就是我們翻開(kāi)房產(chǎn)證都會(huì)看到上面標(biāo)注“70年產(chǎn)權(quán)”，我知道70年后房子還是歸我的，或者說(shuō)我還需要交一些稅費(fèi)。

但是這些答案都太過(guò)籠統(tǒng)，一個(gè)房子住了70年后會(huì)發(fā)生什么變化，如果不能住了我們又該怎么辦？

所以今天想認(rèn)真問(wèn)下，我們的房子滿70歲后，該怎么辦？

01

要回答這個(gè)問(wèn)題，可能得分兩步：

首先，得有房子真的滿了70歲。

貌似大部分小區(qū)都建于80-90年代，離70歲還差30-40年，但其實(shí)中國(guó)第一批商品房建于上世紀(jì)50年代。

這個(gè)年代里，我們看到兩個(gè)最早一批的商品房是建于1958年的彭浦新村，和建于1951年的曹楊新村，這兩個(gè)小區(qū)一個(gè)63歲，一個(gè)今年正好70歲。

所以這些第一批滿70年的房子，現(xiàn)在怎么樣了。

我們先看看一個(gè)小區(qū)快70歲的樣子，這是將近70歲的彭浦新村。

彭浦新村彭一小區(qū)，來(lái)源：上海房管

曹楊新村的主體還是好的，所以是進(jìn)行了全域修繕。

曹楊新村，來(lái)源：小喵奇談（左），澎湃新聞（右）

70年前的人均住宅面積是以個(gè)位數(shù)算的，這樣的房子在過(guò)去是人人羨慕的公家房子，可是現(xiàn)在再看就是略顯逼仄的空間。

各位有機(jī)會(huì)可以去北上海大寧那一帶看看60-70年代的老公房，廚房、衛(wèi)生間基本都是一人份的，就是一個(gè)人用剛好夠轉(zhuǎn)身。

然后因?yàn)榉忾]陽(yáng)臺(tái)+窗墻比過(guò)小+層高不高，室內(nèi)光線昏暗，時(shí)間一長(zhǎng)就容易起味道，不管你是再愛(ài)干凈的人，也很難住的好。

而這還算是不錯(cuò)的，因?yàn)橹辽龠€是60后、70后，甚至80后的房子，真正50年代的老公房在歲月的洗禮下，基本只剩一堆黃褐色的骨架，還不太牢固。

這樣的房子別說(shuō)正常生活品質(zhì)，就連居住安全都不一定能保證。

那這樣的房子，該怎么辦，這兩個(gè)小區(qū)給出了兩種答案。

第一，如果還能住，那就是翻新、修繕、甚至改建，如曹楊新村。

第二，如果不能住，如彭浦新村。

這種的，我們應(yīng)該這么做。

02

上海這幾年提供了一種思路，叫原拆原建。

70年后的房子，因?yàn)榻ㄖ黧w耗損關(guān)系，不僅居住體感差，甚至連建筑主體結(jié)構(gòu)都有可能存在安全隱患，

所以彭浦新村的案例，對(duì)我們未來(lái)房子滿70歲之后，可能更有借鑒價(jià)值。

那將近70歲的彭浦新村是怎么做的？

靜安區(qū)相關(guān)部門(mén)，在彭浦新村所在地，把房子拆了重新蓋，也就是所謂的“原拆原建”。

原拆原建即房屋翻建，指按原建筑面積，在原房屋位置翻建新房屋。

居民先通過(guò)在外租房過(guò)渡等方式搬離老房，然后由政府將老房拆除在原地重建，然后等房子竣工，居民再搬回來(lái)的一種改造方案，改建原則是“拆一還一”。

跟它的字面意思一樣，就是讓居民先出去住一段時(shí)間，然后這段時(shí)間把以前的房子推倒重建，房子蓋好后再讓居民搬回來(lái)，這背后的主導(dǎo)方主要是上海市。

