自今年2月官方宣布22城集中供地政策以來(lái)，轉(zhuǎn)眼間，集中出讓土地的供地模式已行至最后一站。

11月1日，無(wú)錫領(lǐng)跑第三批集中供地，無(wú)奈再度平淡收?qǐng)?。?jù)悉，無(wú)錫第三次集中供地共出讓20宗地塊，總起拍價(jià)273.7億元。其中有涉宅用地18宗，定銷(xiāo)房用地2宗。

最終，17宗為底價(jià)成交，并且七成地塊為地方國(guó)企托底；收金273.8億元，較總起拍價(jià)僅溢價(jià)約0.04%。唯一值得欣喜的，莫過(guò)于無(wú)錫此輪20宗地塊全部出讓成功，無(wú)一流拍。

三輪土拍熱度依次遞減的無(wú)錫，也似乎預(yù)示了22城集中供地的氣氛，一輪不如一輪。也是，看客都累了，更別提內(nèi)憂(yōu)外患、心力交瘁的房企們了。

01

城市叒上新了 還帶著一群“復(fù)讀生”

與第二批集中供地“延期、中止”之風(fēng)大相徑庭，城市第三輪集中供地上的果斷、干脆又利落。

截至今日，杭州是第7個(gè)宣布第三批集中供地上新的城市。根據(jù)杭州新鮮出爐的公告顯示，第三批次共出讓51宗商住地。其中，既有在第二批集中供地時(shí)遭遇臨時(shí)撤拍的“復(fù)讀生”地塊，也有全新亮相的熱門(mén)優(yōu)質(zhì)地塊。

有業(yè)內(nèi)人士表示，杭州第三批次集中供地現(xiàn)在屬于勾地階段，后續(xù)也會(huì)根據(jù)勾地情況，公布出讓地塊數(shù)、出讓時(shí)間等具體安排。

早在10月24日，南京就已經(jīng)迅速掛牌61宗地塊，其中，包含商品住宅用地45宗，8宗安置房及8宗租賃住房，計(jì)劃于11月25日集中出讓。

南京的第三批次供地計(jì)劃，除了是今年供地?cái)?shù)量最多的一次之外，熱門(mén)板塊供地量也有所增加。此外，三批次供地在商品住宅土地供應(yīng)上有所減少。

兩日后，蘇州隨即跟上。掛牌公告顯示，第三批次共出讓26宗涉宅地塊，其中，商品宅地22宗、租賃宅地2宗、安置房用地2宗；將于11月24日正式開(kāi)拍。

而據(jù)蘇州當(dāng)?shù)厝耸客嘎?，蘇州最后一輪供地中有不少壓箱底的好地，位置相當(dāng)不錯(cuò)，估計(jì)有興趣的房企不會(huì)少。而另一值得關(guān)注點(diǎn)的在于，蘇州本次出讓的城鎮(zhèn)住宅用地均不得設(shè)置帶有私家花園的低層獨(dú)立式住宅。

在第二批集中供地中打破“流拍魔咒”的深圳表明，只要發(fā)展前景好，依然能得到房企的偏愛(ài)。深圳第三批集中供地掛牌11宗地塊，數(shù)量為第二批集中供地供應(yīng)量的一半，但起拍總價(jià)占第二批集中供地的83%，這源于此輪推出的地塊質(zhì)量較高。

今年首現(xiàn)的“雙定雙限房”，使得上海激起了第三批集中供地的一絲浪潮。上海本次共出讓住宅用地共計(jì) 58 幅。其中24宗普通商品住房用地；4宗城中村改造地塊；1宗雙定雙限房用地；9宗租賃住房用地；19宗征收安置房用地。上海第三批住宅推地量有所下降，且市中心區(qū)域無(wú)地塊供應(yīng)。

針對(duì)“雙定雙限房”也有專(zhuān)家表示，主要是針對(duì)人才安居用房，主要是限定價(jià)格，限定戶(hù)型等，并且在限定的區(qū)域內(nèi)，且符合特殊限定條件的人群才能夠申請(qǐng)，并且有的還會(huì)限制交易，可以理解為人才保障用房，此前在浦東、嘉定有類(lèi)似項(xiàng)目。

而廣州在此輪供地中，無(wú)論從數(shù)量還是金額上，都有了一定程度“縮水”。廣州第三批供地共計(jì)推出17宗地，其中近4成為“復(fù)讀生”。因?yàn)橛?宗地為過(guò)往流拍土地重新掛牌。

