有的確實(shí)是用來抵扣工程款、戶型樓層較差的特殊房源，有的卻是披著“工抵房”外衣實(shí)則降價(jià)促銷的房源。有購房者確實(shí)被“工抵房”價(jià)格吸引想撿漏，但需要注意，“工抵房”存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。

廣州某項(xiàng)目“工抵房”清單

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“讓利150萬/套”

“工抵房”一般指工程抵押房，在某些條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)或開發(fā)，會向銀行或房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)（如建筑商、材料商等）進(jìn)行融資貸款，抵押該房地產(chǎn)項(xiàng)目中尚未出售房屋的全部（或部分）產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。

一般情況下，“工抵房”之所以便宜，主要因?yàn)殚_發(fā)商將房子抵押給債權(quán)方時(shí)就已經(jīng)折價(jià)；或?yàn)闇N或者瑕疵類產(chǎn)品；或?yàn)榻祪r(jià)促銷，回籠資金，以“工抵房”的名義讓降價(jià)合理化。

10月初，廣州荔灣雅居樂天際715就推出了一批引發(fā)市場熱議的“工抵房”，因?yàn)檫@批工抵房的讓利幅度達(dá)到了150萬元/套。中介對其的宣傳是“原價(jià)550萬-600萬元，由于工程公司急需回籠資金，特批30套，一口價(jià)僅需350萬元/套起，復(fù)式住宅64-67平方米?！?/p>

“從10月開始，關(guān)于‘工抵房’的宣傳信息就多了起來，11月更是出現(xiàn)了一堆‘工抵房’、‘特價(jià)房源’項(xiàng)目?！币幻錆h房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)如是表示。

比如武漢帝大御璟城、千山凌云均打出“工抵價(jià)”、“工抵房”口號，關(guān)于帝大御璟城的宣傳海報(bào)顯示好樓層可以去到11xxx元/平方米。記者以購房者身份從代理該樓盤的中介人士處了解到，該項(xiàng)目均價(jià)是12500元/平方米，個(gè)別戶型均價(jià)可以去到11600元/平方米，頂樓房源有的可以做到均價(jià)11300元/平方米。

“近段時(shí)間‘工抵房’之所以激增，主要是年末工程方對工程款需求迫切，因?yàn)槟觋P(guān)將至，拖欠農(nóng)民工工資后果較為嚴(yán)重”，同策研究院資深分析師肖云祥在接受記者采訪時(shí)表示，從行業(yè)面看，房企目前流動資金情況并不樂觀，而部分城市的限跌令使得房企并不能通過直接促銷降價(jià)的形式快速回籠資金，所以采取“工抵房”的形式來償還工程款。

一位合肥房地產(chǎn)資深人士也告訴記者，最近新房渠道關(guān)于“工抵房”、“特價(jià)房源”的促銷很多，部分房源的折扣幅度在86折，還有的可以做到8折。

10月初，江蘇徐州吾悅?cè)A府也推出了“工抵房”優(yōu)惠活動，原價(jià)7000多元/平方米，而“工抵房”的售價(jià)是5388元/平方米。

克而瑞研究中心指出，從“工抵房”的區(qū)域分布來看，數(shù)量和城市市場熱度呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。廣州、南京、蘇州和廈門等城市10月均迎來階段性疲軟，桂林、徐州等三四線城市也表現(xiàn)平平甚至承壓，市場下行的城市“工抵房”數(shù)量往往較多。

2

變相降價(jià)促銷？

作為小眾營銷手段之一，“工抵房”已存在于房地產(chǎn)行業(yè)多年。在市場上行時(shí)期，“工抵房”與正常房源的價(jià)格差異不會太大，且基本都屬于戶型樓層較差的特殊房源。

一位西南地區(qū)專做房地產(chǎn)裝修的工程人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，其承接過一個(gè)龍頭房企在西南的房地產(chǎn)項(xiàng)目，結(jié)款時(shí)部分款項(xiàng)就被幾套“工抵房”抵扣，這些房源普遍都是頂樓或底樓這類“天地樓層”，本身就比正常房源便宜一點(diǎn)。

但近期出現(xiàn)在市場的“工抵房”，有不少是在變現(xiàn)降價(jià)促銷。

一位TOP50房企人士告訴記者，他們?nèi)ツ晖瞥鲞^真正的“工抵房”，一共只有50套，是工程承包方抵賬房源，由工程承包方指定簽約主體，項(xiàng)目上協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)，除“工抵房”外其他房源無大幅度價(jià)格波動。

記者也從一位代理人士處了解到，目前上文提及的雅居樂天際715仍有“特價(jià)房源”在售，總價(jià)370萬-400萬元/套不等。

肖云祥補(bǔ)充指出，不排除開發(fā)商以“工抵房”形式來促銷的可能。雖說價(jià)格比市場價(jià)格要低，但“工抵房”存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，購房者需要謹(jǐn)慎。

江蘇徐州吾悅?cè)A府推出“工抵房”優(yōu)惠活動后不久，就收到了徐州市賈汪區(qū)市場監(jiān)督管理局下發(fā)的責(zé)令改正通知書。通知書顯示，徐州市賈汪區(qū)億睿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱億睿公司）以“工抵房”的名義對宣傳降價(jià)銷售商品房的行為違反了相關(guān)規(guī)定，責(zé)令停止違法行為。

隨后，億睿公司發(fā)布聲明稱，吾悅?cè)A府“工抵房”優(yōu)惠活動取消執(zhí)行，并恢復(fù)按原市場價(jià)格銷售。

克而瑞研究中心認(rèn)為，不少“工抵房”在宣傳時(shí)也會打出“清尾工抵房”口號，與特價(jià)房同理，因此二者差距不大。不過需要注意的是，特價(jià)房往往是難以快速去化而讓利，“工抵房”則可能涉及企業(yè)難以結(jié)算工程款項(xiàng)的問題。

撰文| 黃婉銀

編輯| 陳夢妤

本文來自微信公眾號“鎂刻地產(chǎn)”（ID:Real-estate-Circle），作者：鎂刻地產(chǎn)，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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