我們可以對(duì)比下，原拆原建前后的彭浦新村。

這是現(xiàn)在的彭浦新村。

未來(lái)會(huì)變這樣，這是效果圖

這種拆法，遵循的原則就是，你現(xiàn)在有多少，到時(shí)候就拆多少，如果要增大面積，就需要額外再買。

不過(guò)實(shí)際情況中，原拆原建后的房子，在沒(méi)有額外買的情況下，依然會(huì)得到比以前更大的居住面積。

比如我看到的一個(gè)案例：彭一小區(qū)原拆原建那會(huì)，在歸并戶型的時(shí)候，將原來(lái)15㎡、16㎡的房屋都增加到20㎡。

這個(gè)面積很小對(duì)不對(duì)，但我告訴你20㎡可以做什么：

以前一個(gè)10㎡的房間可以蝸居一家三口，衛(wèi)生間得和別家共用，現(xiàn)在的20㎡可以做一個(gè)雙南兩居室，有獨(dú)立廚衛(wèi)，還可以再加一個(gè)4㎡的陽(yáng)臺(tái)。

而以前部分老房子的廚衛(wèi)甚至是連在一起的，然后過(guò)道長(zhǎng)這樣。

武川路222弄，來(lái)源：中國(guó)青年報(bào)

我看過(guò)印象最深的一段話，是彭浦小區(qū)一位吳老伯對(duì)青年報(bào)記者說(shuō)的話：

“我在這里住了整整58年，之前我們迫切需要改善居住環(huán)境。每年刮臺(tái)風(fēng)，下水道堵死，我家就水漫金山，地上的東西都會(huì)浮起來(lái)，老母親無(wú)法上廁所，我只能背著她去公廁?！?/p>

總的來(lái)說(shuō)，重建的房子，有兩個(gè)肉眼可見(jiàn)的改變，對(duì)城市而言，周邊面貌發(fā)生了質(zhì)的改變；對(duì)居民來(lái)說(shuō)，生活環(huán)境上升的可不止一點(diǎn)點(diǎn)。

更重要的改變是，原拆原建后，房子什么產(chǎn)權(quán)、還有多少年？

這些原拆原建后的房子，將會(huì)被辦理房屋所有權(quán)證變更。

又因?yàn)橹匦略俳?，變化的不僅僅是房屋結(jié)構(gòu)，還有建造年份。

而這點(diǎn)改變非常重要，因?yàn)檫@關(guān)系到房子所有人房屋買賣情況，因?yàn)?strong>影響貸款年限。

順著這個(gè)線索，我們也似乎看到了原來(lái)70歲后的房子，還可以這么處理。

03

能這么做，背后是什么道理？

原拆原建，總的原則還是“拆一換一”，這對(duì)于市中心如今的土地價(jià)值而言，無(wú)疑是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

因?yàn)樵诖酥?，我們?tīng)到的上海市的城市更新更多是從市區(qū)拆郊區(qū)，或者直接拿錢(qián)，最后還是買在市區(qū)以外地方的案例。

一般而言，聽(tīng)到說(shuō)自己的小區(qū)被選中為原拆原建，大多數(shù)業(yè)主都很歡喜，我想應(yīng)該沒(méi)有居民會(huì)反對(duì)在不離開(kāi)老房子的前提下，還能住更好房子的機(jī)會(huì)吧。

那么問(wèn)題來(lái)了，為什么只有個(gè)別小區(qū)可以原拆原建。

為此我從114，打到市民熱線、又打到房管局、又打到各個(gè)區(qū)房管局，結(jié)果讓我等3-5、或者15個(gè)工作日。

最后我撥通了一位拆遷條線律師的電話，才問(wèn)到一些大致信息。

原拆原建也屬于舊改的一種，也就是城市更新的一個(gè)種類。

各個(gè)區(qū)都會(huì)針對(duì)“原拆原建”列一長(zhǎng)條約束條件，這些條件都是必要條件的存在。

也就是說(shuō)這里面任何一條不合格，這個(gè)小區(qū)就不符合“原拆原建”條件，就會(huì)被否決，接著律師對(duì)其他條件都閉口不提。

只對(duì)“建筑是否滿70年”這條表示肯定，因?yàn)檫@條差不多是各區(qū)通用的一個(gè)約束條件，如果某小區(qū)可以執(zhí)行原拆原建，那么它一定是一個(gè)將近70年的小區(qū)。

