新政之下，開發(fā)商偽造工程款支付證明，與施工方合謀套現(xiàn)首付款的操作行不通了

多年來，開發(fā)商靠與施工方合謀，偽造工程款支付證明，提前從銀行套現(xiàn)本該嚴格監(jiān)管的購房預(yù)售金。

這筆錢往往會被房企拿去買地開發(fā)下一個樓盤，動工后，結(jié)合銀行的開發(fā)貸，開發(fā)商就實現(xiàn)了一個項目的資金一年內(nèi)多次周轉(zhuǎn)。但當(dāng)行業(yè)遇冷，房子賣不出去，開發(fā)商手里的“六個鍋蓋自然蓋不住十個鍋”，資金鏈斷裂隨之而來。

現(xiàn)在，這種操作行不通了。

11月4日，為防止新房爛尾、嚴保交房，不出現(xiàn)社會矛盾和民生問題，北京住建委出臺了史上最嚴的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》征求意見稿。

住建委官網(wǎng)明確寫道，本次修訂是基于近期開發(fā)企業(yè)資金壓力凸顯，為保證工程建設(shè)而做。

多位受訪的房企人士告訴記者，修訂后的新政，基本堵死了騰挪資金的可能路徑。其中最主要的舉措是，夯實銀行的監(jiān)管責(zé)任，讓其不敢配合房企違規(guī)。

而比起具體手段，他們更關(guān)心的是政策傳遞出的態(tài)度：對預(yù)售金的監(jiān)管，政府要動真格了。

堵死現(xiàn)行政策漏洞

北京現(xiàn)行的預(yù)售金管理政策是在2015年修訂的。對比新舊兩版，政策主要有以下變動：

1. 按現(xiàn)行辦法，企業(yè)可在購房者完成網(wǎng)簽后，再將預(yù)售金打入監(jiān)管賬戶。而修訂后，必須監(jiān)管資金先足額入賬，才能辦理網(wǎng)簽。

2. 現(xiàn)行辦法中，當(dāng)網(wǎng)簽面積不足項目總量1/2時，房企可自行支取監(jiān)管資金用于工程建設(shè)。修訂后取消該條例。

3. 修訂版政策增設(shè)了一個環(huán)節(jié)：由監(jiān)管部門主持，招標(biāo)遴選一批有資質(zhì)從事監(jiān)管工作的銀行。房企只能從中標(biāo)銀行中選擇開戶行。監(jiān)管部門以兩年為周期對中標(biāo)銀行進行考核，如有違規(guī)操作，中標(biāo)銀行可能會失去資格。而此前政策中，對銀行資質(zhì)無特意要求，是商業(yè)銀行即可。

4. 同以前一樣，工程建設(shè)過程中，隨著一些重要節(jié)點完成，企業(yè)可相應(yīng)地支取一定資金。不同之處是，現(xiàn)行政策中，企業(yè)所需遞交的進度資料，都是由建設(shè)單位開具的。而修訂后，還需有住建部門現(xiàn)場查勘的證明。

5. 新政策特別提到，北京市銀保監(jiān)局和住建委可通過一套叫“金融專網(wǎng)”的工具，實時共享銀行與房產(chǎn)交易兩套系統(tǒng)的信息，包括監(jiān)管賬戶交易明細、網(wǎng)簽備案信息、項目銷售進度等。通過大數(shù)據(jù)進行更透明的穿透監(jiān)測。

6. 新修政策為社會公眾和買房人提供了參與監(jiān)督的工具。公眾在住建委網(wǎng)站上可查看各監(jiān)管賬戶總額。買房人用網(wǎng)簽編號、密碼登陸后，能看到對應(yīng)項目的入賬、支取等更詳細信息。

這些新調(diào)整將如何奏效，將漏洞堵上？要回答這個問題，我們先來看看過去企業(yè)是如何鉆空子的。

綜合受訪的房企財務(wù)人士和營銷人士說法，過去房企繞過監(jiān)管主要有兩個辦法。

一是串通施工方，偽造工程款支付證明。項目爛 尾的原因大多是開發(fā)商拖欠工程款。所以長期以來，如果企業(yè)能證明已足額支付工程款，銀行就會允許其支取監(jiān)管資金。于是房企便在這個環(huán)節(jié)做手腳：有的企業(yè)沒有付工程款，但偽造支付發(fā)票；也有的企業(yè)確實走了支付流程，只是把應(yīng)付帳款做高，如1000萬元的施工費，做成5000萬元，長期合作的施工方為了不丟失甲方的定單，會和房企共謀從監(jiān)管銀行套錢。銀行放款后，施工方扣下自己的1000萬元帳款，再由旗下公司變相把剩余4000萬元退還給房企。

這類造假并不難監(jiān)管。一位前房企財務(wù)高管告訴記者，偽造的發(fā)票，銀行在稅務(wù)局網(wǎng)站上一查就能識別。至于提前支付工程款再返還，只要去現(xiàn)場一看，付款額度明顯超前于施工進度，就肯定有貓膩。

問題是，銀行并沒有動力去做仔細審查，因為房企是銀行的大客戶。他舉例 說：“一個支行行長，一年背的業(yè)務(wù)指標(biāo)約20億元，如果能爭取到一個地產(chǎn)存管項目，指標(biāo)就完成不少了。所以都是銀行主動招攬房企?！?/p>

房企可利用的另一個規(guī)則漏洞，就是網(wǎng)簽在先，監(jiān)管資金入賬在后。

某頭部房企營銷人士反映，一般情況下，都是買房者先付首付 款，然后等待建委的網(wǎng)簽計劃，隔一段時間后，才能辦理網(wǎng)簽。高房價項目尤其如此?！斑@可能是因為，建委需要調(diào)配一段時間內(nèi)高價房和低價房配比，維持整體網(wǎng)簽價格平衡?！?/p>

