“上海四大豪宅區(qū)”之一、曾以約10萬元/套/月租金創(chuàng)出上海別墅租賃市場天價的碧云別墅又有了新動向。

11月16日，碧云尊邸又將開啟認(rèn)籌。去年，該項目因?yàn)槲⒉┍犀F(xiàn)場有人為了搶房大打出手，更因?yàn)槠涑叩膬r格成為名副其實(shí)的網(wǎng)紅盤。

碧云尊邸2020年4月第一次開盤，彼時認(rèn)籌比達(dá)280%，開盤即售罄。

當(dāng)時，一大群客戶無沙盤、無效果圖、無樣板房的情況下盲買，甚至還曝出了售樓處預(yù)約電話打不通，購房人去認(rèn)購被保安拒之門外的情況，項目最高總價8000萬元。

這次開啟的預(yù)約認(rèn)購?fù)ǖ?，還是同樣的配方，同樣的味道，所不同的是，原先碧云尊邸受關(guān)注是因?yàn)槠鋮^(qū)位和超級豪宅身份。而此次，該項目因?yàn)樵谡J(rèn)購條款中多了一條以往沒有出現(xiàn)的認(rèn)購規(guī)則，進(jìn)一步抬高了項目門檻，又重新進(jìn)入大眾視野。

打破十余年新房“斷供”

在上海生活比較久一點(diǎn)的人都應(yīng)該知道，上世紀(jì)90年代中后期，是通用汽車、可口可樂、西門子等跨國企業(yè)在上海的迅猛發(fā)展期。與此同時，在金橋地區(qū)，一個占地面積達(dá)37平方公里的碧云國際社區(qū)也慢慢形成。而其中的核心，則是由上海金橋有限公司、上海金橋出口加工區(qū)開發(fā)股份有限公司和上海金橋出口加工區(qū)共同規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)的碧云別墅。

碧云別墅一期33套別墅和二期37套別墅，分別在1999年初、2000年中建成投入市場后，年平均出租率高達(dá)95%，曾以約10萬元/套/月租金創(chuàng)出上海別墅租賃市場天價。

目前，這個區(qū)域已集聚了來自世界60多個國家和地區(qū)近的1000余戶外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。通過多樣性的建筑形態(tài)、多極化的道路體系以及標(biāo)志性的公共建筑，聚合成碧云國際社區(qū)的整體氛圍。碧云也被稱為“上海四大豪宅區(qū)”之一。

有歷史底蘊(yùn)、有環(huán)境優(yōu)勢，但奈何該區(qū)域幾乎在長達(dá)14年的時間里都處在房源“斷供”狀態(tài)。

據(jù)記者了解，碧云區(qū)域由于可開發(fā)土地較少，周圍都是房齡超過15年的老房源，近年來幾乎沒有新盤供應(yīng)。直到2016年2月1日，浦東新區(qū)規(guī)土局公示了“碧云國際社區(qū)S11地塊住宅項目”的規(guī)劃方案，即去年4月13日起開始認(rèn)籌的碧云尊邸。

開發(fā)商提高認(rèn)購門檻是否合理？

碧云尊邸官方微信顯示，“夫妻雙方，一方上海戶籍，一方外省市戶籍，外省市戶籍一方單獨(dú)作為認(rèn)購人，視為外省市家庭，購房政策按外省市家庭購房政策執(zhí)行。”

目前，上海對于外省市家庭的購房政策為：家庭名下無任何住房且符合網(wǎng)簽日期前63 個月內(nèi)累計正常繳納滿60個月的社保單或個稅單，僅可購買一套房。

對此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者，在上海樓市整體降溫的時候，市中心的豪宅熱度還是較高的。從今年情況來看，不少項目都相繼觸發(fā)了積分，這方面調(diào)整有一定的必要性。

從這條規(guī)定來看，規(guī)避了一部分通過假結(jié)婚方式獲得高積分的客群。上海的政策只是對假離婚有一定要求，對結(jié)婚沒有什么限制。

張波表示，從政策本意來看，提高了相應(yīng)的買房門檻，限制了一些鉆空子人群。但從整個市場來看，通過假結(jié)婚買高端盤的占比還是相對較少。

該條政策對正在購房群體的影響有限。

如果沒有這條規(guī)定，上海戶籍和外省市戶籍組成的家庭買房，被視為上海戶籍家庭（積分可用兩人之中的高分者），積分最高基礎(chǔ)分可達(dá)60分，且最多可購買兩套房。這也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是對當(dāng)前上海限購政策的再一次打補(bǔ)丁。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，碧云尊邸這條規(guī)定，打擊了找高社保、高積分人群假結(jié)婚買房的路數(shù)，未來也有可能會讓樓盤的入圍積分降低，保障剛需購房者利益。

不過張波表示，上海在限購政策中并沒有提出外地人和上海人的區(qū)分，在政策沒有做出相應(yīng)限制的同時，該項目對于單盤是否有相應(yīng)權(quán)力提升購房門檻，這一做法是否合理還值得商榷。

在上海，“碧云”可以說是高端國際社區(qū)、豪宅板塊代名詞，板塊內(nèi)多年沒有新盤，次新房也是鳳毛麟角，該項目也是本區(qū)域?yàn)閿?shù)不多的大體量低密度社區(qū)，所以本地及周邊的改善客群釋放出了“洪荒之力”。

繼續(xù)“盲買”模式

如今，上海豪宅市場的火爆還在持續(xù)。

比如，前灘熱門盤晶鴻名邸連售樓處都沒有，仁恒海上源以“樣板間裝修”為由，暫不開放。

以上種種，讓購房人開啟了“盲買”模式。

據(jù)記者統(tǒng)計，今年上海第五批次共57個新盤入市，合計房源15206套。其中，均價超10萬元/平方米的改善型項目有15個，房源總價值約400億元，超出前四批次的總和。

目前，在第五批認(rèn)購的房源中，由于認(rèn)購人數(shù)激增，單價10萬+的樓盤已有9個觸發(fā)了積分制。比如，一直火爆的前灘板塊，東方惠雅認(rèn)籌率約350%、晶鴻名邸認(rèn)籌率約455%、保利天匯認(rèn)籌率250%。但比較奇怪的是，上海另一網(wǎng)紅盤綠地海珀外灘沒有觸發(fā)積分，其余觸發(fā)積分的項目入圍分尚在統(tǒng)計中，而五批次推出的新盤中有14個新盤將限售。

本文來自微信公眾號“每日經(jīng)濟(jì)新聞”（ID:nbdnews），作者：|吳若凡，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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