上周五，阿里司法拍賣(mài)平臺(tái)上成交了一套淮海中路的花園洋房。

起拍價(jià)3797萬(wàn)，21位競(jìng)拍，719次出價(jià)，鏖戰(zhàn)11小時(shí)，最終以 9932萬(wàn)元成交，加價(jià)6135萬(wàn)元。

一個(gè)億買(mǎi)了一套法拍房，上海真的不缺高端購(gòu)買(mǎi)力！法拍買(mǎi)房的路子，也越來(lái)越火了。

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這套花園洋房位于上海市徐匯區(qū)淮海中路1285弄30號(hào)全幢，評(píng)估價(jià)5423萬(wàn)元。

小區(qū)叫做”上方花園“，舊稱(chēng)”沙發(fā)花園“，入選了第二批上海優(yōu)秀歷史建筑。

上方花園里不乏名人故居。

1916年以前，上方花園所在地是英籍猶太人沙發(fā)的私人花園。

1933年浙江興業(yè)銀行收購(gòu)了沙發(fā)花園，找了英商馬海洋行設(shè)計(jì)，1941年建成。

上方花園是公寓式花園里弄，總體布置5排整齊的行列式住宅，74幢3層磚木結(jié)構(gòu)住宅。類(lèi)型多、體型活潑，有獨(dú)立式、聯(lián)列式、行列式等，大多是西班牙風(fēng)格，也有現(xiàn)代簡(jiǎn)潔式。

這個(gè)小區(qū)房源市面上很少看到，僅有的一套成交也是在去年5月份通過(guò)司法拍賣(mài)，當(dāng)時(shí)成交價(jià)是8341萬(wàn)元。

換句話，這是一個(gè)在二手房市場(chǎng)上有錢(qián)也買(mǎi)不到的房子，但是司法拍賣(mài)提供了這個(gè)機(jī)會(huì)。

這樣的稀缺標(biāo)的，這個(gè)起拍價(jià)，這個(gè)評(píng)估價(jià)，在老洋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人眼里，就是一只大皮夾子：

對(duì)于這種稀缺性十足的房源，市場(chǎng)價(jià)甚至高溢價(jià)成交，也就完全不意外了。

上海的高端購(gòu)買(mǎi)力，永遠(yuǎn)不會(huì)讓人失望。

需要提醒的是，這套法拍房，并不是被法院強(qiáng)制拍賣(mài)，而是出于財(cái)產(chǎn)分割的原因：

家族遺產(chǎn)分配出現(xiàn)糾紛，8個(gè)產(chǎn)權(quán)人散落世界各地，房屋使用人與各產(chǎn)權(quán)人意見(jiàn)不統(tǒng)一，大家無(wú)法通過(guò)協(xié)商對(duì)房屋的售價(jià)達(dá)成共識(shí)。

最終，訴之法院，經(jīng)過(guò)訴訟裁定后，啟動(dòng)評(píng)估拍賣(mài)程序。

當(dāng)然，這樣的稀缺標(biāo)的永遠(yuǎn)是少數(shù)。

在法拍市場(chǎng)，大多數(shù)房源還是低于市場(chǎng)價(jià)拍出：上海10月份上架了180套房子，成交了121套，折扣率9折以下達(dá)到74%。

在法拍市場(chǎng)撿漏的機(jī)會(huì)，還是很多的。

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就在前兩天，最高法出臺(tái)了一個(gè)新規(guī)， 也讓法拍市場(chǎng)迎來(lái)了大利好，法拍房越來(lái)越規(guī)范。

最高法9日發(fā)布了一個(gè)《關(guān)于深入開(kāi)展虛假訴訟整治工作的意見(jiàn)》。

我給大家翻譯下：

為逃廢債務(wù)、逃避執(zhí)行、獲得非法拆遷利益、規(guī)避宏觀調(diào)控政策等非法目的，虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。

這一條總結(jié)來(lái)說(shuō)，就是打擊老賴(lài)，打擊虛假買(mǎi)賣(mài)合同。

比如說(shuō)，小明欠了我五百萬(wàn)不還，我找法院強(qiáng)制執(zhí)行，這個(gè)時(shí)候他把他的房子轉(zhuǎn)到自己媳婦名下，并和老婆離婚做財(cái)產(chǎn)分割。

但抱歉，法院不承認(rèn)。

或者一套房已經(jīng)被法院強(qiáng)制拍賣(mài)，我拍中了。但我去收房的時(shí)候，另一個(gè)人拿著合同說(shuō)這個(gè)房子已經(jīng)被原房主賣(mài)給他了。