這樣一來，先首付、再網(wǎng)簽，最后才是監(jiān)管資金入賬，房企就擁有了一個騰挪使用預(yù)售款的時間窗口。

一些企業(yè)還會想辦法延長這個窗口期，例如對銀行撒謊說，買房者的首付款還未交足，所以也沒有預(yù)售金可進監(jiān)管賬戶。

對這種情況，買房者是沒有監(jiān)督動力的，因為反正網(wǎng)簽已經(jīng)辦下來了，房子只要建好就能入住，跑不了。而銀行基于前述原因，以及工具、手段所限，也無法充分監(jiān)管。

于是，綜合多位受訪者說法，逃避預(yù)售金監(jiān)管是行業(yè)里非常普遍的現(xiàn)象。

但這些漏洞，在新修訂政策中都被堵上了。

銀行的監(jiān)管責(zé)任被放大，再加上投標(biāo)競爭規(guī)則，銀行大概不敢、也不愿肆意配合房企鉆空子了。一旦被發(fā)現(xiàn)，失去監(jiān)管資質(zhì)的代價是高昂的。

投標(biāo)篩選改善了房企與銀行間的供需關(guān)系。若可供房企選擇的銀行有限，中標(biāo)銀行也不再像以前那么擔(dān)心沒生意做了。

另，中標(biāo)銀行會大概率以實力雄厚的大行為主，他們本身就比小行更有話語權(quán)。

提取資金時，要求有住建委的現(xiàn)場勘驗報告，也基本杜絕了房企在付款和施工進度上造假的機會。

網(wǎng)簽與監(jiān)管金入賬順序調(diào)整后，留給房企的時間窗口不復(fù)存在。而且，這一調(diào)整還聯(lián)合了買房者一同對房企進行監(jiān)管。

房企一旦沒有在規(guī)定時間內(nèi)交足監(jiān)管金，買房人遲遲辦不了網(wǎng)簽，必然會向企業(yè)施壓。這既會引發(fā)監(jiān)管部門審查，也有可能讓企業(yè)帶陷入負面輿情漩渦，傷害品牌形象。

其它城市未必如此嚴格

以前，高周轉(zhuǎn)的打法下，極端情況下一筆資金在一年里能滾約三圈，做數(shù)個項目。但一位受訪的房企戰(zhàn)略規(guī)劃人士說，按北京新修政策，以后一筆資金一年最多做一個項目，可能兩三年才能滾動一輪。

多位房企人士說，過去幾年里，那些高速擴張規(guī)模，實現(xiàn)跨越式增長的房企，無一不依仗于對預(yù)售金的充分利用。如果新修訂政策落地后，執(zhí)行尺度嚴格，且在全國范圍內(nèi)普遍推廣，那企業(yè)的運轉(zhuǎn)節(jié)奏將會變慢，整個行業(yè)的規(guī)模也要萎縮。

目前來看，行業(yè)不必過份恐慌。

從已經(jīng)發(fā)生的情況看，今年下半年，在北京發(fā)布修訂稿之前，成都、重慶、天津等地已發(fā)布過預(yù)售金政策文件。

但首先，發(fā)布新政的城市不多。諸如廣東省、杭州市，僅發(fā)布了預(yù)付款風(fēng)險提醒，并無政策出臺。其次，對比舊政策，已發(fā)布的新政策改動也并不大，與其說修訂，更像是重申。

其實，除北京，上述各城發(fā)布的預(yù)售金管理政策，都難以總結(jié)出明顯的收緊跡象。如成都新發(fā)的相關(guān)政策文件，就有放松跡象，而重慶雖有收緊政策，但也給房企留了喘息空間。

而對于將來，受訪者普遍預(yù)測，北京調(diào)控所代表的政府態(tài)度有風(fēng)向標(biāo)意義，但其它城市手段未必如此嚴格。

原因之一是北京仍是開發(fā)商趨之若鶩的地方，不擔(dān)心嚴格監(jiān)管把開發(fā)商嚇跑；其二，北京并不嚴重依賴土地財政。

但多數(shù)城市并非像北京有天然優(yōu)勢。無論是從發(fā)展階段、還是城市地位上，二線城市普遍仍希望營造良好的環(huán)境，有更多開發(fā)商投資。

前述營銷人士也說，按過往規(guī)律，北京的調(diào)控政策一直是全國最嚴的。這座城市的尺度，基本代表了全國范圍的上限。

此外，從政策修訂的初衷出發(fā)，資金監(jiān)管政策變化的初衷，是保交房，不能爛尾，不能出現(xiàn)社會問題。因此，多位采訪對象表示，各地政策并不會一刀切地執(zhí)行。在目前的行業(yè)環(huán)境里，政府也不想把企業(yè)管死。只要不危及底線，會給企業(yè)留下喘息的余地。

他們認為，未來預(yù)售金的監(jiān)管除一城一策外，可能也會一企一策。當(dāng)然這對城市政府治理能力提出了考驗，能否及時又精準(zhǔn)地識別一家企業(yè)的風(fēng)險大小。

無論如何，對企業(yè)而言，收緊預(yù)售金監(jiān)管都為他們的駱駝背上又加了一根稻草。也許就真的會有企業(yè)被這一根稻草壓倒。

但對這根稻草，企業(yè)沒什么好抱怨的，行業(yè)可以期望在融資、貸款發(fā)放進度上，得到一些政策的放松。但不該在監(jiān)管資金這個和民生掛鉤的問題上。

本文來自微信公眾號 “財經(jīng)十一人”（ID：caijingEleven），作者：張光裕陳萬山，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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