這也逆向證明了在上海一個(gè)70年產(chǎn)權(quán)將滿的小區(qū)可能會(huì)有哪些解決路徑。

那用原拆原建去處理70年產(chǎn)權(quán)到期這件事的道理在哪，或者說(shuō)這件事的法律依據(jù)是什么？

今年年初頒布的《民法典》關(guān)于70年產(chǎn)權(quán)的思路是：

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期

也就是說(shuō)，住宅用地的產(chǎn)權(quán)年限滿70年之后，是可以自動(dòng)續(xù)期。

但要明確一點(diǎn)，這里延續(xù)的是什么？

? 房屋所有權(quán)，屬于業(yè)主

?土地所有權(quán)，屬于國(guó)家

我們說(shuō)的70年，是土地所有權(quán)。

而房屋所有權(quán)，讓我們對(duì)房屋有一切處置權(quán)，而且永久歸自己所有，說(shuō)的夸張點(diǎn)，就算是房子塌了，那一磚一瓦還是你的。

。以此類推，無(wú)論多少個(gè)70年，土地依然國(guó)家的，房子也依然還是我們的

所以原拆原建的道理就在這，如果房子沒(méi)有影響城市規(guī)劃，那70年后原拆原建是我們今天給滿70年房子的一次回答。

04

其實(shí)原拆原建，還有一個(gè)名字叫“拆落地”。

原拆原建對(duì)上海來(lái)說(shuō)并不陌生，它在城市建設(shè)部門(mén)文件上還有一個(gè)名字，“拆落地”。

這是上海城市更新的一種模式，也是對(duì)70年產(chǎn)權(quán)商品房后續(xù)如何處理的一次探索。

上海在政策上很早就開(kāi)始支持這種舊改方法。

2018年印發(fā)了《上海市舊住房拆除重建項(xiàng)目實(shí)施管理辦法》：考慮到拆落地改造地塊情況復(fù)雜，涉及回搬居民的訴求往往較難統(tǒng)一，在明確改造標(biāo)準(zhǔn)、改造方案和調(diào)整需求的基礎(chǔ)上，針對(duì)涉及規(guī)劃調(diào)整的項(xiàng)目。

? 一是簡(jiǎn)化規(guī)劃審批程序，按簡(jiǎn)易程序辦理，目前靜安、長(zhǎng)寧等區(qū)的相關(guān)項(xiàng)目已完成規(guī)劃審批

?二是支持相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)，在符合規(guī)劃導(dǎo)向和原則，并滿足日照、安全的前提下，對(duì)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、建筑高度等指標(biāo)予以支持

在市中心很多老區(qū)都有出現(xiàn)過(guò)，我簡(jiǎn)單整理了一下：

而未來(lái)，如果30-40年后我們的房子也滿70年的時(shí)候，我們是不是也可以用上原拆原建，

也許更大概率我們會(huì)用上其他的舊改方式，但是今天的原拆原建是我們的城市面對(duì)商品房住宅滿70年后怎么辦的一次探索和回答。

而這背后關(guān)于法律物權(quán)的信仰，以及對(duì)居民所有權(quán)的尊重是不變的邏輯。

那具體到我們每個(gè)個(gè)體身上的時(shí)候，我們可以提前知道的的一件事可能是，無(wú)論哪種，在轉(zhuǎn)換的過(guò)程中遇到問(wèn)題是肯定的，這方面需要做好準(zhǔn)備。

比如說(shuō)彭浦新村原拆原建的時(shí)候，最讓主辦方頭疼的兩個(gè)問(wèn)題：

一個(gè)就是爭(zhēng)取同意改造的同意率，還有就是在實(shí)施改造的時(shí)候，住房樓層的分配安置工作。

比如大家都想選高樓層，這時(shí)候分誰(shuí)不分誰(shuí)都是問(wèn)題，但這些問(wèn)題在最終實(shí)際操作過(guò)程中都會(huì)被一一解決。

未來(lái)我們的房子滿70年后，也會(huì)面臨“一地雞毛”，但是現(xiàn)在的原拆原建是嘗試更是一次經(jīng)驗(yàn)積累。

05

第一批滿70年的房子給了一個(gè)不錯(cuò)的回答：

歷史文化建筑要保留，老舊小區(qū)要改造，那兩者之間還有沒(méi)有其他選擇，“拆落地”只是其中的一種回答，未來(lái)我們是不是還有其他更多選擇。

倒不是說(shuō)我們今天買的房子未來(lái)滿70歲之后也會(huì)這么操作。

但是今天彭浦新村們、曹楊新村們這些年界70的小區(qū)，在我們還未用實(shí)際行動(dòng)回答過(guò)“70年后我們的房子該怎么辦”這個(gè)問(wèn)題上，提供了一種思路。

以上為正文，來(lái)自巧克麗麗

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“真叫盧俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫盧俊團(tuán)隊(duì)，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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