但其實(shí)大家都知道這是原房主為了抵抗法院強(qiáng)制執(zhí)行，自己找人做的手腳。

新規(guī)也是要打擊這種行為。

買(mǎi)受人虛構(gòu)購(gòu)房資格參與司法拍賣(mài)房產(chǎn)活動(dòng)且競(jìng)拍成功，當(dāng)事人、利害關(guān)系人以違背公序良俗為由主張?jiān)撆馁u(mài)行為無(wú)效的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人虛構(gòu)購(gòu)房資格導(dǎo)致拍賣(mài)行為無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

這一條就更好理解了， 打擊虛假購(gòu)房資格，虛假房票。

有資格參與法拍房的人越來(lái)越少，撿漏和買(mǎi)到好房的機(jī)會(huì)也就越來(lái)越大了。

最高法的新規(guī)，可以說(shuō)每一條都直擊法拍房的痛點(diǎn)。 法拍房，越來(lái)越規(guī)范，法拍撿漏，也越來(lái)越靠譜。

3

另外，法拍房里最常見(jiàn)的坑“長(zhǎng)租約”，其實(shí)也不必過(guò)分擔(dān)憂。

眾所周知，長(zhǎng)租約一直是法拍房的痛點(diǎn)和難點(diǎn)，為了保護(hù)承租人的權(quán)益，有“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)定：

民法典第725條“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！?/p>

但其實(shí)正常的租約期限一般是1-3年居多，同時(shí)有租賃合同。

在法院的房源中，我們可以看到這樣的房屋。

這種情況不難處理，等租約結(jié)束，或者跟租客協(xié)商補(bǔ)償一定的金額，就沒(méi)問(wèn)題。

真正頭疼的是那種長(zhǎng)租約：

比如10年，20年的租賃合同（法律規(guī)定，房屋的租賃期限最長(zhǎng)為20年）。

我們都知道，真正租房這么長(zhǎng)時(shí)間的人很少，這種10年以上的長(zhǎng)租約一般都是虛假租賃或惡意租賃。

但像這種虛假長(zhǎng)期租約，一般不用擔(dān)心，因?yàn)閭鶛?quán)人和法院在拍賣(mài)前一般就已經(jīng)替你解決了。

相比于購(gòu)房人想得到房屋，債權(quán)人更想讓債權(quán)得到追償。

虛假長(zhǎng)期租約和惡意租賃雖然不少，但是在真實(shí)情況中不被法律和法院所承認(rèn)，無(wú)法構(gòu)成“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。

如果老賴(lài)自己弄個(gè)虛假租賃，并借此阻止房屋被法院拍賣(mài)；

或者在拍賣(mài)成功后向競(jìng)拍人出示惡意租賃合同，還向法院提起訴訟，就涉嫌“虛假訴訟罪”。

是要被追究法律責(zé)任的。

而且，以下三種房子，也不適用于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”

1）先抵押后租賃，且抵押權(quán)已經(jīng)登記的房屋

2）先查封后租賃的房屋

有的老賴(lài)一看自己的房子被查封了，便將其租賃出去，這是無(wú)效的合同。因?yàn)楫?dāng)房屋被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對(duì)房屋的處分權(quán)。

3）屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的房屋

總結(jié)下來(lái)，在法拍市場(chǎng)中，真實(shí)有效的，能用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”來(lái)對(duì)抗收房的長(zhǎng)租約其實(shí)很少。

這種法院一般會(huì)予以公示。如果真遇到了，繞開(kāi)就行，法拍好房多的是，不差這一個(gè)。

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法拍房已經(jīng)高度市場(chǎng)化，規(guī)范化，透明化，在這里你可以撿漏，也有機(jī)會(huì)買(mǎi)到二手房市場(chǎng)上看不到的稀缺房源。

再加上稅費(fèi)各付，不受三價(jià)取低的影響，貸款可以貸足（法拍房按成交價(jià)貸款）。

法拍買(mǎi)房的路子，還是很香的。

當(dāng)然，這其中的風(fēng)險(xiǎn)，自然是比二手房多一些的，畢竟收益是與風(fēng)險(xiǎn)共存的。

其中哪些問(wèn)題屬于可處理，哪些又是能力范圍外的死循環(huán)，需要分析清楚，可以不參與，但不能圖便宜或者抱有僥幸心理隨意競(jìng)拍。

那些一提到法拍房就只講風(fēng)險(xiǎn)不說(shuō)收益的人，他要么是不懂裝懂；要么就是想靠這些負(fù)面案例賺點(diǎn)流量的博主。

而那些默默成交的，靠譜安全的法拍房，才是大多數(shù)。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“魔都財(cái)觀”（ID:moducaiguan），作者：觀觀，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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