租房，是很多年輕人踏入社會(huì)的“第一課”，也是經(jīng)受社會(huì)毒打的開(kāi)端。

作為一名北漂多年的過(guò)來(lái)者，也曾見(jiàn)識(shí)過(guò)“二房東們”上演的“種種套路”，比如房租到期時(shí)不退押金、以衛(wèi)生費(fèi)名義多收租金、電器維修亂收費(fèi)等，這些形形色色的手段讓租戶(hù)們“防不勝防”。所以，自如、蛋殼、相寓等互聯(lián)網(wǎng)租房公司的出現(xiàn)，給那些北上廣深打拼的年輕人帶來(lái)了一些憧憬——希望能以略微高昂的價(jià)格換取一個(gè)靠譜的棲身之所。

不過(guò)，持續(xù)的漲價(jià)也讓很多租客感到“亞歷山大”。

01 屢被投訴

一直以來(lái)，自如等手握大量房源的大中介機(jī)構(gòu)，不僅在租房市場(chǎng)中有著較高的知名度，更是在市場(chǎng)定價(jià)權(quán)方面具有影響力，這種影響力還體現(xiàn)在對(duì)于房租漲價(jià)的拿捏。

不久前，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)文稱(chēng)，多家租賃企業(yè)代表簽署承諾書(shū)，承諾不哄抬租金、不虛假宣傳、不克扣租金、不惡意競(jìng)爭(zhēng)、不強(qiáng)制服務(wù)、不推諉扯皮；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承諾不哄抬租金、不虛假宣傳、不賺取差價(jià)、不隱瞞欺詐、不參與群租、不推諉扯皮。

其中，自如、建信、魔方、相寓等8家租賃企業(yè)承諾，今年底前掛牌出租房源不漲租金。

不過(guò)，即便如此，租客的“怨言”仍不絕于耳。

在新浪黑貓平臺(tái)，有租戶(hù)反映，其在一些平臺(tái)續(xù)租的價(jià)格漲幅達(dá)到22%，遠(yuǎn)超住建部規(guī)定的“城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%”；上海自如的租戶(hù)也有反映其今年漲幅達(dá)到7.2%，不符規(guī)定；有租戶(hù)也將自己現(xiàn)居的租金價(jià)格和續(xù)租價(jià)格進(jìn)行了對(duì)比。

圖/網(wǎng)絡(luò)

對(duì)此，自如方面的反饋主要為，“房源價(jià)格會(huì)根據(jù)房源位置、市場(chǎng)價(jià)格走向、產(chǎn)品配置等多方因素進(jìn)行參考，價(jià)格會(huì)適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整?！?、“當(dāng)前續(xù)約價(jià)格已低于市場(chǎng)價(jià)”等。也就是說(shuō)，自如認(rèn)為其“漲價(jià)”有情可原。

但根據(jù)了解，有租戶(hù)在自如租房合同到期后，其租房形式變?yōu)橹弊?，房租在上漲的情況下，還需要向自如繳納服務(wù)費(fèi)，而且，保潔服務(wù)卻被取消了。對(duì)租戶(hù)來(lái)說(shuō)，租金漲了，但自如提供的服務(wù)少了，單給自如的錢(qián)卻沒(méi)少。

相比那些吃相難看的中小型黑中介，自如簡(jiǎn)潔清爽的裝修風(fēng)格、相應(yīng)的配套服務(wù)也被年輕人所認(rèn)可。但自如的算盤(pán)打得啪啪響，而綁定的年輕人卻有些無(wú)奈。

02 美與現(xiàn)實(shí)

當(dāng)然，自如也希望能夠通過(guò)一些創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和服務(wù)的增值，比如打造高級(jí)租賃資產(chǎn)。

10月20日，在“自如十周年暨2022新產(chǎn)品發(fā)布會(huì)”上，自如發(fā)布了設(shè)計(jì)感引領(lǐng)居住風(fēng)尚的心舍、曼舍等居住產(chǎn)品。根據(jù)自如首席產(chǎn)品官范敏俊介紹，曼舍系列專(zhuān)注城市高端定制設(shè)計(jì)，心舍系列則是兼具美學(xué)、功能、空間的品質(zhì)整租產(chǎn)品。