02

城市給予的溫柔：降低門(mén)檻

行至集中供地最后一站，也撞上了冷酷的初冬，城市選擇了多給房企一絲溫暖。

從上述幾個(gè)城市在規(guī)則上的表示來(lái)看，雖然難說(shuō)“示好”房企，但確實(shí)釋放出了一些松綁的信號(hào)。

比如，下調(diào)保證金，允許分期付款，首付比例下降，降低地價(jià)等。不得不說(shuō)，真有雙十一降價(jià)、打折、滿(mǎn)減的味了……

在蘇州第三批次出讓規(guī)則中，就將首次付款比例由60%下降至50%，還取消了土地市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)（除園區(qū)地塊外）。這意味著取消了因超溢價(jià)而需提前支付尾款的要求，也在一定程度上減少企業(yè)需提前支付二期土地款的壓力。

此外，蘇州還將保證金全部下調(diào)至30%，而第二批集中供地中除吳江區(qū)出讓地塊保證金為30%外，其余區(qū)域保證金比例大多為50%。南京此輪供地中也將部分區(qū)域保證金比例下調(diào)至20%。

同時(shí)，南京第三批集中供地規(guī)則還取消了“不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買(mǎi)、不得合作開(kāi)發(fā)、嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”等約束；在房企資質(zhì)方面，第三批供應(yīng)地塊全部要求資質(zhì)為三級(jí)及以上，此前在上一輪供地中則多數(shù)要求二級(jí)甚至一級(jí)。

而在第二批集中供地中意外遇冷的廣州，此輪選擇了取消“限房?jī)r(jià)”+降地價(jià)的組合招。除此之外，廣州本輪集中供地中的番禺、白云等地塊，取消了一個(gè)月內(nèi)一次性付清總價(jià)的要求，允許分期支付。對(duì)于房企而言，相當(dāng)于撤掉了一道高門(mén)檻。

相較于第二批集中供地規(guī)則，深圳此輪供地中沒(méi)有出現(xiàn)“競(jìng)自持”的規(guī)定，也算是略給房企們減了減擔(dān)子吧。

有市場(chǎng)消息顯示，杭州第三批集中供地已取消“競(jìng)品質(zhì)”，改為“定品質(zhì)”，前期撤拍的部分地塊也將下調(diào)起拍價(jià)。不過(guò)，這些新規(guī)并未在今天的預(yù)公告中披露，具體的政策揭曉還要等到地塊正式掛牌。

03

地市回暖？幅度有限！

雖然城市在第三輪供地中“降下身段”，放寬部分規(guī)則，但在“房住不炒”基調(diào)下政策調(diào)控仍然難言大幅放松。

比如，蘇州第三次集中供地對(duì)于參拍企業(yè)資質(zhì)及資金來(lái)源的要求更為嚴(yán)格，在審查資金來(lái)源、禁“馬甲”參拍的同時(shí)，要求聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)的各方均具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

而上海、深圳、南京等城市均表示，本批次用地掛牌方案將延續(xù)第二批次用地成功出讓經(jīng)驗(yàn)。

深圳此輪供地除2宗地塊擬用于建設(shè)出售型人才住房用地外，其余9宗地塊均采用“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的方式掛牌出讓。

“基于部分重點(diǎn)城市可售庫(kù)存整體偏低、涉租賃用地流拍撤牌等原因，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)亟須改善。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為。

對(duì)于三輪土拍，陳文靜預(yù)計(jì)，第三批集中供地在土拍規(guī)則和出讓條件的優(yōu)化下，房企拿地預(yù)期或?qū)⑦呺H改善，整體流拍和撤牌情況或略有好轉(zhuǎn)，但市場(chǎng)熱度分化態(tài)勢(shì)依舊延續(xù)。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波分析認(rèn)為，今年上半年房企補(bǔ)貨的意愿是積極的，尤其是中大型房企，在重點(diǎn)城市的拿地勢(shì)頭不弱。但在融資渠道全面收緊及各地調(diào)控政策趨嚴(yán)等因素作用下，房企在下半年整體拿地?zé)崆槊黠@減弱。

并且他預(yù)計(jì)，這一現(xiàn)象在今年不會(huì)發(fā)生顯著變化，土地降溫的態(tài)勢(shì)還將持續(xù)。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“90度地產(chǎn)”（ID:dc90du），作者：蒲莎莎，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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