“城市在巨變，圍繞城市生活中最重要的居住生活，城市租住群體對(duì)房屋品質(zhì)、生活服務(wù)、科技體驗(yàn)等都提出了更高的要求”，自如董事長(zhǎng)、CEO熊林表示，在當(dāng)下，人們對(duì)城市居住生活已有了更高期待，比如對(duì)美、對(duì)價(jià)值、對(duì)尊重，甚至對(duì)環(huán)保、對(duì)安全等，而自如也在持續(xù)推動(dòng)居住產(chǎn)品向更高品質(zhì)、更多品類(lèi)、更具設(shè)計(jì)與美學(xué)感上改變。

不過(guò)，走高大上路線是否和那些在北上廣深打拼賺錢(qián)的年輕租戶(hù)需求匹配呢？

根據(jù)國(guó)內(nèi)的一家居住服務(wù)平臺(tái)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有近七成畢業(yè)青年可接受的租金水平在2000元以下，且無(wú)論是一線城市，還是新一線城市，1000-2000元均是畢業(yè)青年可接受月房租占比最多的價(jià)格區(qū)間。

對(duì)于自如的目標(biāo)租戶(hù)群體來(lái)說(shuō)，租金是權(quán)重極高的考量因素，目前，自如房源的平均價(jià)格已經(jīng)高出其他品牌一檔，自如想要通過(guò)繼續(xù)改善裝修提升租金水平的難度不小。

根據(jù)住建部在8月31日發(fā)布的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，明確提出城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。此外，上海、北京、深圳等城市也出臺(tái)政策穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)。

提升房源品質(zhì)的想法固然美好，但最終這些美好事物的成本最終都會(huì)轉(zhuǎn)移到租房者身上，固然有用戶(hù)愿意為此買(mǎi)單，但對(duì)于多數(shù)的年輕用戶(hù)來(lái)說(shuō)，租金或許才是首要考量的因素，這也是值得自如關(guān)注的方向。

03 轉(zhuǎn)型突圍？

2020年蛋殼的暴雷，讓以自如為代表的的租賃公司暴露出不小的風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整運(yùn)營(yíng)模式、降低成本成為擺在他們面前的一道難題，而自如給出的答案便是——“增益租”。

在“增益租”模式下，房東自行承擔(dān)房屋裝修、配置成本，自如則不再吃房東與租客之間的價(jià)差，以實(shí)際租金與房東分成。也就是說(shuō)，自如將房屋的裝修成本轉(zhuǎn)移給房東，由自如自擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變?yōu)榕c房東共同承擔(dān)市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)自如來(lái)說(shuō)，“增益租”模式降低了前期投入過(guò)重的弊病，有向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向的趨勢(shì)；但對(duì)房東來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較大，前期的裝修投入偏大，且收益存在不確定性

在當(dāng)下波動(dòng)頻繁的租賃市場(chǎng)中，“增益租”的確對(duì)房東有一定的保護(hù)作用。根據(jù)自如的表述，房子租出去后，如果市場(chǎng)預(yù)期走低，自如會(huì)給業(yè)主提供8成左右的保底收益；市場(chǎng)情況向好，年底會(huì)向業(yè)主進(jìn)行收益分成。自如強(qiáng)調(diào)，即使房源沒(méi)有出租，上述保底收益仍會(huì)支付給房東。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，“在過(guò)去，房東不需要投入成本就能收到房租，現(xiàn)在卻要說(shuō)服他們進(jìn)行裝修，一部人就會(huì)考慮未來(lái)可能存在的變動(dòng)，一旦換房，這部分損失怎么辦?！?/p>

根據(jù)自如COO梁占華此前披露的數(shù)據(jù)，截至7月底，自如對(duì)個(gè)人房東首創(chuàng)委托新模式“增益租”業(yè)主委托新模式在全國(guó)的房源持有量達(dá)18827間，“增益租”產(chǎn)品平均出租周期僅為4.7天，分別贏得了業(yè)主99%的滿(mǎn)意度和租客93%的滿(mǎn)意度。

也許，自如真的能依靠“增益租”俘獲業(yè)主的心，而對(duì)于部分租客來(lái)說(shuō)，希望自如在產(chǎn)品和服務(wù)上能夠少點(diǎn)套路，多些真誠(chéng)。

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